新发展模式过渡视角下的住房需求与供给

研判房地产市场供求关系和城镇化格局等的变化,是探索建立新发展模式的前提。理论建模和实证分析的结果显示,城镇化对住房需求的拉动下降,居民杠杆率、房价收入比对住房需求也产生下拉作用,地方土地财政、房企高杠杆的传统模式难以为继。建议在坚持“房住不炒”、租购并举的同时,推动房企转换经营理念,健全完善房企监管,提升信贷供给与行业发展的契合度。

住房限购、公众预期与房价调控——来自中国热点城市房地产市场的证据

本文以第二轮限购政策为研究对象,使用中国热点城市2015年1月至2021年4月二手房市场数据作为研究样本,采用多期DID联立方程研究政策实施、公众预期与房价调控之间关系。研究发现:第一,限购政策无显著效果,且限价政策会导致新建住宅和二手房房价倒挂。第二,政府出台限购政策主要考虑市场交易量、房价以及公众预期三个方面,是基于房地产市场活跃程度、居民承受的房价压力和政府面对的社会压力做出的决策。第三,公众预期会存在两种效应,即非理性预期的直接效应和舆论压力引致政府非理性决策的间接效应。第四,二线城市、京津冀城市群以及土地财政依赖度较强的城市实施的限购政策效果较差。

供求关系重大变化背景下的住房发展新模式思路——兼论新型住房合作社模式的潜在价值

基于住房供求新形势和品质升级需要,推进住房发展新模式的关键是要强化供求精准对接,基本思路是要从“以产定需”走向“以需定产”。其中的一个可能性方案,是发展新型住房合作社模式,并与社员全员参与的住房储蓄体系紧密结合,可高效实现“人、房、地、钱”联动,还将推动社会住房价值观改变,激活广大居民参与住房建设及维护管理和治理社区的责任感与主动意识。该模式或可成为社区营造领域践行全过程人民民主、实施共建共治共享的重要载体。

保障性住宅区“停车难”问题研究——以北京市顺义区为例

人均可支配收入的提高导致城市机动车保有量持续上升,保障性住宅区内停车问题也不断凸显,出现了车位数供不应求、随意停车的现象。本文根据北京市顺义新城双丰街道调研数据分析停车现状,分别从保障性住区的停车设施供给侧、居民停车需求侧、住区管理和政策层面和住区业主与物业经济层面进行分析,剖析其出现问题的根本原因,为解决保障性住房的停车问题提供良好的思路。

福州市共有产权住房政策研究

随着国家保障房制度的发展,共有产权住房逐渐成为各地区保障性住房领域新的政策方向。福州市于2018年推出首批共有产权住房,然而仍有未完善之处。在学界对共有产权研究分析基础上,通过对福州共有产权住房政策的分析,以及从供需两个角度,对福州市第一批共有产权进行挖掘分析,分析其中存在问题,并为完善福州共有产权住房制度提供对策建议。此研究为共有产权住房保障模式的发展和完善,以及向全国推广建设经验提供对策参考。

新就业大学生的住房供需现状及特征研究——基于南京市的调研

新就业大学生的住房问题已经成为社会关注的热点话题,以这一群体为主要受众之一的公租房政策在各地纷纷出台并被纳入保障性住房体系。本文通过对南京市新就业大学生住房供需状况的调研,首先分析这一群体的社会特征及其对住房的实际需求,认为这一群体有着强烈的租房需求,并对低租金、小户型、交通及配套设施以及政策关注等方面的需求特征明显,然后从市场租赁主导下的住房供给、政策主导下的公租房供给两个角度分析新就业大学生的住房供给现状,并对当前公租房政策的实施状况进行了阶段性分析,最后对新就业大学生未来住房的多途径供给进行了总结,并对相应的公租房政策实施提出了相关建议。

对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析

本文利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析。分析表明,在影响房屋需求的诸因素中,收入弹性最大,其次是价格、利率弹性;在影响供给的因素中,价格和利率弹性都较大。各弹性序列的动态变化还表明货币政策的实施在房地产市场是有效的,同时可以看出当前较高的房价水平是房地产市场进一步发展的瓶颈,只有将房价控制在合理的区间内,才能增加有效需求,防止出现"泡沫"。

货币政策对房价动态冲击效果研究——基于供求关系视角

基于VECM模型,利用脉冲响应基于供求关系视角来分析货币政策对房价的动态冲击效果。结果表明:信贷余额对房价的冲击作用为正向,短期内逐渐增加直至峰值,而长期持续的作用效果有所减缓;货币供给量对房价的冲击作用也为正,效果最大且具有较强的长期持续作用效果;而利率对房价的短期冲击效果为正,长期来逐渐转变为负的持续作用效果,利率调控手段具有时滞效果。合理地利用货币政策的组合调控工具将有利于避免单一货币政策手段功能的有限性,有助于有效调控房价。

土地供应、住房价格与居民消费——基于面板联立方程模型的研究

正确理清土地供应与住房价格的关系,探知其对居民消费的影响,是合理运用土地政策以实现我国扩大内需战略的重要问题。利用1999—2010年我国31个省市区的面板数据,构建面板联立方程模型,研究土地供应、房价与居民消费的关系。结果发现,土地供应与房价之间存在负向的互动关系,土地供应增加会抑制居民消费的增加,而房价对居民消费的影响显著为正,即存在正向的房地产财富效应。进一步研究发现,房地产财富效应存在显著的空间差异和时序差异,东部地区财富效应大于中西部地区;随着社会经济的发展和房价的快速上涨,2004年以后的房地产财富效应远大于1999—2003年间的财富效应。此外,受传统消费习惯的影响,我国居民消费行为存在"棘轮效应"。

住房供求、地方政府行为与房地产市场调控有效性研究

近年来有关房地产市场调控的政策措施不断出台,然而其调控效果却不尽如人意。本文选用全国40个大中城市的相关数据,通过建立市级面板数据模型对住房供求、地方政府行为以及房地产市场调控有效性之间的关系进行了实证研究。结果表明,政府对房地产市场调控的效果差强人意,除了住房市场供求状况影响房价变化外,地方政府行为对房地产市场价格的波动也有很大的影响。此外,研究显示推进新型城镇化不会造成房价的显著波动。基于实证结果,笔者从继续推进新型城镇化建设和增强地方政府财力等两个方面给出了政策建议。

论中国城市化过程中的城市住房保障需求与供给增长思路

城市化的发展与住房保障的发展有着密切的关系,一方面城市化带来住房问题,需要向城市住房困难居民提供住房保障,另一方面城镇住房保障的发展也对城市化进程具有重要影响。中国正处在大规模快速城市化过程中,住房保障需求呈现出持续增长的趋势。新就业的大中专毕业生、城市发展过程中的被拆迁居民、进城农民工和城市新增人口是城市化过程中新增的主要的住房保障需求群体,住房保障的发展应努力满足他们的住房保障需求,按照积极鼓励、稳步推进的原则促进住房保障的发展,通过建立公共租赁住房制度、大力发展公共租赁住房的方式促进保障性住房供给的持续快速增长。

供求关系对大都市商品住宅价格作用机理的分析——以南京市为例

研究目的:以商品住宅价格水平及涨幅较为典型的南京市为例,探讨供求关系对商品住宅价格作用的机理。研究方法:理论分析和实证分析相结合。研究结果:土地供给、商品住宅投资与竣工面积等因素形成的商品住宅供给,与新增人口、城市拆改和改善居住条件等形成的商品住宅自住性需求和投资性需求比为0.48,供求矛盾是拉动南京市商品住宅价格上涨的根源。研究结论:供求关系是房价变化的主要因素和决定因素,房地产价格形成主要遵循非价值价格理论,生产成本(地价等)只是房地产价格的构成要素,对房地产价格的作用是有限的。

物业税、供求弹性与房价

本文在住房流量—存量模型基础上,考察了物业税、供求弹性对房价的影响。本文理论模型表明,当需求弹性小于零时,提高物业税将导致房价下降;当需求弹性大于零时,若供给弹性大于需求弹性,提高物业税将导致房价下降;若供给弹性小于需求弹性,提高物业税将导致房价上升。通过对1996-2008年全国33个大中城市住房市场数据的实证分析发现,物业税对房价影响为负,对房价上涨有一定的抑制作用;供给对房价的影响大于物业税和需求,在开征物业税和调控需求特别是控制投资和投机性需求的同时,应更注重增加供给;经济增长对房价影响显著,表明房价随经济增长具有上涨趋势,要加强对经济增长较快城市房价的调控;地理位置对房价变动影响显著,政府更应关注东部和中部城市房价的上涨。

住房价格与中国居民储蓄率——基于面板联立方程的经验分析

本文基于世代交叠模型,引入住房消费因素,构建两期交叠模型研究房价与储蓄率的关系。研究发现房价与储蓄率之间存在负向的相互影响,进而利用1999—2011年中国31个省市区的面板数据,构建面板联立方程模型对房价与储蓄率的关系进行实证检验。研究结果发现,房价对居民储蓄率的影响显著为负,房价的上涨并未导致居民储蓄率的提高,反而导致"储蓄搬家"现象的产生。同时,房价与居民储蓄率之间存在内生性关系以及非对称的负向互动影响,且房价对居民储蓄率的负向作用程度更大。进一步研究发现,收入水平的提高、老龄化的加快、收入差距的扩大与未来收入的不确定性均显著促进居民储蓄率的提高。此外,因短期内中国传统的节俭习惯难以逆转,中国居民储蓄行为存在"棘轮效应"。

房价变动的影响因素研究：一个文献综述

本文依照"需求一供给"框架,将货币政策、人口、收入、技术进步、国际投资联动、经常账户变动、土地出让和土地用途管制等因素纳入对房价波动的分析。从利率政策、收入的角度来解释房产消费者的付费能力对房价的影响;从人口规模和结构的角度来解释消费者需求量对房价的影响;从国际经济联动的角度探讨房产作为全球范围内分散风险的投资品对于房价的影响;从经常账户来解释国际贸易和房产价格间的联动关系。此外,一些国家还存在着特殊情况,如在中国土地出让推高了房价,在英美土地用途管制提高了房产成本,这类文献也均被综述在内。从本文的综述可知,影响房地产价格变动的供给层面因素主要涉及土地价格和政府行为,而需求层面因素纷繁复杂,并且国际因素变得日益重要。

贫富差距、供求弹性与房价

近些年,中国的贫富差距和房价居高不下,但现有文献忽视供求弹性与贫富差距交互作用对房价的影响。据此,本文构建结合贫富差距和供求弹性的住房存量调整模型,使用中国2002—2012年7省份33个城市的UHS数据发现,收入和财富的基尼系数对房价有正影响;供求弹性对房价分别有负影响和正影响;收入和财富基尼系数与供求弹性交互项对房价分别有正影响和负影响。据此,为防止房价泡沫,各级政府一方面应缩小贫富差距,另一方面应增加土地和住房供给。

基于联立方程模型的我国房价影响因素研究

以我国1997—2009年房地产市场相关统计资料为依据,运用计量经济学的研究方法,构建了我国房价影响因素的联立方程模型,并对模型进行了参数估计及检验。结果表明,所构建的我国房价影响因素联立方程模型是有效的。在该模型基础上对我国房地产市场价格影响因素的作用机理进行了定量分析,为我国相关职能部门制定房地产市场政策提供了一定的理论依据。

住房公积金市场供求均衡的监测模型研究

供求关系是影响住房公积金市场良性发展的关键.深入分析了住房公积金市场的有效供求关系,找出影响住房公积金有效供给和需求的关键因素,同时从供求变化强度的角度,建立了住房公积金市场供求变化的监测模型,并以上海市为例,实证分析了上海市住房公积金市场的供求均衡状态,监测结果与上海市住房公积金市场的实际情况基本吻合,说明该模型具有较高的可信度.

人口抚养比、房价波动与居民消费——基于面板数据联立方程模型

扩大居民消费是中国实现经济可持续发展的重要举措。基于1998～2009年中国30个省域面板数据,本文构建了联立方程模型以分析中国人口抚养比、房价波动与居民消费之间的关系。实证结果表明:(1)人口抚养比与房价之间不存在显著关系,城市化水平与收入水平的提高将助涨房价;(2)儿童抚养比与居民消费显著负相关,老年抚养比对居民消费的影响并不显著,人口抚养比的变化并非是居民消费率过低的原因;(3)房地产财富效应并不显著,中国居民消费主要受消费习惯的影响,收入水平的提高同样会促进消费。因此,提高居民的收入水平、促进居民消费观念的转变、加强对居民合理消费决策的引导将是现阶段扩大内需的有效手段。

房地产供求与演变趋势:澄清一种统计口径

使用不同版本的《中国统计年鉴》数据分析、预测我国住房市场的供求状况存在较大偏差。以住房和城乡建设部的数据为基础推算我国城镇人均住房面积的时序可比数据,并根据Gompertz模型预测未来我国住宅市场的供求关系,结果显示,自2001年以来,城镇人均住房面积不增反降;在相当长的时间内,我国房地产市场将处于供不应求的态势,推动房价上升的压力长期存在;只有当城镇化比例达到75%以后,商品房建设的速度才会有所减缓。