对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析

本文利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析。分析表明,在影响房屋需求的诸因素中,收入弹性最大,其次是价格、利率弹性;在影响供给的因素中,价格和利率弹性都较大。各弹性序列的动态变化还表明货币政策的实施在房地产市场是有效的,同时可以看出当前较高的房价水平是房地产市场进一步发展的瓶颈,只有将房价控制在合理的区间内,才能增加有效需求,防止出现"泡沫"。

住房何时是可支付的:识别方法和政策选择——兼对房价收入比指标的评析

住房政策的核心目标是提高居民的住房支付能力,实践中,人们常常用房价收入比这一经验指标来判断住房市场的可支付性问题,并依此来制定相关政策。文章在对传统房价收入比指标进行评析的基础上,构建了住房价格成本标高程度—有效供给弹性两个新指标,作为政策选择的工具性方法,将中国城市住房市场区分为四种类别的细分市场,并提出了相应的管理政策。研究发现:①传统的中位房价收入比指标在政策上存在误导性。一方面,传统的中住房价收入比指标高估了低收入和高收入人群的住房支付能力;另一方面,在经济增长过程中,房价收入比指标掩盖了居民收入和住房价格之间的转移关系。②住房政策由针对贫困人口的住房保障政策和针对市场失灵的市场调控政策构成。对于地区发展差异大的中国而言,我们认为一种方法不能解决所有问题。应当根据细分市场价格成本标高程度和有效供给弹性不同,选择针对性更强瞄准效率更高的差异化住房保障政策和市场调控政策。

房价收入比促进了产业升级吗?

基于2010—2016年我国276个地级及以上城市的面板数据,探究房价收入比对产业升级的影响,研究结果表明:从全国城市层面来看,房价收入比对产业升级的影响呈显著的U型关系,相对低的房价收入比对产业升级产生了抑制作用,而较高的房价收入比对产业升级具有促进作用;从一、二、三类城市来看,一类城市的房价收入比促进了产业升级,而二、三类城市的房价收入比抑制了产业升级;房价收入比对产业升级的影响具有显著的城镇化门槛特征,城镇化水平高的城市其房价收入比促进了产业升级,城镇化水平低的城市其房价收入比抑制了产业升级。进一步研究发现,房价收入比对城镇人口流动具有筛选作用,影响人才集聚,房价收入比通过人才集聚效应促进了产业升级。

安徽农村居民住房消费实证分析

农村居民的住房建设是建设社会主义新农村的一个重要方面。通过分析农村居民的住房消费能力、住房消费支出状况,发现安徽农村居民对住房有较强的消费能力、住房负担呈加重趋势应引导农民合理进行改善型住房。提高农民收入水平,增强住房消费能力;发展农村住房金融市场;加强农村住房保障体系建设。

产业集聚与居民住房支付能力——基于省级面板数据的实证研究

基于我国31个省区市2006—2016年的面板数据,考察产业集聚与居民住房支付能力之间的关系,结果表明:地区之间第二产业发展不平衡的现象已有所改观,但在房价收入比方面地区差异依然较为明显,东中部地区居民面临的住房压力较大;产业集聚和居民住房支付能力呈显著的倒U型关系。在产业集聚初期,居民住房支付能力和产业集聚之间表现出显著的正向关系,但当产业集聚达到临界值时,居民住房支付能力和产业集聚的二次项之间呈显著的负向关系,产业集聚开始对居民住房支付能力起反作用。此外,人口密度、就业人员工资、环境污染情况对居民住房支付能力具有显著的反向作用,而能源工业固定资产投资的增加能够提高居民住房支付能力。

房产财富对家庭消费的影响研究——基于房价收入比的证据

本文运用国家统计局2009年"中国城镇居民经济状况与心态调查"数据,实证分析房价收入比对家庭消费房产财富弹性的影响,进一步考察房价收入比对拥有两套及以上住房、有房出租、拥有大、小产权房和不同收入阶层家庭消费房产财富弹性的影响差异。研究发现:房价收入比高的地区家庭消费水平也相应较高,但房价收入比升高也显著削弱了家庭总消费和非耐用品消费的房产财富弹性。房价收入比升高对拥有两套及以上住房、有房出租家庭消费的房产财富弹性的弱化效应更小;拥有大产权房可在一定程度上抵御房价收入比升高对家庭消费房产财富弹性的弱化影响,而拥有小产权房却不能;高收入家庭抵御房价收入比升高弱化其消费房产财富弹性的能力更强。上述发现具有较丰富的政策含义。

房价上涨对初婚率的影响研究

2000年以来,中国房价高企,而初婚率自2013年后持续下降,对家庭和社会产生深远影响。房价上涨提高了住房因素在个人初婚决策中的影响,但是影响力度和结果在不同人群中不尽相同。通过构建适婚人群的效用函数和预算约束函数,把房价对初婚率的影响分解为价格效应和财富效应,发现由于住房需求价格弹性和消费收入弹性存在差异,价格效应与财富效应不同,总效应具有异质性。2000—2021年中国内地30个省级行政区住房需求价格弹性呈倒U型变动,消费收入弹性为正且波动不大,房价对初婚率的影响呈倒U型。分东部、中部、西部和东北四个地区的回归结果表明,各地区房价对初婚率的影响已经跨越拐点。应严格控制房价过快上涨,抑制房价上涨对初婚率的负面影响。

论我国住房商品化与住房消费

传统经济学理论认为，当一种商品的供给增加时，其价格呈下降趋势。然而我国当前的住房消费市场却恰恰相反：一方面，市场上出现了大量的商品房积压或闲置，而另一方面住房价格却依然居高不下。本文认为，出现这一问题的原因是供给没有有效地创造出自己的需求，而解决这一问题的方法是通过降低利率、成本以及减少税收等手段增加居民的相对收入并达到有效刺激市场需求的目的。

增加土地供应能抑制房价过快上涨吗?

政府抑制房价过快上涨所采用的常用的政策之一是增加土地供应的数量,但这一措施在现实中并不总是有效的。笔者构建了一个简化的房价与地价的决定模型,分析了政府的土地供应数量对房价和地价的影响。笔者认为,政府调控措施的效果依赖于具体的市场条件,特别是投机现象的严重程度和预期房价对地价变动的敏感程度。如果一个房地产市场中存在着比较严重的投机现象,则增加土地供应的政策有可能会进一步提高而不是降低房价。

中国城镇居民住房消费需求弹性分析

影响城镇居民住房消费需求的因素是多方面的,包括收入水平、住房价格、人口因素、金融和税收政策等等。其中,收入和价格因素是构成影响居民住房需求诸多因素中最主要和最直接的因素。应分析住房需求收入弹性和价格弹性,从提高居民收入和稳定住房价格两个方面鼓励城镇居民进行住房消费。

基于VAR模型的商品住房市场供求比与房价收入比研究--以武汉市为例

基于商品住房市场供求比、房价收入比与房地产市场的关系,选择商品住房市场供求比和房价收入比为研究变量,以武汉市为研究区域,通过构建两者的VAR模型,并进行Granger因果关系检验与脉冲响应函数分析,研究武汉市商品住房市场供求比与房价收入比之间的相互关系.研究结果表明,商品住房市场供求比的大幅波动反映出商品住房市场供给与需求的不合理;同时,商品住房市场供求比与房价收入比之间存在单向的Granger因果关系,并且前者对于后者的负向影响更为显著.因此,提出改善房地产市场供求关系和完善房地产政策的对策建议.

房价收入比对城镇中等收入家庭的消费水平影响研究

本文使用中国家庭追踪调查(CFPS)数据2010~2018年的数据,采用相对收入标准法精准测算各年度中等收入群体的分布和消费特征,基于固定效应模型和随机效应模型,研究发现:房价对城镇中等收入家庭的不同类型消费影响有显著差异;房贷支出占比对城镇中等收入家庭消费水平的中介效应显著;相较于城镇低、高收入家庭,房价收入比对中等收入家庭消费水平的影响最大。最后,从促进就业和稳定收入、保障消费时间的休假制度、形成促进消费机制等方面提出若干建议,以提高城镇中等收入家庭的消费水平,促进国内经济复苏。

技能工资差距、房价上涨与城镇居民消费——基于31个省级面板数据的实证分析

通过对31个省及直辖市2006—2020年的面板数据进行研究发现:技能工资差距和房价上涨对城镇居民消费具有抑制作用。技能工资差距和住房收入比交互项的系数为正,即房价上涨对技能工资差距扩大的消费抑制作用有正向调节的效应。这说明房价上涨会削弱技能工资差距对消费的负面影响,即房地产价格的持续上涨会减弱工资分配改善对城镇居民消费的提升作用。所以,提升低技能劳动者的技能水平和缩小技能工资差距,有利于拉动城镇居民消费。同时,控制房价上涨,防止房地产泡沫形成,不仅可以提升消费,也可以提升工资收入分配改善对消费的拉动作用,使收入分配改善与扩大内需保持同步。这有利于实现共同富裕与“双循环”新发展格局构建的良性互动。

收入差距推动了我国房价上涨吗?

许多人认为收入差距是我国近年房价迅猛上涨的幕后推手之一。本文通过建立一个同质性住房市场模型考察收入差距对房价的影响。收入差距通过"消费效应"和"投机效应"两方面对房价产生影响。前者直接减少了住房需求从而降低房价,是一种"直接效应";后者使得高收入者具有相应的投机能力,增加了住房需求从而抬高房价,是一种"间接效应"。收入差距对房价影响的"总效应"取决于这两种效应大小比较。建立在我国31个省(市、自治区)1999—2011年数据基础上的实证结果表明收入差距并未推动房价上涨,稳健性检验的结果表明本文的实证分析是可靠的。此外,我们还进一步解释了为什么公众会觉得买不起住房,从而产生收入差距扩大推高了房价的幻觉。

房价收入比与家庭消费——基于房产财富效应的视角

运用中国家庭金融调查(CHFS)2011年、2013年和2015年数据,基于调查数据构建和计算城市房价收入比,分析房价收入比对家庭消费房产财富效应的影响,并进一步考察房价收入比对拥有两套及以上住房、有房出租、拥有大小产权房和不同收入阶层家庭消费房产财富效应的影响差异。研究发现:房价收入比高时家庭消费水平也相应较高,但房价收入比高却显著降低了家庭消费的房产财富弹性;拥有两套及以上住房、有房出租家庭消费的房产财富效应受房价收入比高的弱化影响更小,拥有大产权比小产权房更能抵御房价收入比高对消费房产财富效应的弱化影响,高收入家庭的抵御能力更强。

人口老龄化与城镇家庭消费率——基于动态随机一般均衡模型的实证研究

人口老龄化除了会直接影响城镇家庭消费之外,还会通过住房价格间接影响城镇家庭消费。根据城镇家庭对未来住房价格变动的异质性预期,将城镇家庭划分为耐心家庭和缺乏耐心家庭。在包括耐心和缺乏耐心家庭以及住房开发企业部门的动态随机一般均衡模型中加入人口老龄化冲击和住房偏好冲击,以研究人口老龄化通过房价收入比对城镇家庭消费率的影响。研究结果表明:人口老龄化会提高耐心家庭消费率,而会抑制缺乏耐心家庭消费率。人口老龄化会通过生命周期假说的直接财富效应显著提高耐心家庭消费率。人口老龄化会通过房价收入比的间接替代效应显著抑制缺乏耐心家庭消费率。

高房价是否挤压了城镇居民的消费需求?

房价高企、居民消费率低水平徘徊,是当前我国宏观经济运行中的两个突出现象。文章基于2005-2019年中国292个城市的面板数据,研究了房价收入比对我国城镇居民平均消费倾向的影响。全样本基准回归结果表明,房价收入比每上升1个百分点,城镇居民平均消费倾向下降0.149个百分点。异质性分析表明,这种挤压效应对中西部地区城市组和低收入城市组的影响比对东部地区城市组和高收入城市组的影响更大。房价收入比每上升1个百分点,中西部地区和东部地区城镇居民平均消费倾向分别下降0.135个百分点和0.1141个百分点,低收入城市组和高收入城市组城镇居民平均消费倾向分别下降0.1715个百分点和0.1323个百分点。坚持"房住不炒"的政策方针、稳定房价,是提高我国居民消费能力、落实"需求侧改革"的重要保障。

政府对房价调控政策的有效性分析

为保障房地产市场健康发展,尤其在住宅房价问题上,国家需从宏观经济层面对房价进行调控,稳定房价。以我国住宅房价为研究对象,利用房价收入比对调控政策进行整体有效性分析,并从供需总量和供需结构两方面展开系统分析。研究表明,十年间,我国房价收入比上升,房价没有得到有效控制,供需总量一直处于不均衡状况,但供需结构在一定程度上得到改善,就整体而言,国家调控政策效果不佳。