宅基地使用权转让定价的思路与方法——东至县隐东村的例证

为着力推动宅基地使用权放活市场改革,有必要对宅基地使用权转让市场定价进行理论研究。研究发现,试点城市进行的宅基地资格权交易与宅基地使用权交易均应纳入宅基地使用权转让范畴。宅基地使用权跨区域转让的价格特征是市场半径扩大,导致市场需求增加与市场价值提升,且宅基地使用权价值在空间上存在异质性。应区分不同区域,采用不同技术思路评估宅基地使用权转让价格。国有住宅用地价格修正法、基准地价系数修正法与交易地价评估法是宅基地使用权转让价格的主要评估方法。未来,应进一步加强对宅基地所有权、宅基地使用权与宅基地资格权的价格内涵、价格体系与定价方法的研究,特别是对宅基地使用权价格空间分异规律的调查与研究,助推宅基地扩权赋能改革,促进乡村振兴和城乡融合发展。

重庆农村宅基地流转中土地价格形成机制设计

分析了重庆宅基地流转中存在的许多问题,结合重庆现行的公租房制度,设计出可供参考的价格形成机制,并且提出相关的政策建议。

农村宅基地退出的农户理性与政府理性--基于广西农业转移人口宅基地退出意愿的调查与思考

作为处于一定社会经济形态中的经济主体,农户和政府的行为选择是其价值理性和工具理性综合权衡的结果。基于在广西农村的抽样调查分析发现:"安土重迁""落叶归根"等传统观念以及"祖宅意识"降低了部分农业转移人口(尤其是老年人)的宅基地退出意愿,在城市生产生活的稳定性和保障性较弱的农业转移人口宅基地退出意愿较低,还有的农业转移人口由于不确定远期利益得失而不愿意退出宅基地。对此,地方政府一方面应坚持"以人民为中心""发展壮大集体经济"的价值理性,在"自愿有偿"的原则下积极推进农村宅基地制度改革,并通过有效利用集体土地彰显宅基地退出带来的个人利益、集体利益和社会利益,引导农户合理退出宅基地;另一方面要坚持"量力而行""因时因地制宜""多举并行"的工具理性,不但要在补偿标准上尽量满足农户的现实需求,更要以持续提升农业转移人口的市民化能力和程度以及农户退出宅基地后的生产生活质量为重心,有序推进农村宅基地退出工作。

农村宅基地制度创新与理论解释——江苏省江都市的实证研究

本研究采用定量研究方法,建立农村宅基地制度创新模型,研究数据来源于江都市3县30个村的实地调查,主要是分析农村宅基地制度的创新过程和诱导因素,为国家引导和制定合理的宅基地制度提供理论依据。研究结果表明,20世纪90年代以来,以江都市为代表的农村宅基地制度逐渐从无偿、无流动向有偿、有流动演变,宅基地产权权能日益完善。影响农村宅基地制度创新的主要因素是农村土地资源短缺程度、土地开发利用状况、区位条件、各主体经济状况(主要是农民人均纯收入的增加)、人力资本以及政策等因素。鉴于此,在未来的宅基地制度创新过程中要注重研究宅基地要素相对价格变化趋势,选择宅基地制度创新方向;提高农民文化水平,加快人力资本建设,提高其可行能力;以及积极发挥政策的诱导和支持作用。

农村宅基地使用权流转的困境、态势与突破

党的十八届三中全会拉开了全面深化改革的大幕,而农村宅基地制度改革是其重要一环,事关广大农民的切身利益。用比较研究和逻辑分析等方法探讨了如何改革完善农村宅基地制度,以赋予农民更多的财产权利。研究结果表明,宅基地使用权难以自由流转是农村宅基地及房屋市场财产权利缺失的根本原因。只有改革完善农村宅基地使用权制度,顺应农村宅基地使用权市场化、资本化的发展态势,实现农村宅基地使用权产权对价和增值功能,才能赋予农民更多的财产权利。

农户宅基地使用权退出价格形成机制探究

农户宅基地使用权有偿退出是中国宅基地产权制度改革的基本方向,使用权退出价格形成机制是推进这一改革的主要难题。本文按照产权结构变化与使用权退出用途不同两个标准,将农户宅基地使用权退出划分为部分-公益、部分-经营、完全-公益、完全-经营四种理想类型,分析了不同退出类型的现行价格形成机制及其缺陷。初步研究发现:以耕地产值为标准的政府征地指导价是目前农户退出宅基地使用权的主要价格标准,它以低于耕地的价格标准征收农户宅基地,未能体现此类土地使用权的稀缺性;集体议价在经营性征地中剥夺了少数人的自由交易权;市场议价的合法空间狭窄。基于这些问题,文章按照国有土地与集体建设用地"同地、同权、同价"的原则,重新设计了一个以基准地价为标准的农户宅基地使用权退出价格形成模型。模型应用与案例比较发现,与耕地产值标准相比较,基准地价标准显示出良好的适用性与可行性:它同时考虑了供需关系、产权结构和政策干预等因素,在农户宅基地使用权不同退出情形中,均显著提升了土地使用权的转让价格,体现了宅基土地资源的稀缺性与产权转让的公平性,显示了公益性用地与经营性用地的差异,兼顾了政府、集体与个人收益。本文建议,在立法方面,修正《土地管理法》中以耕地产值标准作为征用农村建设用地参照标准的做法,改用基准地价标准;在模型运用方面,以地方政府公布基准地价的40%作为宅基地使用权转让估值标准的底线,经济发展水平较高、土地开发状况较好、土地市场活跃的地方,可以适度提高这一比例。

农户征地补偿满意度的区域差异性分析

基于对广东省267户农户的调研,利用logistics模型实证分析了农户征地补偿满意度的关键影响因素,研究表明农户对征地补偿的满意度普遍较低,而且呈现出一定的地区差异性和区位差异性。农户的农用地征地补偿满意度受到区域经济发展水平、征地区位、农村集体经济实力、受访者年龄、征地前地块数量、征地前土地质量、征地程序满意度、征地补偿方式、征地补偿价格的显著影响。农户的宅基地征地补偿满意度受到农村集体经济实力、征地前建筑质量、征地程序满意度、征地补偿方式、征地补偿价格的显著影响。

区域层面宅基地价格影响因素研究——以浙江省义乌市为例

依据浙江省义乌市289个村庄的调查数据,采用积差相关、单因素方差分析和独立样本t检验,对宅基地价格和影响因子进行了相关分析和差异检验。选取与宅基地价格具有显著相关和显著差异的因子,采用强迫进入变量法建立宅基地价格影响因素多元回归模型。结果显示:“距市区距离”等六个自变量对宅基地价格有显著影响。表明区位条件、对外交通条件和社会经济情况是区域层面宅基地价格主要影响因素。

农村宅基地退出补偿及价格评估研究综述

通过文献检索法和归纳总结法对当前农村宅基地取得、管理、退出及价值评估等国内研究进展进行了梳理,存在农村宅基地退出补偿的测算方式和标准不统一、农村宅基地价格评估方法的研究不足、缺少指导性的评估方法等问题,基于当前的研究现状提出了未来农村宅基地价值评估研究方向及方法创新。

宅基地流转定价:历史回顾、价格体系与改革方向

为着力推动宅基地市场化改革,必须对宅基地流转价格体系进行顶层设计。当前宅基地流转市场包括征收、挂钩、租赁、转让、退出与出让市场。对于征收市场,应制定宅基地区片综合地价体系,以满足土地补偿费与安置补助费定价的需要;对于转让、租赁、退出市场,应制定宅基地分用途基准地价体系,以满足转让金、租金以及收益金等定价的需要。对于挂钩与出让市场,应制定土地增值收益分配体系,以满足挂钩与出让市场定价的需要。建议以宅基地流转价格体系为框架,加快推进宅基地流转定价的技术标准、相关市场交易规则的研制,以避免宅基地在流转过程中发生价格扭曲或出现定价空白。

基于2种回归方法的北方农区村庄宅基地价格影响因素研究

为明确影响北方农区宅基地价格的因素,科学推进相关制度改革,从村庄规模、经济水平等5方面共初选16个因素,采用多元线性、有序Logistic回归分别构建影响因素计量模型,筛选显著影响因素。结果表明:(1)距镇驻地距离、农用地面积、村庄道路硬化率、对外交通便利度等在2个模型中均表现显著,购物便利度仅在Logistic模型中表现显著;(2)距镇驻地距离为负向影响,其余显著因素为正向影响,提高村内道路硬化水平,增设公交线路、便民商超,增加农用地面积,能够提高宅基地价格。研究结果说明:2种模型回归结果基本一致,提高研究结果可靠性;交通区位、基本设施因素影响较大,村庄规模次之,经济水平、生态环境等未表现显著影响。

宅基地经营性流转的收益调节机制研究——基于云南省大理市L村的案例

随着近些年旅游业的不断发展,宅基地流转用作经营的现象日益普遍。一方面拉动旅游业消费,为政府带来税收,使流出方获得租金收益,流入方作为经营者获取经营收益。另一方面也造成了环境、噪声污染和管理负担等。其中的利益相关方即政府、村集体、流出方和流入方在此过程中的利益分配存在不公平的现象。因此引入外部性理论,旨在从经济层面量化各方的正负外部性。基于平衡各方利益和促进区域可持续发展的角度,提出收益调节金机制及相应测算办法,并以云南省大理市L村实际情况进行验证。

基于CVM价值评估的宅基地意愿价格研究——以浙江为例

在全面建设小康社会,深化改革开放、实现经济发展方式转型的攻坚时期,宅基地管理混乱、土地资源浪费严重、农户权益受到损害等问题日益突出。文章从农村宅基地问题出发,发现宅基地征收中的得失与利弊,通过对农户宅基地意愿价格的评估,为宅基地征收补偿标准提供参考,提高农户收益,推进我国新农村建设和社会建设。

基于边际机会成本的农村宅基地价值重构与退出补偿定价

城市化进程中,农村地区人口流失严重,宅基地大量闲置,合理重构宅基地完全价值,完善退出补偿定价机制成为盘活农村建设用地,助推乡村振兴的必然举措。基于边际机会成本理论,从宅基地退出成本的角度构建了宅基地价值认知—边际机会成本分析—完全价值重构的价值评估体系。结果发现:(1)农村宅基地价值由自身价值、开发价值、权益价值与代际价值构成,宅基地退出时所失去的价值部分即农户损失成本;(2)利用成本损失来测算宅基地的价值,以边际生产成本测算宅基地开发价值,以边际使用者成本测算宅基地自身价值,以边际外部性成本测算宅基地权益价值和代际价值;(3)不同类型宅基地在退出时损失的价值不同,在退出补偿中需根据成本损失进行相应补偿;(4)宅基地边际生产成本与边际使用者成本损失多以货币手段进行补偿,边际外部性成本以货币手段结合非货币手段进行补偿。基于此,探索了一种新的宅基地定价思路,提出了宅基地退出补偿的相关政策建议,为农村宅基地有偿退出制度的完善提供理论依据。

农户土地成员权退出定价研究综述

为构建农户土地成员权退出及定价机制,找到该领域未来研究重点方向,采用文献综合法和归纳总结法,通过对国内农户土地成员权、土地成员权退出、土地成员权退出定价研究进展进行系统总结和梳理,提出未来农户土地成员权退出及其定价研究的重点方向。研究结果表明:1)承包经营权和宅基地资格权都是基于土地成员权的子权利,两者中的一部分或其中一者可称为部分成员权,两者全部再加上其他土地相关权利叫全部成员权。2)土地成员权退出是一种更深层次的改革,研究时需要考虑更加复杂的因素。3)该领域的研究展望:新时代农户分化与土地成员权退出定价;探究试点区已实现土地成员权退出定价的效率和公平;利益相关主体动态博弈对土地成员权退出定价影响;土地成员权退出非市场定价;土地成员权退出的定价机制。

农村宅基地价格评估方法研究与应用——以禹城市辛店镇为例

本文采用文献分析、问卷调查和成本逼近法、收益法、剩余法等土地估价方法,开展农村宅基地价格评价研究,目的是提出适宜的农村宅基地价格评估方法,通过科学评估宅基地价格,显化其资产价值、保护农民财产权益和推进宅基地制度改革。研究结果表明:(1)禹城市辛店镇村庄宅基地价格范围为157~294元m-2,平均价格为201元m-2,其中镇驻地村为294元m-2,其他村为200元m-2;(2)采用自然断点法将宅基地价格划分为4级,一、二级村主要以镇驻地为中心沿交通干道分布,三、四级村多分布于乡村腹地或镇边界偏远地区。该结果符合研究区实际状况,交易实例和交易意愿结合,综合多种方法评估宅基地价格可行。

宅基地使用权典权的法典化构造

2020年中央一号文件明确了宅基地“三权分置”下放活宅基地使用权流转的方略。结合用益和担保物权的特性以及土地权能分离的理论,引入典权制度,创新宅基地使用权的流转方式。典权制度特有的功能,能够契合我国用益物权的收益价值,弥补不动产质押的法律空白,不仅保障了宅基地使用权流转中融资的安全性和自然资源配置的合理化,同时突破现有宅基地流转中僵化封闭的“身份”障碍,拓宽流转渠道。典权制度的法律建构,要在典权主体扩张性和登记对抗的生效要件和存续期间等基本形式予以现代化改造,并重点完善了宅基地“绝卖”制度,从典价的增减请求、出典后的损失分配、“绝卖不绝”以及宽限期等角度,保证了农户的权益和国家土地公有制不受损害。