“房住不炒”下地方政府、开发商与投机者的博弈研究

构建地方政府、开发商和投机者的三方演化博弈模型,运用Matlab仿真,考量“房住不炒”定位下各主体决策行为与演化稳定均衡。结果表明:地方政府选择“积极调控”、开发商选择“原价或降价”和投机者选择“观望”时有利于进化稳定策略实现;在当前房产税试点税率下,调控政策效果未达到预期;调控执行成本、开发商寻租成本和投机者房价预期会显著影响各主体的策略选择。鉴于此,“房住不炒”定位下应兼顾多方利益需求,深化房产税改革、降低调控执行成本等,促进调控目标实现。

房住不炒政策促进了企业创新吗

本文利用中国A股上市公司数据,基于多时点双重差分方法,分析了房住不炒政策的企业创新效应及其作用机制与异质性特征。研究结果显示,房住不炒政策的实施显著促进了企业创新,但这一效应仅在供给端调控政策中显著。房住不炒政策的创新提升作用会通过减少房地产投资、提高研发资本投入、强化冗余资源储备和提升产出效率四种渠道实现,并进一步推动了企业全要素生产率的实质性改进。另外,房住不炒政策对创新的作用效果在不同企业特征、不同行业特点以及不同外部环境中存在差异。

“房住不炒”背景下房地产企业财务风险评价研究——以Y公司为例

利用F-Score模型,结合相关财务指标对Y公司的财务风险进行评价与分析,得出房地产行业具有脆弱性,房地产企业也面临着较大的财务风险,并通过分析风险来源,提出有效规避风险的措施。

共有产权和贴息贷款:“夹心层”住房保障模式比较研究

共有产权与贴息贷款是保障"夹心层"住房的重要保障模式。基于现代产权理论,对二者的表现形式、要素对应、产权关系和优势特点等进行比较,并以淮安市为例,通过情景模拟分析二者在保障"夹心层"群体住房方面的差异,且利用Logistics回归分析居民对这两种模式的偏好,结果表明:共有产权更多让利于民,但部分产权受限;贴息贷款享有完全产权,而且政策灵活性和便捷度更高;影响保障偏好的主要因素是年龄、户籍、家庭人口以及购房能力,年龄大、人口多和购房能力差的家庭更偏向于选择共有产权模式,外来务工人员则倾向于贴息贷款模式。基于研究结论,提出完善住房供应理论、实现"房住不炒"的政策建议。

遏制投机性炒房的必要性与对策

界定了投资性购房、投机性购房和投资性住房市场的含义;分析了近几年一些城市培育投资性住房市场并纵容投机性炒房的效应;论述了政府实行遏制投机性炒房、严控投资性购房政策的必要性;提出了运用经济杠杆、法律手段和必要的行政手段,遏制投机性炒房、严控投资性购房的具体对策。

现阶段我国商品住宅市场投资性需求研究

针对我国商品住宅供大于求的特征和二级市场不健全的现状 ,将收入、财富和价格等因素引入购买力分析 ,提出了商品住宅投资性需求的理论模型 ,并通过比较研究 ,从购租成本、投资收益、投资回收期等方面作了定量与实证分析研究 .

住宅价格的变动特点与中国的实证

居住性需求增长是住宅价格上涨的初始动力,土地价格上涨和投机性需求的扩张是房价上涨的后继动力,在土地价格推动和投机性需求的拉动作用下,住宅价格具有轮番持续快速上涨的特点。中国住宅价格变动的事实证明了这一特点的客观存在。住宅持续上涨会带来严重后果,应针对引起住宅价格变动的原因采取对策,对房价实施调控。

“房住不炒”政策对于房地产企业投融资的影响

以2017年“房住不炒”的相关政策大量出台为事件构造准自然实验,运用双重差分模型考察“房住不炒”相关政策的出台对房地产企业投融资行为的影响。研究发现:房地产企业的有息债务融资显著降低,而流动性负债融资显著增加,长期负债融资则并无显著性变化。在投资方面,房地产企业新增投资在相关政策出台后显著增加。研究表明:“房住不炒”相关政策实施后,房地产企业从银行等传统金融机构获得贷款的途径受到明显限制,但通过商业信用和自筹方式获得的资金反而出现显著性增长,企业总现金流增加。因此,政府在推进和完善现有政策的同时,还应该对企业的流动性负债融资和长期负债融资进行调控,只有这样才能有效地控制房地产企业的投融资规模。

民法规制炒房的立场、范围与限度——以近十年中国裁判文书网的涉炒房裁判为分析样本

对2010年以来中国裁判文书网公开的涉炒房裁判文书分析表明,各地法院审理涉炒房民事案件裁判标准各异,存在价值取向或有偏差、事实认定缺乏共识、法律规范适用失当等问题。民事审判中宽容炒房的倾向是个人主义方法及自由主义思潮影响私法适用的产物,应朝向社会公共维度予以纠偏。事实认定上,应将规避交易成本、增加交易频次的“不过户交易”定性为炒房,“指定第三方过户”及“全权委托公证”的“ABC单”是此类炒房行为的显著特征。目前尚不具备认定炒房违法无效的实定法条件,宜将“房住不炒”这一国家政策“转码”为公共秩序,经由民法典第153条第2款公序良俗条款引致,导入对炒房行为效力的评价过程,作出炒房违反公共秩序而背俗无效的定性。炒房无效的法律后果则应审慎把握“房住不炒”定位与诚信履约原则之间的衡平,注重保护善意买受人的合法权益,防止不诚信当事人利用合同无效制度获利。

财政支出、土地财政与房地产投机泡沫--基于省际面板数据的测算与实证

本文在对全国30个省份房地产市场投机泡沫进行测算的基础上,采用系统GMM方法分析了财政因素对房地产投机泡沫的影响。研究发现,在房地产市场上,我国绝大多数省份都从2003年起开始出现明显的投机泡沫,且各地的泡沫均从2005年开始出现剧增的情形。随后,以财政支出和土地财政为重点的对影响房地产投机泡沫变化的财政因素进行的实证研究表明,土地财政已成为当前我国房地产投机泡沫积累起来的重要原因。

沈阳市住房刚性需求与供需平衡分析

界定住房刚性需求包括拆迁安置住房、新婚夫妇住房、新增外来人口住房等纯粹住房刚性需求和改善性住房需求两部分,测算沈阳市各项住房刚性需求量,并分析沈阳市住房供需平衡状况。

我国城市房价影响因素的差异化研究——基于成都市二手房市场大数据的分析

近年来,我国坚持“房住不炒”定位,强调稳定市场预期,探索新的发展模式,因城施策,促进房地产业平稳健康发展。基于此,本文借助倍差法,选择成都市为研究对象,并以重庆为参照,选用不同的样本窗口期和反事实检验分析方法,探究不同城市政策下房价影响因素及其差异影响。实证结果显示:区域位置、房屋属性、购房政策都是影响房价的主要因素。最后,本文围绕“因城施策”提出相关建议:充分考虑不同城市的异质性特征,进一步加强和完善因城施策以促进房地产行业健康发展。

中国房地产市场周期分解研究——基于马尔科夫区制转移模型的分析

促进房地产市场平稳健康发展有利于我国宏观经济稳健运行。党的十九大以来,各级政府坚持"房住不炒"原则,出台了一系列政策细则,房地产长效管理机制逐步完善。本文梳理了我国房地产业发展的历史,探讨了我国房地产市场的周期特征及其成因,使用马尔科夫区制转移模型和改进后的l_(1)趋势滤波得到市场变化的拐点,由此划分出各个周期的起始点。结果表明:1991年至2016年第一季度,我国房地产市场经历了五轮完整周期,早在1998住房改革之前已经结束了一轮完整的周期;2016年第一季度以后直到2019年底,我国房地产市场处于第六个周期。最后,提出继续增加保障性住房和普通商品住房有效供给、完善土地财政税收制度、防范资金违规流入房地产市场等政策建议。

促进“房住不炒”的货币政策与宏观审慎“双支柱”调控研究

引导房地产回归居住本源,有利于实现"房住不炒"和降低系统性风险,对于促进实体经济和房地产均衡发展,进而实现经济高质量发展具有重要的现实意义。本文建立了包含异质性家庭和异质性企业的动态随机一般均衡模型,将房地产价格分解为居住属性决定的基础价格和投资属性决定的投资价格两个部分,分析了房价泡沫对宏观经济的影响,并构建促进"房住不炒"的"双支柱"机制调控。研究发现,房价泡沫压缩了居民消费,并且对实体经济增长有挤出效应,将造成宏观经济杠杆率上升并累积较大的金融风险,单独使用货币政策或者宏观审慎政策难以在稳增长与降风险之间找到平衡;"双支柱"调控不但可以控制房地产价格过快上涨和降低金融风险,而且可以促进实体经济发展,有效实现宏观调控政策互补。本文的政策启示在于,加大货币政策与宏观审慎政策相结合的"双支柱"调控力度,防止过多资金进入房地产市场,引导流动性进入实体经济,从而实现"房住不炒"的调控目标。

地铁建设运营对沿线住房价格与租金差异化影响研究——以南京市S6号地铁线为例

为探究地铁线建设对沿线房地产价值的影响,本文以南京市S6号地铁线为案例,运用双重差分模型考察地铁线开工建设对房价和租金在短期、中期、长期的影响效应。研究发现:地铁线建设对沿线房价影响存在超前性,且超前性影响在地铁开工建设半年后充分释放。即S6地铁线开工建设,将导致沿线200-800米范围内的房价在开工后的半年到两年时间内上涨0.08%-0.1%;当地铁线仅处于开工建设而未运营阶段时,对租金则不会产生任何影响;租房和住房的功能及价格形成机制差异是导致租金和房价受地铁线建设不同影响的根本原因。基于上述结论,相关部门应科学收储轨道交通沿线土地,实现轨道交通建设外部效益内部化;坚持“房住不炒”的主调控基调,加强住房租赁市场建设,实现租买住房市场的良性互动。