新发展格局下宅基地使用权有偿退出的法律制度构建研究

宅基地“三权分置”改革步入深水区,盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅日渐成为农民增收新引擎,宅基地使用权有偿退出至关重要,相关制度建设尤为迫切。在宅基地使用权有偿退出实践中,退出主体身份不明确、法律权利关系不协调、补偿价值方式不一致、利益分配机制不完善、退出保障体系不健全等渐成掣肘。有效引导农民有序退出宅基地使用权,需要重构法律制度,明确主体退出原则,完善法律权利关系,规范退出法律程序,健全补偿分配制度,构筑长效保障体系。

农户宅基地使用权退出价格形成机制探究

农户宅基地使用权有偿退出是中国宅基地产权制度改革的基本方向,使用权退出价格形成机制是推进这一改革的主要难题。本文按照产权结构变化与使用权退出用途不同两个标准,将农户宅基地使用权退出划分为部分-公益、部分-经营、完全-公益、完全-经营四种理想类型,分析了不同退出类型的现行价格形成机制及其缺陷。初步研究发现:以耕地产值为标准的政府征地指导价是目前农户退出宅基地使用权的主要价格标准,它以低于耕地的价格标准征收农户宅基地,未能体现此类土地使用权的稀缺性;集体议价在经营性征地中剥夺了少数人的自由交易权;市场议价的合法空间狭窄。基于这些问题,文章按照国有土地与集体建设用地"同地、同权、同价"的原则,重新设计了一个以基准地价为标准的农户宅基地使用权退出价格形成模型。模型应用与案例比较发现,与耕地产值标准相比较,基准地价标准显示出良好的适用性与可行性:它同时考虑了供需关系、产权结构和政策干预等因素,在农户宅基地使用权不同退出情形中,均显著提升了土地使用权的转让价格,体现了宅基土地资源的稀缺性与产权转让的公平性,显示了公益性用地与经营性用地的差异,兼顾了政府、集体与个人收益。本文建议,在立法方面,修正《土地管理法》中以耕地产值标准作为征用农村建设用地参照标准的做法,改用基准地价标准;在模型运用方面,以地方政府公布基准地价的40%作为宅基地使用权转让估值标准的底线,经济发展水平较高、土地开发状况较好、土地市场活跃的地方,可以适度提高这一比例。

土地发展权视角下宅基地有偿退出路径

随着我国城镇化与工业化快速推进,大量农民进城务工、定居,“一户多宅”现象的普遍存在,农村宅基地闲置问题突出。农村宅基地节约利用需要以盘活农村闲置宅基地为突破口,但农民是否愿意退出宅基地,取决于他们对宅基地退出的预期收益与成本的比较。而宅基地退出类型的差异决定了宅基地退出补偿的资金来源也各不相同,但各类补偿金的筹集渠道均存在一定的局限性。因此,应在完善宅基地用益物权的基础上,赋予农民宅基地发展权,拓展农民的农地权利,使农民不仅拥有农地产权的退出权,而且拥有获得公平补偿的权利。

不同治理结构下农村宅基地有偿退出模式探析——以金寨、蓟州、义乌3个典型试点为例

运用交易费用法分析试点区宅基地退出的治理结构,揭示不同治理结构下宅基地有偿退出的模式,剖析各种模式运作过程中出现的问题,以便其他地区借鉴。研究表明:(1)金寨县、蓟州区、义乌市分别在层级制、混合制和市场制的治理结构下,形成了"货币+宅基地、货币+购房补贴、资产置换"3种宅基地退出模式;(2)3种退出模式出现了补偿资金不足、复垦利用效率低、权属不完整等问题。因此,各地区应因地制宜地选择不同的治理结构和退出模式。

宅基地闲置成因及解决路径探究

农村宅基地是农村居民生活的空间,也是农民的生活保障。随着中国城镇化和工业化进程加速,大量农村富余劳动力涌入城镇等原因,部分农村出现房屋闲置、宅基地"空心化""一户多宅"等不良现象,农村土地浪费严重,土地得不到充分合理的利用。主要分析了农村宅基地出现闲置的成因,并提出了针对性的解决途径,旨在为实现农村社会稳定和长远发展提供参考。

供给侧结构改革视阈下农户宅基地有偿退出的实现路径——以“百村调查”为样本

农户宅基地有偿退出是土地供给侧结构改革的具体实践。农户宅基地有偿退出面临着政策和法律的限制、动力机制缺乏、保障机制不足等障碍。本文以河南省"百村调查"为实证,提出鼓励和引导农户宅基地有偿退出的实现路径:实施政府权力清单制度;保障农户居住权;建立补偿机制;解除农户后顾之忧;增加农户非农收入等。

基于感知价值理论的农户宅基地有偿退出决策行为研究——以安徽省金寨县典型试点区为例

在城乡建设用地双扩背景下,宅基地有偿退出是提高农村建设用地利用效率的重要手段,而农户主体的决策行为是宅基地有偿退出政策得以实施的关键。本文立足农户微观视角,以安徽省金寨县为例,基于感知价值理论构建农户宅基地退出感知价值权衡模型,分析农户感知价值对其宅基地退出决策行为的影响。结果表明:①农户参与宅基地退出行为遵循“感知价值→退出意愿→决策行为”的路径模式,感知价值是农户具有宅基地退出意愿和决策行为的基础,退出意愿是产生实际退出行为的主要动力,农户感知利益对感知价值和退出意愿具有正向影响,感知风险对感知价值和退出意愿具有负向影响;②农户在宅基地退出过程中是“风险规避者”,政策制度会促使农户的退出意愿转化为实际退出行为;③农户的宅基地退出行为兼具“主动性”和“诱导性”双重行动逻辑,“诱导性”行为效用高于“主动性”行为效用,表明“诱导性”行为逻辑占主导地位。因此,提出维护农户宅基地退出的权益、加大对宅基地退出政策的支持力度等2个建议,以确保宅基地退出工作的顺利开展。

基于成本收益理论的宅基地自愿有偿退出有效阈值——以改革试点区宜城市为例

宅基地退出是有效缓解城乡建设用地之间的矛盾、促进乡村振兴的重要手段。在梳理宅基地有偿退出路径的基础上构建宅基地价值补偿体系,按照政府能承受、农户能接受、工作可持续的原则,基于成本收益理论科学测定在不同模式下宅基地自愿有偿退出的有效阈值。结果表明:(1)宅基地退出补偿阈值是农户能接受的最小值和政府能承受的最大值所组成的补偿范围。(2)农户退出宅基地损失的机会成本和退出总成本之和小于最小阈值时农户愿意有偿退出,最大阈值低于宅基地、地上附属设施权利价值和退出总成本之和。(3)'异地改造'模式下,政府处于主导地位,资金来源较少,实际补偿金额接近最小阈值。'一户多宅'模式下,政府和农户诉求相当,补偿金额偏向中位数。'整体搬迁'和'社区化'模式下,农户处于主导地位,政府补偿资金来源较多,实际补偿金额趋向最大阈值。