宅基地资格权回归集体成员权的实质与路径

“三权分置”背景下的宅基地资格权,是“两权分置”背景下宅基地使用权中身份性内容析出后权利化的结果,但实质上源自集体所有权及其塑造的集体对成员“户有所居”保障关系。将宅基地资格权定位为集体成员权,符合宅基地资格权探索的实践理性,是宅基地资格权向集体成员权的应然回归。宅基地资格权由集体成员组成的农户所拥有的宅基地分配请求权、宅基地使用权回复权、宅基地补助补偿权及衔接权能构成,其行使不得违背“限禁规则”。基于保障功能及其对应集体成员权实现的要求,宅基地资格权设定应当采取登记生效模式,并明确村级农村集体经济组织或村民委员会在宅基地管理中的权限,代表成员集体开展宅基地资格权认定与登记工作。将“自愿有偿”作为主体放弃宅基地资格权的强制要求,坚持宅基地资格权不得流转,并以“户有所居”保障功能实现为依据。通过相应的衔接规则,可以实现宅基地资格权与集体住房保障、国家住房保障、土地征收制度有序衔接。

功能要素与农户宅基地退出——来自辽宁、重庆两地的样本证据

基于辽宁省和重庆市两地686户小农户问卷调查数据,运用Probit模型和分组回归实证分析宅基地所承载的各项功能对农户宅基地退出决策的影响机制及其异质性。结果表明:宅基地的居住与社会保障功能、资产功能、文化功能对农户退出意愿产生正向的影响;财产功能、生产与经济功能对农户退出意愿产生抑制作用。此外,不同非农化程度的农户因其对宅基地各项功能需求的差异性而对其退出意愿产生异质性影响。据此,建议政策部门通过关注闲置超标部分,建立完善合理的宅基地价格补偿机制,预留农户一部分生产经济空间;促进公共服务和基础设施的补给来鼓励农户宅基地退出;针对不同区位和功能差异的地区应该做好永久退出和暂时退出等差异化的管控政策政策。

中国农村宅基地功能转型的研究进展与展望

为探寻我国宅基地功能转型的研究趋势与特征,对现有关于宅基地功能转型的文献进行梳理,从宅基地功能转型的视角、宅基地功能转型的过程与特征、转型的研究内容与方法、转型机理等方面,系统地总结了新中国成立以来宅基地功能转型的研究进展。认为已有研究呈现研究视角多学科交叉化,研究方法以定性分析与定量分析相结合等特征。由于社会发展进程、经济发展水平等通过改变人口、土地、资本等要素在城乡间的流动与配置影响农村宅基地及住宅形态、结构与功能的转型方向。未来应以乡村振兴战略、社会主义市场改革需求为导向,从产业升级、制度保障、资源配置等角度优化宅基地功能转型路径,以要素协同化流动推动宅基地功能转型。

功能认知、政策环境对农户宅基地退出意愿的影响及组态路径

基于江苏省徐州市沛县150份农户调研数据,运用模糊集定性比较分析(fs QCA)方法,探究功能认知和政策环境对农户宅基地退出意愿的协同影响,挖掘影响农户宅基地退出意愿的组态路径。研究发现:单个独立因素并不能形成高与非高水平的农户宅基地退出意愿;导致农户宅基地退出高意愿的路径可以被概括为“功能认知驱动型”“政策环境驱动型”和“认知-环境联合驱动型”3种组态路径;农户宅基地退出高与非高意愿路径存在非对称关系;农户高功能认知水平并非抑制其宅基地退出意愿,当政策环境不理想且农户功能认知水平较低时会导致非高农户宅基地退出意愿。研究建议,从尊重农户期望权益诉求、加大政策调控力度与提高补偿标准、拓宽农户参与渠道等方面健全和完善农村宅基地退出模式,助力构建农村宅基地退出新机制。

农村土地市场下宅基地“三权分置”的权利运行与立法启示——以浙江义乌整村改造为对象

宅基地试点地区出现了农村土地市场这一新型土地市场。农村土地市场是县域农村成员间的宅基地交易市场而非城乡土地市场。农村土地市场下宅基地“三权分置”遵循集体所有权强化、资格权实化、使用权限定化的权利运行逻辑。宅基地“三权”不是“分离—独立”的权利关系而是“统分—主次”的权利关系。宅基地集体所有权派生出资格权,所有权的强化促进了资格权的实化。宅基地集体所有权统筹、配置、限定和管制宅基地使用权的行使。宅基地资格权的实现优先于宅基地使用权的行使。宅基地“三权分置”立法应坚持首先保障居住功能、优先实现生产资料功能、有条件激活财产价值和强化集体土地治理能力的取向,并保证规范制度设计的系统性。

乡村振兴背景下传统农区宅基地制度改革的路径选择

农村宅基地制度改革是乡村振兴战略的重要抓手。改革的前提在于精准有效识别宅基地功能的属性特征,在此基础上进行科学决策和部署。尽管宅基地居住保障功能呈现出弱化趋势,但是在传统农区其性质和地位并未发生根本性改变。当前传统农区面临宅基地无序扩建、缺乏有效的退出机制、村庄整体人居环境欠佳、所有权和使用权限不完整等突出问题。其原因在于经济水平、产业结构和社会发展的制约,资源禀赋和宅基地封闭性双重约束,村集体组织所有权缺位与管理权缺失,农民思想观念落后和参与动力不足等。应通过强化乡村建设规划,实施阶梯式有偿使用收费和保权退地,提高农民参与积极性,坚持村集体所有权,审慎进行宅基地使用权流转等措施,因地制宜推进传统农区宅基地制度改革。

传统农区宅基地制度改革的实践困境与路径选择——基于功能变迁视角的分析

明确传统农区宅基地制度改革的实践困境和路径选择,对于提升传统农区宅基地利用效率、优化土地资源配置和管理、推动乡村振兴战略实施具有重要作用。传统农区因受到经济发展水平、资源禀赋条件和乡村社会环境等方面的制约,在宅基地制度改革过程中面临权衡宅基地权利公平与宅基地利用效率的两难问题,相关政策难以落地或实施效果不佳。为此,提出完善农村宅基地的居住保障功能,显化农村宅基地的财产性功能,建立健全相关配套措施,因地制宜推进传统农区宅基地制度改革的对策建议。

基于农村宅基地制度改革的农民安置房模式研究

农村地区宅基地制度改革,需结合农村地区实际情况、安置房建设实际状态、宅基地需求状态进行综合分析,在此基础上寻求农民安置房模式实践运行路径。农村宅基地制度改革相关利益主体包括农民个体、农村集体组织和当地政府,需结合各主体需求,分别从保障相关主体权益、科学管理宅基地、转变政府职能等方面入手明确农民安置房模式运用要点,并进一步通过解决安置房融资问题,优化安置房流转状态,提高基层群众参与度,为充分发挥安置房模式应用优势提供保障。

大都市农村宅基地功能扩展的实践、问题及策略研究

农村宅基地功能扩展是宅基地利用管理的重要方向之一,也是促进土地资源集约高效利用和乡村振兴发展的关键举措。本文以上海市8个村庄为例,通过实地调研分析了目前农村宅基地的主要功能,结合典型案例总结了农村宅基地功能扩展的模式和具体做法,掌握了农村宅基地功能扩展存在的主要问题,并从规划定位、产业发展、土地政策、基层组织建设、农民契约意识、利益共享机制和政府协同管理等方面提出了相关政策建议。

宅基地“三权分置”改革与农民收入增长

宅基地“三权分置”改革能有效破解“两权分离”产权制度下的权能困境,提高宅基地要素配置效率,促进其财产权能实现,带动农民收入增长。在厘清宅基地所有权、资格权和使用权之间关系的基础上,宅基地“三权”分别通过所有权虚位权能实现、资格权潜在价值显化、使用权多元化流转机制促进农民收入增长,但面临着所有权虚位权能实现“难”、资格权潜在价值显化过程“杂”、使用权多元化流转遇“阻”等现实困境。为推动宅基地“三权分置”对农民收入的促进作用,应进一步激发所有权实现动能,激活资格权潜在价值,畅通使用权流转通道。

“三权分置”背景下的乡村规划策略探究

结合当前乡村土地制度改革的背景,分析了"三权分置"给乡村发展带来的三大影响:农地产权再分配致使农地经济价值、农业经营主体和农业发展模式发生转变;产业空间优化导致农业生产空间和服务业空间的形态演变;文化特色空间重塑要求保护文化载体和发掘隐性特色空间。基于三大影响提出5条乡村规划的策略,包括拟定近远期农地入市指标、建立村域范围农地信息库、协调土地利用和村庄建设、划定风貌环境控制区和丰富村庄文化生活。

农村宅基地使用权流转的困境、态势与突破

党的十八届三中全会拉开了全面深化改革的大幕,而农村宅基地制度改革是其重要一环,事关广大农民的切身利益。用比较研究和逻辑分析等方法探讨了如何改革完善农村宅基地制度,以赋予农民更多的财产权利。研究结果表明,宅基地使用权难以自由流转是农村宅基地及房屋市场财产权利缺失的根本原因。只有改革完善农村宅基地使用权制度,顺应农村宅基地使用权市场化、资本化的发展态势,实现农村宅基地使用权产权对价和增值功能,才能赋予农民更多的财产权利。

欠发达地区农村宅基地退出安置模式选择及影响因素分析

宅基地退出补偿机制是推进新型城镇化政策体系的重要组成部分。对安徽省6县444户农户的问卷调查分析显示,选择新型农民社区安置点的比例近6成,选择集镇集中安置点的比例仅为12.4%。建立二元Logistic模型进行计量分析,结果表明:户主的健康状况、家庭承包地数量、是否在城镇中拥有住房、参加农村居民养老保险和村庄与镇政府的距离对城镇住房安置模式选择有显著的正向影响,户主的年龄、就业地点、非农就业、收入分化对城镇住房安置模式选择有显著的负向影响;健康状况越差、承包地数量越多、在城镇中拥有住房、参加农村居民养老保险和村庄距离镇政府越远的农民,选择县城或集镇获得住房安置的意愿越强,而年龄越大、在省外工作、从事非农就业和收入水平越高的农民,选择在家乡村庄附近获得住房安置的意愿越强。

乡村振兴背景下宅基地集体所有权落实评析

按照“归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格”的目标,结合宅基地产权特点,深入研究确定三权权能、权利边界及其相互关系的法律法规保障体系。厘清农民集体、占有和使用主体在宅基地流转、抵押、转让、租赁、入股期限内占有、使用、收益、处分的权利边界及相互权利关系,明晰宅基地“产权束”中各项权能内涵,有序推进各项权能分置运行,激励各主体利用好土地的各项权能。

农村宅基地使用权制度的反思及完善

农村宅基地使用权制度作为我国农村土地制度的重要组成部分,不仅事关"三农"问题的解决,而且关乎整个经济社会的持续稳定发展。伴随市场化和城镇化的不断深入,我国现行宅基地使用权制度日益与经济社会发展的现实需求不相适应,可考虑从加强立法体系建设、赋予宅基地使用权完整的物权效用、准确定位地方政府职能、健全无偿取得及永久使用制度四方面加以完善。

农村宅基地使用权制度的反思及完善

农村宅基地使用权制度作为我国农村土地制度的重要组成部分,不仅事关三农问题的解决,而且关乎整个社会经济的持续稳定发展。伴随市场化和城镇化的不断深入,我国现行宅基地使用权制度日益与社会经济发展的现实需求不相适应,可考虑从加强立法体系建设、赋予宅基地使用权完整的物权效用、准确定位地方政府职能、健全无偿取得及永久使用制度四方面加以完善。

乡村振兴背景下宅基地“三权分置”的权能实现与深化路径

宅基地“三权分置”是新时代深化宅基地制度改革的关键,也是实现乡村振兴的重要抓手。在探究宅基地“两权分离”架构下的权能困境与乡村衰败互动关联的基础上,从理论上分析了宅基地“三权分置”的生成逻辑,进而指出“三权分置”下的“三重复合功能”定位能有效化解“两权分离”架构下权能困境,助推乡村振兴战略。在此基础上,系统总结了2015年以来试点地区宅基地“三权分置”实践探索中的权能实现,其经验表明:强化宅基地所有权的管理功能是提升乡村治理水平的内在要求;完善宅基地资格权的保障功能是保障农民生态宜居的重要制度保障;放活宅基地使用权的财产功能是实现农民生活富裕的有效途径。宅基地“三权分置”的深化路径在于“还权赋能”于三权的“增量权能”主体,从而使宅基地的“三重复合功能”得以有效发挥,最终实现乡村振兴。

论农村宅基地自由流转的必要性和可行性

近年来,随着改革开放的日益深入,更多的农民走向城镇,农民的就业选择呈现多样化趋势,收入来源呈现多元化趋势。限制宅基地流转造成了土地资源和农民财产的浪费,加剧了城乡经济和居民收入的差距,不利于城乡协调发展。随着农村社会保障体系的逐步完善,在发挥宅基地保障性功能的基础上,应该进一步发挥宅基地的经营性功能。在合理完善宅基地使用权流转制度的前提下,充分相信农民的"经济人理性",引入土地发展权的概念,理顺利益分配关系,建立宅基地使用权流转制度必将水到渠成。

基于消费效用函数的宅基地有偿使用面积有效阈值测算——以宅基地制度改革试点区域为例

宅基地有偿使用面积有效阈值,是收取有偿使用费的依据。科学测算宅基地面积有效阈值可为制定有偿使用政策提供参考,也可为党和政府优化管理策略提供翔实依据。通过分析宅基地有偿使用面积阈值产生机理,借助消费效用函数测算模型,在充分考虑农户家庭经济约束下,分别测算户均与人均面积有效阈值。结果表明:(1)家庭人口的差异引发的面积需求差异明显,下限值最大差异率达18.03%,户均和人均宅基地上限值的最大差异率分别16.46%、35.50%,仅以“户”为单位,划定有偿使用面积标准,难以保障宅基地资格权的平等性;(2)基于消费效用函数测算的面积有效阈值普遍低于现实面积值,表明农户宅基地面积需求值低于现实值,面积标准设置过高,难以挖掘存量宅基地;(3)村村之间面积阈值及对各类型用地偏好迥异,应考虑经济水平差异和细化各类型面积阈值的设定标准的基础上,实行差别化收取有偿使用费。

农村宅基地使用权流转之政府规制

目前我国法律对农村宅基地使用权流转原则上是禁止的,但宅地基使用权的私下流转却非常普遍。苏州、天津、成都等地区积极开展了改革农村宅基地使用权流转的实践,并取得了一些成效。但是,目前宅基地使用权流转混乱,需要政府加以规制,而政府在宅基地使用权流转中的职能缺失主要体现在法律法规缺失、登记制度缺失、服务职能缺失和监管职能缺失等。因此,建议通过完善立法、健全登记、强化服务、加强监管来规范、推动、促进、保障宅基地使用权的流转。