宅基地分配中“落实集体所有权”的法理证成与制度实现

在推进宅基地“三权分置”改革、强化“落实集体所有权”的背景下,应否以及如何在宅基地分配中“落实集体所有权”殊值反思。现行宅基地分配中集体所有权的虚置与弱化加剧了“一户一宅”难以实现、宅基地资源闲置严重、宅基地财产价值难以释放等难题。在宅基地分配中注重“落实集体所有权”,既有充分的法理和政策根据,也有必要的组织和现实基础。应当秉持强化宅基地集体所有权的理念,构建和优化宅基地分配中“落实集体所有权”的制度和规范体系。

宅基地所有权、使用权与房屋所有权冲突及其解决——以实现宅基地“三权分置”目标为切入点

在“三权分置”目标下,宅基地制度改革应当实现宅基地及地上房屋“动态”式流转,以充分释放宅基地财产权利属性。受限于“静态”式保障功能目标,宅基地所有权、宅基地使用权与房屋所有权会因农村房屋的买卖、继承、赠与、租赁、抵押或其他经营行为而发生权利冲突。解决该等冲突的关键在于“宅基地资格权”的创设。宅基地资格权因宅基地资格权人身份改变,或因宅基地使用权的取得、流转、退还等发生变化。可在宅基地初始分配保障农民居住利益功能不变的情况下,突破宅基地使用权身份限制并设定宅基地使用期限,以实现宅基地及地上房屋的有序流转。

农房盘活视角下宅基地利用合法化新解

农房盘活有其政策背景,既有政策激励也有政策限制。将适度放活农房使用权的政策意蕴分解后,厘清“适度”之界限与“放活”之方式,结合试点地区“盘活”之形式,得出以转移所有权为锚而分为未转移农房所有权与转移农房所有权并加以阐述。考量现有政策分析得出,宅基地使用权并非无期限,且宅基地使用权依附于房权,房权可以吸收地权。为适度放活农房之使用权以及增加农民财产性收入,提出建构宅基地有权使用制度,辅之以农房使用寿命为期限的盘活制度,但原农房所有权人(宅基地使用权人)之权利会因是否转移农房所有权而有所不同。未转移农房所有权的农民,在农房灭失后,可基于成员资格重新申请宅基地使用权,形成了物尽其用和权利保障的良性循环,反之则不然。从而引申出农房盘活的构想,包括农房盘活中的主体确定、盘活形式的扩张与限制、盘活的期限设置、盘活的底线坚守与盘活的登记与备案。

“三权分置”背景下宅基地户内共有权的结构解析与功能实现

“三权分置”改革加剧了农村宅基地权利结构的复杂性。其中,明晰宅基地户内共有权的结构与性质,是深化农村土地制度改革、实现农民财产权益的前提和基础。在身份与财产的双重作用下,宅基地户内共有权具有典型的“复合性”特征,即集体成员基于身份对宅基地形成利益期待性合有权,而对于地上房屋形成共同共有的财产关系。随着权能拓展的推进,“地合有-房共有”两个层次之间的张力增大,不仅影响宅基地的集体所有权属性,也阻碍房屋财产性功能的实现。对此,应从“国家-集体-个体”等多个层次寻求化解之道。国家层的制度设计,应创设类型化的退出机制、区分外部主体基于房地一体原则所享有的宅基地占用权与集体成员基于身份的宅基地使用权。“集体-个体”层次要使个人权利突破集体和农户的限制,从而缩小身份依附与权利流转之间的张力,促进期待性利益向现实利益的顺利转化。

宅基地改革对农户所有权认知转变影响作用研究——以余江试点为例

基于余江调研数据,运用Mlogit模型分析宅基地制度改革试点对于农户所有权认知转变的影响作用,为强化宅基地所有权认知提供理论参考。研究结果表明,农户越是觉得宅基地审批建房难,就越不容易转变认知。农户越是感觉到村集体对违规宅基地处罚力度大,就更容易实现宅基地个人所有向集体所有转变。同时,是否是党员、家庭常住人口比、家庭年收入、村庄人口流动性、村庄是否为单一姓氏等个体与村庄特征同样对农户宅基地所有权认知具有显著影响。通过调节效应分析,农户是否在城镇购房、家庭宅基地面积的个体特征会对上述作用机制产生强化作用。基于上述分析认为,宅基地改革试点确实对农户宅基地所有权认知转变发挥了显著作用,但是要完全实现对所有权认知重塑仍需要一个长期过程。在这个过程中,需要充分保护农民的合法权益,消除村民对未来权益的担心,增强改革结果的公平性,采取差异化工作方案,这样才能使村民更加信任集体组织的权威性,更加容易实现产权认知转变。

农村集体成员与集体成员关系的规范分析与司法裁判

对集体成员资格的认定,不应采用构成要件理论,而应采用动态系统理论,给司法裁判更大的灵活性。集体土地所有权行使中的集体成员与集体成员关系,可以参照适用《民法典》按份共有的相关规定。集体成员等额享有集体土地权益,也可以基于章程、决议或者法律规定的不同事由而份额有所不同。有些家庭成员并不是集体成员,也不是农村承包经营户的成员或宅基地使用户的成员。第二轮土地承包时农户内的集体成员,按份享有土地承包经营权。向集体申请宅基地时或宅基地确权发证时农户内的集体成员,按份享有宅基地使用权。集体成员流转承包地、宅基地时,同一集体的其他成员享有同等条件下的优先权。司法裁判应当积极回应改革政策,非同一集体的成员之间转让土地承包经营权和宅基地使用权,合同并不当然无效。

宅基地集体所有权行使主体运行模式的机制、困境与选择——基于制度改革情景下的社会生态系统框架

明晰宅基地集体所有权行使主体运行模式对落实宅基地所有权至关重要。本文基于宅基地制度改革试点地区江西省鹰潭市余江区的改革案例,借助社会生态系统框架,构建了一个具有操作性的分析框架来分析宅基地集体所有权行使主体的运行模式。本文发现,不同的宅基地集体所有权行使主体在宅基地制度改革中的运行模式和机制差异较大:农村集体经济组织主导模式将集体经济利益作为主要动员手段和方式;村民委员会主导模式将行政力量作为主要动员手段和方式;村民事务理事会主导模式将人情关系作为主要动员手段和方式。不同运行模式适用性差异较大,面临多种困境。最后,本文对未来宅基地集体所有权行使主体的选择和运行提出建议:第一,坚持以农村集体经济组织行使宅基地所有权为主,多种所有权行使主体并存;第二,进一步完善农村集体经济组织宅基地治理运行机制,明确村民事务理事会等村民自治组织在宅基地管理中的法律地位与职责;第三,注重提高宅基地制度改革中农民满意度和获得感,筑牢深化改革的根基。

乡村振兴视域下宅基地“三权分置”改革进路研究——以广东南海为样本

宅基地“三权分置”改革事关农民切身利益,系及乡村振兴大局。我国宅基地制度历经三个发展阶段:“二权合一”“两权分离”到“三权分置”。目前,宅基地制度改革在理论上存在“三权”构造分歧,主要包括“用益物权说”“成员权说”以及“债权说”;在实践中面临所有权主体虚置弱化、资格权立法缺失、使用权流转受限的现实困境。以广东南海为样本,在乡村振兴视域下探索宅基地“三权分置”改革进路,其突破点应包括以下三个方面:明确宅基地管理主体、完整集体权能,落实集体所有权;界定资格权为农户申请宅基地的基本权益,实现保障权能;适度活化宅基地使用权,显化财产价值。

宅基地三权分置的法权构建与实现路径研究

宅基地法权结构是集体土地制度中的重要一环。政府公权力作为宏观调控方,应致力于将所有权落实到集体组织之上,确保实现宅基地与城市土地的物权平等。集体经济组织作为所有权人,应注重确保宅基地所有权的权能实现,重塑宅基地社会保障与资产增值的双重物权功能。农民作为集体成员,享有宅基地资格权,应重在维护其宅基地资格权的社会保障功能并适时将其转化为使用权。而作为宅基地“三权分置”制度中担任盘活闲置宅基地作用的使用权制度,应该更具灵活性。使用权可适度向社会成员流转,采用物权和债权双重法权结构,最终构建更加灵活的宅基地物权使用权制度。

中国农村宅基地所有权代理行使主体比较研究

随着农村宅基地“三权分置”改革的推进,如何落实好“三权”--所有权、资格权和使用权成为当前研究热点。在所有权的相关研究中,现有研究主要分析了所有权的落实对宅基地制度改革的影响以及当前宅基地所有权制度存在的问题,而对宅基地所有权落实视角下行使主体特征的研究与比较相对不足。基于此,本研究根据当前宅基地所有权主体的特征,剖析宅基地制度改革中所有权主体的代理形式--农村集体经济组织、村民委员会和村民理事会的形式、职能、行权机制以及存在的问题。研究发现:当前宅基地制度改革中3种所有权代理行使主体在形式、职能以及行权机制上存在较大的差异,三者均无法完全胜任宅基地所有权行使主体的角色。因此,需因地制宜选择宅基地所有权代理行使主体,对现有的村民自治组织进行职能分割与改进,同时应考虑延伸宅基地所有权行使主体的权能范围。

宅基地使用权入股的法律冲突与协调

我国宅基地制度由“两权分离”向“三权分置”演进。宅基地使用权是宅基地利用法律关系的核心,推进闲置宅基地的规范有序流转是宅基地“三权分置”改革的重点。入股作为一种创新型的宅基地流转方式,对乡村振兴和深化农村改革会产生积极深远影响。然而,现行的宅基地使用权制度与具体的宅基地使用权入股实践存在法律冲突。通过探讨宅基地使用权入股的法律界定及入股模式、政策与法律基础、立法缺陷等问题,提出完善宅基地使用权的界定及入股公司的法律制度、完善农民专业合作社及农村股份合作制企业的相关法律、构建宅基地使用权入股企业的破产利益平衡机制等建议,以期将宅基地使用权入股纳入法治轨道,更好实现闲置宅基地的经济价值。

北京市昌平区农村宅基地制度改革试点的实践及展望

农村宅基地制度改革是推进乡村振兴战略的重要一环,对于实现农村社会经济的可持续发展具有重要意义。党的二十大报告提出:“要深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益。”2023年中央一号文件也对稳慎推进农村宅基地制度改革试点工作做出了部署。北京市昌平区作为全国农村宅基地制度改革试点地区之一,聚焦“保障居住、管住乱建、盘活闲置”的工作目标,积极探索建立关于规范流转、盘活利用等管理机制,推进确权登记颁证试点、历史遗留问题处置等有关工作,稳妥有序推进“三权分置”改革任务。本研究旨在深入探析昌平区农村宅基地制度改革试点工作背景、主要做法、进展成效、存在问题及工作展望,以期为其他地区宅基地制度改革提供有益的借鉴。

“三权分置”下宅基地使用权的法律构造和制度重构

为推进农村宅基地制度改革,中央对宅基地改革采取“三权分置”部署。然而,不同学者对宅基地“三权”的法律构造存在分歧,确立宅基地使用权应确立“所有权+成员权+用益物权”的权利构造,其中新设资格权定性为成员权,“三权分置”改革后的第三权属于用益物权范畴,同时赋予其处分权能完善宅基地权能。“三权分置”改革,应以所有权为基础,依靠特有的身份属性保障成员权,通过宅基地资格权这一特殊身份属性实现宅基地在一定范围内(集体经济组织成员内)的排他使用。宅基地改革需从法律层面提供坚实的理论基础和法律架构,具体应围绕“三权”法律构造和制度重构两条路径进一步探索,采取法律和政策途径盘活农村宅基地,促进乡村经济长足发展。

无人机农村宅基地高精度确权应用

利用无人机进行农村土地确权具有效率高、成本低的优势。通过开展简易无人机低空摄影测量试验,采用运动恢复结构数据处理方法,得到影像外方位元素的近似值,再利用附加参数的自检校光束法进行平差,明显提高了无人机低空摄影测量的定位精度,表明该方法具有一定的实用价值;通过分析影响无人机摄影测量精度的主要因素,给出了控制无人机低空摄影测量精度的若干建议。

宅基地“三权分置”的制度演进、政策背景与权利构造

中国宅基地权利结构经历了从单一的宅基地所有权到宅基地"两权分置"再到宅基地"三权分置"的发展阶段。现行宅基地使用权制度存在问题,宅基地使用权流转普遍存在、宅基地制度改革力度不足,使得宅基地"三权分置"成为中国宅基地权利结构发展的必然结果。在坚持宅基地集体所有权的前提下,宅基地资格权和使用权的分置主要包括"成员权+用益物权"、"用益物权+用益物权"和"用益物权+债权"等三类权利构造模式。三类权利构造模式在宅基地资格权和使用权的分置基础、宅基地资格权的法律表达方式以及宅基地使用权流转制度构建等方面均存在较大争议。

宅基地三权分置的立法意旨

准确解读宅基地三权分置的立法意旨是评析宅基地制度改革试点的基础。宅基地立法意旨是国家意志的反映,蕴涵在宅基地制度演进的逻辑中。集体化下的宅基地立法原旨,意在完成农地的社会主义改造,保障农民安居和均平占有宅基地的利益。城市化进程中,为配合国有土地有偿出让,宅基地的收益和转让权能被禁止。冻结宅基地财产属性、放活城市住宅商品流通的城乡二元住宅用地管理法,意在由地方政府支配土地增值,优先建设城市。乡村振兴阶段,宅基地财产功能被释放、宅基地增值收益归属于农户。宅基地三权分置的立法意旨是促进和保障农户获取宅基地的增值利益,其制度功能是实现宅基地使用权的市场化。

权属意识、资源禀赋与宅基地退出意愿

农户宅基地的退出意愿会受到农民显性权属意识、隐性权属意识和资源禀赋等的影响。研究结果表明,显性权属意识对农户宅基地退出意愿的影响并不显著,原因可能是农户的从众、好面子等心理会对直接表面的权属意识造成干扰。只有当涉及农户的切身利益时,农户的隐性宅基地权属意识才会表现出来,并且宅基地私有权属意识越强,农户越不愿意退出宅基地。此外,农户的资源禀赋如所在市区的GDP、小区的经济状况、绿化状况、家庭人口特征等对宅基地的退出意愿也具有一定影响。从政策角度讲,确权颁证和还权赋能、良好的城市就业和公共服务、尊重农民的退出意愿,以及城乡一体的社会保障是实现闲置宅基地退出合理有效的重要举措。

乡村振兴战略背景下农村宅基地“三权分置”的障碍与破解

我国农村宅基地所有制形式经过三次制度变迁,才形成现有的宅基地所有权与使用权相分离的"二元"权能结构。当前,学术界普遍认为,法律赋予宅基地所有权和使用权的权能不完整,从而束缚农村宅基地使用权的流转。《实施乡村振兴战略的意见》提出的宅基地"三权分置"着眼于农村现代化改革的需要,促进宅基地所有权的权能结构从"二元"向"三元"转变,而宅基地"三权分置"的实施遇到"资格权"创设法理依据不足、农民享有处分权能的问题存疑、法律制度的不完善等诸多困局,通过宅基地"资格权"的具体化、"三权"权能结构优化、法律制度的完善等方式,方可有效促成农村宅基地所有制改革的完成。

农村“三权”抵押贷款问题研究——基于安徽省宣城市的案例分析

现行法律关于宅基地使用权、土地经营权、林权等农村"三权"抵押贷款的规定存在一定限制,在抵押物处置、评估手段等方面仍面临亟待解决的问题。安徽省宣城市在全国率先开展农村"三权"抵押贷款试点,为推进新型城镇化建设和社会主义新农村建设提供了有益经验。文章以宣城市243户农户的调查问卷为样本,通过Logistic回归模型分析影响农户参与农村"三权"抵押贷款意愿的各种因素,并就进一步推广"三权"抵押贷款提出有关法律政策建议。

天津市农村宅基地确权登记发证工作流程的探讨

2012年11～12月份,天津市国土房管部门开始进行农村宅基地确权登记发证的试点工作,我区选取精武镇小卞庄村作为试点村进行调查。本文详细地介绍了农村宅基地实地调查的基本原则、总体要求和工作流程,摸索出一套合理、高效的工作流程,为以后的宅基地调查工作的大面积铺开奠定坚实的基础。