住户部门杠杆率快速上升成因及影响研究

2008年危机后的10年,全球家庭债务在增加,住户部门杠杆率上升。从历史经验看,大多数发达国家都经历了住户部门加杠杆的过程,加杠杆短期内有利于经济发展,杠杆率上升的速度比杠杆水平本身更为重要。我国的杠杆率目前属于中等水平,但动态攀升速度过快引起各方关注,上升原因包括本身的加杠杆空间以及宏观调控政策选择,较宽松的信贷政策对房贷市场的助推,以及更多融资途径提供的可能。快速攀升的杠杆率可能加剧房产泡沫,加剧财富分化以及对城市化进城的反作用,对消费增长也会形成一定的挤压。同时,居民储蓄意愿下降,负债占可支配收入比重过高,低收入群体高负债,都预示着潜在的偿债风险。

我国城市住房市场泡沫水平的度量

本文考察租售比、空置率、投资购房与自住购房之比、房地产贷款占比和房地产业利润率等学术界和业界通常用来度量住房市场泡沫水平的指标的适用性,认为由于我国客观条件的制约,这些指标都不适合作为判断我国城市住房市场泡沫水平的直接、准确指标,直接、准确指标是房价收入比。依据我国房价收入比合理上限的模型,并基于我国当前城镇居民平均消费倾向、按揭贷款利率水平、按揭贷款占主导地位的期限和首付款比例区间,推导出当前我国城市居民理论上能承受的房价收入比的合理上限约在4.38—6.78倍之间。近年来我国城市住房市场总体存在泡沫、部分城市泡沫较大,部分一线城市泡沫惊人、蕴含巨大金融风险。在此基础上,本文提出了政策建议。