Theoretical Study on the Regional Comprehensive Price of Expropriated Agricultural Land Based on the Benchmark Land Price

So far,the work of calculating the regional comprehensive price of expropriated agricultural land has been carried out for more than ten years,but in the specific calculation process,the concept and calculation method of the regional comprehensive price of expropriated land are still lack of unified standards.In this paper,from the point of view of the benchmark land price,the regional comprehensive price of expropriated agricultural land is calculated by using the relatively mature benchmark land price.

征地区片综合地价确定方法实证研究

研究目的:为完善征地补偿制度,针对征地补偿价测算中存在的问题,探讨区片综合地价确定的原理和方法。研究方法:文献资料法、比较分析法和案例法。研究结果:分析了区片综合地价确定的技术路线和影响因素,提出地价折中法、社会保障价格法、地价构成法、预期收益还原法等区片综合地价测算方法,并在广西邕宁县、北京市采集相关数据对部分方法进行实证研究。研究结论:确定征地区片价时要考虑预期收益,并应选用多种方法进行计算。

土地征收中农地市场价值的测算思路

对农地的市场价值进行合理评估是推进中国征地制度改革的关键问题之一。目前,国家在土地征收过程中,提倡划分区片、按价征地,要按农地的市场价值计算征地区片综合地价。针对于此,笔者在文章中提出合理确定征地区片综合地价的测算方法。通过对土地征收过程中政府与农民集体之间的权益进行综合分析,借鉴城市地价评估的方法,指出可应用收益还原法、假设开发法和社会价值量化法三种评估方法来测算农地市场价格,并具体分析了这三种方法的应用途径。

呼和浩特市征地区片综合地价研究

土地征用补偿问题已成为我国土地管理和社会关注的热点问题。制定征地区片综合地价、"按价征地"是今后征地补偿制度改革的方向。本文通过对国内外征地价格研究进展的分析,应用征地区片综合地价测算原理,结合我国农用地的价格构成,采用定性和定量相结合的方法,探讨了征地区片综合地价应由农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格和生态价格四部分组成。探索征地区片划分和征地区片价测算的方法。本文确定的呼和浩特市征地区片及其综合地价,空间上基本呈现出以呼和浩特市商业中心——民族商场为基点,随距离的增加,征地区片等级和征地区片综合地价依次降低的规律,且空间变化区域差异明显,符合屠能的农业区位论中"随距市场距离的增加,地租收入降低"的规律。将征地区片综合地价测算结果与现有征地补偿标准以及周边市、旗(县)征地补偿做比较分析,验证了征地区片综合地价评估方法的合理性。该研究成果可直接服务于呼和浩特市征地实施过程,为呼和浩特市农村土地市场的完善提供重要依据。

大陆集体土地征收补偿制度改革探讨——基于两岸土地征收的比较视角

土地征收不可避免,因涉及重大的利益调整,既需规范,也需谨慎启动。两岸虽然土地制度不同,但土地征收改革面临共性问题,在基本征收程序设置、利益衡量机制上均具有相似性。相比之下,大陆集体土地征收启动的前提条件失之于宽,政府享有事实上不受限制的征收权并缺乏制衡机制;补偿额未考虑所有权让渡,仅部分弥补使用权价值;在补偿价的形成方式上,剥夺了集体土地所有者的市场主体地位,同时,集体所有权虚置,土地集体所有权的共有人被架空。通过适当界定征收目的性限制,转变城镇化建设思路,克制征地行为的启动与征收规模;承认土地集体所有权平等独立的市场主体地位,市价补偿,打破土地供给垄断;明确征收相对人与重构集体经济组织并举,构建开放性的制衡机制,有助于平衡、保障各方利益,完善征地补偿制度。

征地区片综合地价测算方法与验证标准研究

研究目的:通过阐述征地区片综合地价的产生背景,分析征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问题,并提出政策意见和建议。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(1)测算方法中,土地年产值法仍带有计划经济的影子;市场比较法所依据的比较案例缺乏市场基础;叠加法只包含了土地对于农民效用的58.34%[1],所以仍然对农民权益造成侵害;剩余法较能体现农民的土地发展权权益。(2)以不低于农民现有生活水平和足以支付农民社会保障费用作为征地区片综合地价的验证条件有欠公平并缺乏可操作性。研究结论:(1)目前,应以剩余法为主测算征地区片综合地价,市场比较法是发展趋势。(2)以被征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准。(3)以征地为契机建立失地农民社会保障体系,合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平。

农用地等级价成果在征地区片综合地价测算中的应用

在分析农用地分等、定级、估价和征地区片综合地价关系的基础上,构建综合分值模型法,探讨基于农用地等级价体系的征地区片综合地价测算方法及实际应用模式,并进行试点检验。研究结果表明,农用地等指数、农用地定级指数及征地区片综合地价三者之间存在着一定的相关关系,农用地等级价成果可以应用于征地区片综合地价测算的区片划分、价格测算中,在农用地分等定级工作比较扎实的地区,通过分值模型法进行征地区片综合地价的测算可以节约大量人力、物力与财力,且得出的结果更为真实可靠,能够满足实践应用的要求。

基于理性经济人视角的区片综合地价测算方法及实证研究

从征地区片综合价格内涵着手,运用因素定级法进行区片划分,并将征地涉及的不同利益主体——政府、农民以及开发商看作"理性经济人"。为追求效益最大化,采用地价折中法即工业基准地价剥离法、社会保障法、收益还原法加权进行征地综合地价测算。最后以湖北省鄂州市为例进行实证研究,得出鄂州市征地区片价格为一级区片224.94元/m2,二级区片192.11元/m2,三级区片163.53元/m2,并在此基础上与当地的现行补偿标准进行对比分析,探讨其方法的可行性与可操作性,为完善征地区片综合价的制订提供参考,也为土地增值收益合理分配提供科学依据。

叠加法在征地区片综合地价评估中的改进研究——以甘肃省定西市为例

叠加法作为现行征地区片综合地价(区片价)的测算方法之一,有其自身的弊端和局限性,为了切实维护农民权益,充分体现土地价值,提高现行征地补偿标准,本文根据农地的经济、社会、生态价值,通过逻辑推理和实证研究,改进叠加法原理,在综合考虑土地的多重功能的基础上测算区片价;研究结果表明:改进后的叠加法评估的区片价更符合实际。

长春市土地征用补偿区片综合价格的测算及应用分析

在详细介绍长春市土地征用补偿区片综合价格测算的基础上,简单介绍了长春市征地区片划分及结果。采用历史征地案例价格比较法与产值倍数法相结合的思路,初步测算了长春市征地补偿综合价格。最后对测算结果从总体价格水平及空间差异上进行了对比分析,并对此次测算成果的应用提出了建议。

关注社会保障的征地区片价测算方法

区片综合价是近年来提出的对失地农民土地补偿的新概念,其技术依据与方法还需要不断的完善。因此,通过对失地农民合理土地补偿的基本要求的描述及对当前征地区片综合地价测算方法存在的问题的分析,从关注失地农民社会保障方面的角度建立了一种新的征地区片综合价测算方法模型,并揭示了新模型在土地补偿的计算和分配方面的意义。

农用地分等成果在征地区片综合地价确定中的应用分析——以内蒙古呼和浩特市回民区为例

将农用地分等成果应用于征地区片综合地价中的农用地等别调整法,表明农用地分等是确定征地价格补偿的重要因素.对用等别调整法划定的区片级别与最终确定的征地区片级别进行相关性分析,结果表明,两者呈高度正相关,因此农用地等别调整法可以作为划定征地区片级别的一种方法.

我国征地区片综合价的测算

农地征用补偿价格的确定是征地制度的核心和关键。引入"征地区片综合价"作为确定农地征用补偿价格的依据,并按照具体测算方法即可得出我国征地片区的综合价。

新土地管理法背景下征地区片综合地价的理论探索

即将实施的新《土地管理法》规定,征收农用地的土地补偿费和安置补助费通过制定公布区片综合地价确定,这对我国征地补偿制度的改革具有重大意义。如何更好地制定落实征地区片综合地价,是接下来各地政府的一项重要课题。本文在梳理征地补偿制度变迁和典型地方模式的基础上,分析了征地区片综合地价的本质、制定原理、优越性及存在问题。结果表明,征地区片综合地价的本质是政府垄断价格,其具有提高征地补偿标准、实现同地同价、趋向弹性化和考虑了土地增值分配的优越性的优点,同时它也存在一些不足之处,如"不同地同价"隐患、土地价值不明晰、结果科学性存疑和与现实情况不兼容等。针对存在的主要问题,本文从4个方面提出了建议,以期为政府更好落实征地区片综合地价提供参考。

征收农用地区片综合地价平衡研究——以吉林省延边朝鲜族自治州为例

对延边朝鲜族自治州征收农用地区片综合地价进行整体平衡分析,通过分层级线性插值的方法对地价进行外部的整体平衡分析,并利用Geoda软件分析测算地价和插值地价的空间相关性。结果表明,延边朝鲜族自治州各层级的区片综合平衡地价与插值地价相差较小,地价制定较为合理,与各市县的区位状况相符,能够体现征地补偿实行的“同地同价”原则,保证各市县地价的平稳过渡。

云南农用地土地补偿标准执行区片综合地价政策研究

自2009年云南省出台征地统一年产值和区片综合地价补偿(试行)标准以来,省内水利水电项目农用地土地补偿标准执行的政策也在移民条例和地方标准中出现过渡。2020年11月9日,云南省正式发布《云南省自然资源厅关于公布实施全省征收农用地区片综合地价的通知》,全面实施区片综合地价制度,将征收农用地区片综合地价规定为征收农用地的唯一补偿形式。通过对新地价制度的分析研究,结合水利水电项目土地补偿特点,提出新时期下土地补偿标准的思考和建议。

2015—2020年青海省征地补偿标准变化特征及趋势分析

2020年9月,青海省公布了征收农用地区片综合地价,属2010年以来第三次调整征地补偿标准,改变了青海省近十年来征地统一年产值和区片综合地价兼顾的补偿方式,全域实行区片综合地价。本文通过研究2020版区片综合地价特征,分析2015至2020年补偿标准动态变化趋势。结合建设项目新旧补偿费用比对,总结青海省新旧征地补偿标准特征,为今后相关政策的制定提供参考。

中国土地征收补偿标准研究--基于地方立法文本的分析

地方立法中的征收补偿条款在一定程度上决定着我国土地征收补偿标准的实际状况。从对地方立法文本中关于征收补偿标准的立法权行使状况和内容构成的统计分析来看,我国征收补偿的立法层级很低,地方立法文本的补偿条款具有高度不确定性,年产值倍数法仍然是占主导地位的补偿模式,补偿倍数总体不高,政策性文件和立法存在冲突。我国今后应当对土地征收统一立法,确立按市场价值公平补偿的原则,构建合理的征收补偿权力制约机制,明确征收补偿标准的计算公式,对集体土地所有权人和用益物权人分别进行补偿。

产业协同集聚影响工业地价分异的空间效应研究——基于区域一体化视角的分析

产业协同集聚对工业地价的影响机理研究对深化土地要素市场化配置改革具有重要的现实意义。本文基于区域一体化视角,剖析产业协同集聚与工业地价分异空间效应的逻辑关系,提出工业地价分异及其形成机理研究假说,基于莫兰指数、GWR方法构建测度模型实证分析长三角309个县(市、区)工业地价分异特征及其形成机制。研究发现:(1)长三角产业一体化发展下,整体上县域间工业地价存在显著分异性,而地级市间工业地价分异大于地级市内部工业地价分异;(2)政府投资协同集聚、劳动力协同集聚、基础设施协同集聚、出让价格政府协同管制、投资协同集聚等因素对长三角县域工业地价空间分异影响显著,而各因素对区域内工业地价的影响程度均具有显著的空间差异性。

我国城镇化进程中集体土地征收补偿标准的构建

土地征收补偿的核心问题是土地征收补偿的标准,我国土地征收补偿标准偏低,引发了大量争议和纠纷。文章认为,确定一个合理的征地补偿标准对于推动征地制度改革、切实保障农民利益和保证征地工作的顺利开展有着重要的意义。具体措施为:确定征地补偿价格;扩大补偿范围,细化补偿项目;设定科学的补偿计算方法;选择合理的地价体系;完善"片区综合价"制度。