房企参与公租房REITs模式优化及运作设计

分析REITs最具代表性的三种模式,得出以房地产投资信托计划(准REITs)为起点,以上市公司REITs的实现为目标的房地产企业发展REITs的优化模式。在此基础上,以公租房项目生命周期为时间轴线,通过总体运作方案设计,构建房地产企业创新商业模式、参与公租房开发的完整方案。

开发企业参建模式下保障性租赁住房的综合效益评价研究

通过界定开发企业参建模式,利用改进的白化权函数结合AHP-EWM权重方法,分别从经济、社会、环境及福利等方面,构建保障性租赁住房项目的综合效益评价模型,并以沈阳某实例进行验证。结果表明:项目综合效益处于B-水平,其中福利效益、社会效益和环境效益均处于B水平,经济效益相对欠缺。基于此,从保障权益、土地获取、政策支持、效益来源、融资途径等方面,提出优化项目综合效益的对策建议。

试论房屋租赁中法定优先承租权

房屋租赁中法定优先承租权是《中华人民共和国民法典》合同编中新增设的法定权利,其性质应解释为附条件的形成权。具体适用时,需要着重关注房屋租赁中法定优先承租权的行使条件和例外情形。对“同等条件”的判断应采用限缩解释,将租赁价格、租赁期限、履行方式、履行期限这四类合同条款明确作为判断“条件”,其他合同条款则应由出租人提出主张和举证,由法庭视情况自由裁量;除“同等条件”之外,行使条件的内容还应包括存在一年以上合法有效的租赁关系、出租人继续出租房屋且已与第三人成立合同以及承租人在合理期限内行使权利。公开竞价招租、轻资产住房租赁企业从事转租业务和承租人违约这三种情形则可以构成优先承租权行使的例外。

PPP模式下私营企业公租房投资风险评价方法研究

针对公租房项目投资风险评价中存在的随机性和模糊性,利用云物元分析理论,将投资风险的等级、评价指标及其特征值作为物元,利用云理论描述特征值,运用云理论的不确定推理特性和物元理论兼具定性、定量分析的优点,建立了私营企业公租房投资风险云物元评价模型。然后,从私营企业角度出发,针对PPP模式下公租房项目的特点,构建了PPP模式下公租房项目投资风险评价指标体系。最后以天津市公租房项目投资为例,对评价方法进行了应用研究,得出总的投资风险等级为较高,与实际情况一致:天津市公租房项目投资中私营企业面临着较高的风险,参与积极性不高。云物元评价模型为公租房投资风险评价提供了一种新的评价思路。

开发企业参与商品住房租赁项目的综合效益研究

首先分析我国发展住房租赁市场的背景及原因,辨析商品住房租赁相关概念,梳理发展商品住房租赁项目的相关经验和现状。然后,立足房地产开发企业,针对商品住房租赁项目,界定其综合效益,融合粗糙集约简方法、AHP三角模糊数、模糊综合评价法,构建综合效益评价模型;优选示例项目,模型评价的结果显示,商品住房租赁项目的综合效益良好,但经济效益一般。最后,为提高其综合效益,提出拓宽融资渠道、延展服务链条等建议。

公共租赁住房获配行为对企事业单位资产收益率的影响——基于PSM的实证分析

研究目的:探究公共租赁住房获配行为对企事业单位的经济效益的影响。研究方法:对深圳市153家企事业单位(其中53家企事业单位在2013年以前获配公共租赁住房、100家未获配公共租赁住房),运用效应处理模型——倾向值得分匹配(PSM)方法探究公共租赁住房获配行为对企事业单位资产收益率的影响。研究结果:在有效控制样本选择偏误的前提条件下,企事业单位获配公共租赁住房对提高企事业单位资产收益率具有稳健的正向影响。

企业参与公共租赁住房建设运营模式选择研究——以西安市为例

公共租赁住房是带有公共性的准公共产品,我国政府承袭惯有传统,在公共产品的建设运营上既充当安排者又充当生产者的双重角色,在过去的三年期间,广泛采用政府主导、国有企业参与的建设运营模式,严重制约了我国公共租赁住房的发展,无法满足更多需求者的住房需求。该文在国内学者对于公共租赁住房建设运营模式研究成果的基础上,从企业的角度分析了公共租赁住房建设运营模式的构建以及影响因素,利用层次和模糊综合评价方法并结合西安市的现实条件,对西安市社会企业参与模式进行综合评估,得出了企业参与模式的综合排序。为实现由政府垄断建设运营向民营企业参与建设运营模式转变,将竞争引入到公共租赁住房的建设和运营提供了理论支持。

高售租比,自由现金流与住房租赁企业风险分析

住房租赁市场近年来发展迅猛,不仅仅是因为政府提出了租购并举的住房制度,更是因为企业想在这个炙手可热的项目上取得先发优势。然而,我国住房租赁市场售租比过高,导致企业的现金流短缺进而加大企业的风险,同时高售租比会直接加大企业的风险,文章通过对这三者的分析得出高售租比对住房租赁企业风险的两条影响路径,接着对“冠寓”进行实证分析,进一步论证了这两条影响路径,最后基于高售租比的现状提出了一些建议。

集体土地建设租赁住房模式对比研究

集体土地建设租赁住房是新发展阶段多措并举增加租赁住房供给、建立租购并举住房制度的重要政策突破口。本文结合全国18个试点城市已出台的政策文本和实践现状及实地调研成果,分析了集体土地建设租赁住房的四类六种模式,通过总结提炼试点城市在各类模式应用中的具体经验做法和面临的问题,为下一步形成集体土地建设租赁住房持续可推广的路径提供政策建议。

郑州市房地产企业租售并举路径探索

郑州市作为中部地区重要的人口净流入城市,住房租赁需求不断增加,但市场"重售轻租",租售失衡,阻碍了住房市场进一步发展的进程。要解决这一问题,房地产企业转变发展模式是关键。以郑州市为例,分析房地产企业在住房租赁市场中面临的机遇和挑战,探索租售并举新路径,促进郑州市住房租赁市场不断发展完善。

我国商品性住房租赁立法规制问题研究

租购同权是当下我国住房政策改革的主要方向,有助于住房租赁市场的可持续发展,从而为中低收入居民的住房提供政策与法制保障。但是法律规范的不足与缺失,导致住房租赁市场尤其是商品性住房租赁市场在实践运行中呈现众多机制困境和法律治理问题。基于此,应立足商品性住房租赁市场秩序规范,对签订住房租赁合同为主线衍生的合同主体地位考察、合同主体间权利义务解读、合同标的合法性审查三个方面的立法规制问题进行探讨。首先,应对住房租赁企业与房地产经纪机构进行区分监管;其次,应重构以承租人权益保护为导向的私法制度安排,包括在立法上限制出租人合同解除权,在政策法律考量上出台租金监管政策、承租人优先购买权物权化及推动租购同权,强化在租金贷纠纷中对承租人权益的司法保障;最后,应明确住房的适租性标准,明晰住房租赁与居住权的区别、确认出租人对房屋权利归属的审查义务,以保证住房安定性。

租赁住房产品细分背景下酒店系住房租赁企业比较优势分析

随着市场多元化需求的释放,高端公寓需求持续扩大,其产品类型也越来越受到住房租赁行业的重视。越来越多的住房租赁企业开始涉足高端公寓这一赛道,但传统服务式公寓服务商和具有酒店背景的住房租赁企业仍是这一赛道的绝对领导者。本文从城家拓展服务式公寓产品矩阵入手,探讨酒店系住房租赁企业在高端公寓赛道发展的比较优势。

房地产企业参与保租房供给可行性研究

保障性租赁住房是当前大力推广的住房保障模式,重点面向新市民、青年人,需求量巨大,供应方式多样灵活,有着良好的发展前景.在商品房开发逐渐饱和的行业背景下,房地产企业可抓住机遇,盘活滞销的存量房源,利用自身的行业优势积极参与各种类型保障性租赁住房项目的改建、代建和运营管理业务.政府和相关部门应提供必要的政策保障、金融支持、税收优惠和市政配套等.

住房租赁企业与租户决策行为博弈研究

专业化、机构化住房租赁企业的兴起促进了我国住房租赁市场的发展。但是,现实生活中房屋住房租赁企业和租户之间一直存在利益博弈。本文考虑声誉和用户投诉因素,构建住房租赁市场中的住房租赁企业与租户关于房屋服务质量和租金的信号博弈模型,分析分离和混同均衡两种状态,得到均衡解。研究结果表明:用户的投诉率、政府惩罚度以及发生纠纷时的成本是影响住房租赁市场均衡的关键因素。加强对租赁市场的租金监测,简化投诉流程、拓宽举报途径,提升住房租赁企业社会责任意识,完善住房租赁企业违约惩罚机制,可以有效促进租赁市场健康发展。

公租房建设运行的企业参与模式研究

对比"集中建设并持有、配建并持有、集中建设并由政府回购、配建并由政府回购、配建并无偿移交"等五种公租房建设的企业参与模式,认为成本上升、投资回报低、融资渠道不畅等因素加剧了企业的融资压力;配套政策的匮乏降低了企业的参建积极性。基于企业的风险偏好、融资能力、总体实力、政策和金融市场的完善程度等视角给出支持企业参与公租房建设运行的制度政策和激励措施。