宅基地使用权依托农房转让的制度沿革、司法裁判与实践创新

宅基地使用权依托农房转让的制度沿革经历了从允许到限制的转变,体现了政府政策的强制驱动和利益诱导的结合。宅基地使用权依托农房转让的司法裁判具有明显的被动性,农户在集体经济组织外部转让农房时,法院一般会认定该转让合同无效,但司法政策又为宅基地改革预留了政策空间,体现了原则性与灵活性的统一。在宅基地使用权依托农房转让的实践创新中,国家并没有直接废除宅基地使用权依托农房限制转让的既有路径,径行允许转让,而是秉持审慎原则,独辟蹊径。试点地区宅基地使用权依托农房转让下受让人范围拓展,与集体经营性建设用地入市衔接,与宅基地资格权退出耦合及与宅基地入股、合作打通,均体现了对宅基地使用权权能受限的克服。

农村房地一体确权登记工作探究

农村房地一体确权登记是深化农村集体产权制度改革、助力乡村振兴的重要支撑,事关农民合法权益。农村房产权籍调查基础薄弱,时间久远,加之农房建设点多面广、情形复杂,需要的技术要求比较高,实际工作中存在诸多问题和制约。笔者通过工作及调研,主要就农村房地一体确权登记中的难点进行剖析,提出相关应对措施,从而推动该项工作的有序开展,维护农民的切实利益。

农村住宅买卖合同的效力——以“房地产权分离原则”和“房地交易一体原则”的区分为研究视角

随着近现代城市多层建筑的出现,产生了房地产权分离原则。该原则逐渐成为整个不动产领域的立法原则,其目的在于赋予多层建筑中的区分所有权人单独处分其房屋的权利。另外,考虑到房地物理属性的不可分性,在房地产交易时应坚持房地一体原则。我们应根据房地交易一体原则,而不是产权分离原则去判断农村住宅买卖合同的效力。农村住宅买卖合同的标的物,既包括农村住宅,也包括宅基地。我国法律对取得宅基地使用权的主体资格有限制性规定,如果农村住宅买受人不具备取得宅基地使用权的资格,转让宅基地使用权无效,根据房地交易一体原则,宅基地使用权转让无效会导致农村住宅买卖合同整体无效。

宅基地上房屋买卖的权利构造

通过对江苏省法院近3年农村房屋买卖纠纷裁判的梳理,发现判决是否有效与买受主体身份、购买时间等之间有错综复杂的关系,故仅凭合同效力判断不能体系化解决宅基地房屋买卖纠纷。应根据民事法律关系理论,在区分宅基地房屋买受人的基础上建构买受人对土地的权利。如买受人为本集体经济组织成员,那么买卖合同应以有效为原则;如有违“一户一宅”形成超占,则应对超占部分引入有偿使用制度。如买受人为非本集体成员,村民买受则应认可合同效力,市民买受则应平衡利益。权利构造的立法论上市民买受的土地权利可转为集体建设用地所有权或建构宅基地使用权次类型。

无人机倾斜摄影测量技术在高州市农村房地一体不动产确权登记中的应用

作为一种新型测绘技术,倾斜摄影测量是对传统测绘技术的创新,有助于进一步提升测绘质量。合理应用数据采集设备,制定系统、专业的数据处理程序,同时利用计算机直观、形象地呈现测绘数据,精准测量地物外观、位置、高度等信息,可以为不动产权籍调查提供依据。当前,农村地籍调查涉及范围广,地域分散,传统测绘方法已经不适用于农村房地一体不动产确权登记。无人机具有机动灵活、快速经济等特点,可以作为倾斜摄影平台,用于农村不动产权籍调查的测绘工作。本文以高州市为例,分析无人机倾斜摄影测量技术在农村房地一体不动产确权登记中的应用,以充分利用无人机倾斜摄影测量技术,做好农村房地一体不动产确权登记。

安徽省农村房地一体测量中无人机倾斜摄影测量技术的应用

随着时代的进步和发展,无人机倾斜摄影测量技术的应用范围越来越广,并在诸多应用领域展示了其独特优势。文章以安徽省农村房屋为研究样本,在确定思路方案及技术流程基础上,从实验区域选取、像控点布设、实验数据处理等方面分析无人机倾斜摄影测量技术在农村房地一体测量中的应用措施,并得出无人机倾斜摄影测量技术在农村房地一体测量中具有应用可行性的结论,希望为无人机倾斜摄影测量技术的应用提供借鉴。

无人机测绘技术在农村房地一体中的应用与评价

房地一体工作是国家为振兴乡村部署的一项重要任务,若采用传统测量手段,难以在短时间内完成。文章将无人机测绘技术应用于房地一体工作,并从多个方面对比传统测量手段,以评估无人机测绘技术在房地一体工作中的效果。实验结果表明,相较于传统测量技术,无人机测绘技术在精度、成本等多个方面都有优势,值得在房地一体工作及类似的大型调查类项目中推广和使用。

倾斜摄影测量在农村房地一体测绘中的应用探讨——以安徽省宣城市为例

为切实维护农户的合法权益,建立健全“归属清晰、权责明确”的农村产权制度,按照促进城乡统筹发展要求,应积极稳步开展房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作,其中房地一体测绘成为关键一环。为提高测绘技术水平,应科学采用测绘新技术。倾斜摄影测量能达到高效率、高精度测绘的目标,在农村房地一体测绘中发挥了突出的作用。基于此,本文重点分析了农村房地一体测绘中倾斜摄影测量的应用要点,对实际工作具有指导价值。

基于城乡一体化背景下的农村宅基地问题研究(一)——现实困境及其根源探究

在当前农村宅基地问题研究的制度规约框架下,从制度因素、经济因素、交通因素、家庭结构因素和思想观念因素等方面对农村宅基地困境根源进行探究,希图成为探寻解决城乡一体化背景下农村宅基地问题路径的理论铺垫,以寻求城市发展与农村建设两者共赢发展的空间。

城乡建设用地市场一体化的制约因素及对策分析

随着我国市场经济的快速发展,城乡分割的建设用地市场的弊端日益显露、矛盾日渐突出,因此如何推进城乡建设用地市场的一体化已刻不容缓。分析了城乡建设用地市场一体化的制约因素,并最终提出了相应的对策,以期推进城乡建设用地市场的一体化。

农村宅基地综合利用中负债经营策略研究

农村宅基地是农民的生存之本,综合利用农村宅基地资源不仅能缓解新农村建设中的投融资问题,而且能大幅度提高土地资源的利用效率。本文是以农村宅基地综合利用思路为导向,提出负债经营策略。首先,政府利用负债经营策略向银行贷款,投资在农村宅基地综合利用的项目上;其次,宅基地综合利用项目所得的利润返回给政府,一部分利润用于还清项目的银行贷款;一部分利润用于宅基地综合利用项目的再利用。

倾斜摄影测量在福清农房地一体调查中的应用

农房地一体调查是维护农民合法权益,促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措。倾斜摄影测量作为测绘新技术可以有效缩短地籍图成图时间,降低测绘成本。本文以福清市农房地一体调查工作为例,简要介绍了倾斜摄影测量在农房地一体调查中地籍图测量的作业流程,并以解析界址点点位和地籍图间距两个精度指标对成果进行精度验证。结果表明,通过倾斜摄影测量生产的地籍图符合国家地籍图测量精度要求。

福清市农房地一体调查工作实践与探索

以福清市农房地一体调查工作为例,简要介绍了农房地一体调查工作流程和工作内容,分析了农房地一体调查工作中存在的问题,提出解决思路和方法,为农房地一体调查工作的顺利开展提供支持。

城乡一体化背景下的农村宅基地问题研究(二)——福建小城镇建设过程中的一种模式借鉴

剖析了小城镇建设过程中解决农村宅基地问题的规划先行、资金到位、制度配套和置换落实等重要环节,并以莆田市西天尾镇为研究样本,将其在解决宅基地问题中的做法归纳为"一个核心理念,两个层次规划,三方面政策配套,四条基本原则和多元治理格局",以期形成一种模式,为福建省新一轮小城镇建设过程中农村宅基地问题的解决提供借鉴。

天津城乡一体化建设中宅基地换房模式探析

宅基地换房模式为天津城乡一体化建设作出了新的探索。从法律实质来看,宅基地换房其实就是一种变相的房地产征收,但与一般征收和建设用地流转都有所不同。从运行实践来看,宅基地换房存在较为复杂的法律关系,同时在土地和资金等疑难问题上进行了较有成效的制度设计。宅基地换房模式对天津小城镇建设起到了积极作用,但亦存在制度突破等方面的局限和不足。

基于宅基地制度改革推进中国农村住宅制度建设

研究目的:针对农民"户有所居"目标,基于宅基地制度改革局限性分析,借鉴相对剥夺理论,提出农村住宅制度完善路径。研究方法:案例研究,综合分析。研究结果:当前宅基地制度改革目标还未完成城乡住房体系的对接,构建新型农村住宅制度,形成同城镇住房制度相对应的格局,在有条件的地区还应发展农村非保障住房,这将为统一城乡住房保障体系、打通城乡住房市场奠定基础,是城乡融合发展的需要。研究结论:构建能适当增加住房可流转性的农村住房制度,将有利于促进城乡住房权益平等,减少城乡居民的相对剥夺感,提升农民在住房方面的获得感。

“三权分置”改革下农村房屋抵押合同效力探究

在司法实践中,关于农村房屋抵押合同的效力问题一直存在着有效与无效之争。法院基于“房地一体”原则,常常认定农村房屋抵押合同无效。虽然法院的认定没有违背农村宅基地使用权不得抵押的法律规定,但与目前适度放活宅基地和农民房屋使用权的政策目标相差甚远。在目前的法律框架下,“房地一体”原则有其规范的适用范围,不宜盲目适用于农村房屋抵押合同。在符合政策原则的条件下贯彻农村房屋与宅基地处分相分离的原则,承认农村房屋抵押合同有效,可以充分发挥农村宅基地和房屋的经济价值,促进新农村建设。

宅基地流转的规范逻辑

宅基地流转包括宅基地使用权和房屋所有权的变动,其法律规范的核心困境在于如何确定流转的范围、实现“三权分置”和处理房地关系。首先,在流转范围方面,通过分配公正与效率价值的关系说明受让主体应实现一般化。立法上应随改革推进而实现规范化,解释论上则应论证居民购农房合同的有效性。其次,“三权分置”中资格权构造为集体经济组织法内的分配制度,而宅基地使用权则随着房屋的建成呈现去身份的特性。再次,在房地关系上应坚持“房地一体”,这不仅符合我国不动产物权的体系逻辑,也是统一不动产登记制度的需要。

农村房地一体测量中SLAM与传统测量方法的比较

针对目前农村房地一体确权登记工作时间紧、任务重的问题,提出采用手持式三维激光SLAM扫描仪进行测量的方法;并从几何精度、地物遮挡、效率等方面与惯导RTK、倾斜摄影测量、全站仪等传统测量方法进行了比较。结果表明,SLAM测量具有仪器精度较高,气象误差较小,制图误差较小,且不存在引点误差、对中误差和观测误差的特点,特别是在树木遮挡严重、地形复杂区域的房产测量项目中具有较明显的效率和成本优势。

基于倾斜摄影实景三维模型的农村房地一体测绘研究

基于无人机倾斜摄影航测技术,快速构建了实景三维模型,利用三维裸眼测图软件进行测绘,结合外业调查补测,完成农村房地一体测绘任务。最后以安徽省某地区两个乡镇50000户农村房地一体测绘项目为例,对该技术的应用过程进行了论述和探讨。实践证明,该技术的应用能够极大地提高农村房地一体化项目的工作效率,为土地确权登记提供有力的技术保障。