Research on Rural Collective Land Ownership Confirmation Based on Unified Registration of Real Estate

Rural collective land ownership registration is a basic work to safeguard farmers＇ land rights and interests, and promote rural reform and development, which involves the vital interests of the peasants, and has great influence on the rural economic and social development. However, there are many problems in rural col- lective land ownership registration and certification, such as unclear rural land own- ership subject and nature; not unified understanding of registration, no high enthusi- asm of the grass-roots work; prominent registration policy contradictions, serious shortage of investment, which seriously affect the rural land ownership registration work. In order to solve these problems, some suggestions are put forward on pro- moting the rural land ownership registration work smoothly.

房地一体不动产确权登记数据管理系统的研究与实现

从房地一体化采购项目数字化、标准化、科学化和智能化管理面临的问题着手,结合房地一体不动产确权登记数据管理实际需求,给出了房地一体不动产确权登记数据管理系统的功能设计和实现,并对房地一体不动产确权登记数据管理系统建设的关键技术和系统特色进行了论述。

基于GIS的“房地一体”农村不动产确权登记预审分析系统设计与实现

广州市南沙区“房地一体”工作正式进入登记发证阶段,对申请“房地一体”登记发证的不动产单元,需要进行预审分析,判断是否符合登记发证条件后才可进行后续工作。为提高农村“房地一体”预审分析的质量和效率,本文利用GIS技术设计了“房地一体”农村不动产确权登记预审分析系统,实现了不动产空间分析、地图自动化生成、镇街审核整理、规整与判断及成果输出归档等多项功能,有力支撑了“房地一体”预审分析及登记发证工作。实践证明,该系统具有较强的实用性、拓展性和稳定性。

浙江省水利工程不动产确权登记实践与思考

基于浙江省水利工程不动产确权登记工作概况,归纳浙江省不动产确权登记实践中的典型做法,分析实践中存在的资料不全、权属不清、依据不足、用途交叉等主要问题,通过深入思考提出完善规章制度、调整土地用途、加强技术支持、推动融资试点等有针对性的建议意见,以促进水利工程不动产确权登记取得新突破。

论海洋资源确权登记中的区分效力

采用区分效力的登记模式可以明确海洋资源开发利用中的权利归属,从而排他地保护权利。海洋资源确权登记没有直接设权的功能,但作为权利外观具有推定力与公信力。各种海洋资源确权登记的实质是国家法律授权下的行政事实确认行为。海洋资源确权登记在权利设立中采登记生效主义,在非基于法律行为的权利变动中仅发生影响处分的效果。登记区分效力一方面需依托规则解释形成关联的登记体系,另一方面需配合不动产登记与自然资源统一确权登记作出调适。此外,采用观念化的客体特定标准能纾解海洋资源难以特定的问题,达成“共同但有区分”的海洋资源登记效力。

数字化测绘技术在房地一体登记确权项目中的应用

利用数字化测绘技术,能够将地图信息以数字形式采集、存储、共享,通过专业软件进行编辑,可以生成新的数字地图,实现地理空间资源的数字化管理,为信息化工作开展奠定基础。文章研究了数字化测绘技术在房地一体登记确权项目中的应用,在明确项目概况的基础上,分析了主要技术路线,强调了做好准备工作的重要性,从首级控制测量、图根控制测量、界址点测量三个方面出发,明确数字化测绘技术应用要点,以便在项目实施过程中发挥作用。

农村土地承包经营权纳入不动产统一登记研究——以四川省为例

在农村土地承包经营权被纳入不动产统一登记的背景下,土地承包经营权的流转与保护成为社会关注的焦点。为推动不动产统一确权登记工作的全面实施、优化土地资源配置、进一步促进农村经济发展及城乡一体化进程,本文以四川省为例,通过实地调研深入分析农村土地承包经营权被纳入不动产统一登记的已有工作基础和存在的典型问题;在此基础上,针对性地提出将农村土地承包经营权纳入不动产统一登记的工作流程和工作步骤。选取部分村组数据开展汇交和整合入库的试点工作,对成果资料整理与移交、数据整合与建库、存量登记发证与实际调查差异处理关键技术进行总结。

非依法律行为的不动产物权变动研究——以实质主义登记立法为背景

物权的取得与变动,应当通过可取信于社会公众的外部表现形式,就不动产而言,此种公示方法应为不动产物权登记。而且,为保护交易安全的需要,应当采取实质主义登记的立法模式。然而,由于社会生活的现实需要,有必要承认非依法律行为变动的不动产物权无需登记即可发生效力。在不牵涉第三人的情况下,新权利人可以享有对不动产的自由支配。但如果第三人的利益牵涉其中,不动产物权登记制度仍然应当发挥重要的作用。

论可登记财产权的多元化

从不动产登记制度与物权法的关系、登记机制的发展情况以及实践对登记的需求来看,可登记的财产权是多元化的,不动产物权是其主干而非全部。可登记财产权的标的物须载入不动产登记簿,权利本身有相应的规范依据,并于登记后能产生积极效用,据此,除了不动产物权,与不动产物权有法律关联的债权或其他财产权均可登记。为了登记这些多元化的财产权,不动产登记制度要进行适度调整,主要表现为调整登记簿的编制方式、栏目等,并通过扩张预告登记的适用对象来调整登记类型。上述调整也影响到物权法的相关制度,会改变物权客体特定的标准,并扩张不动产的形态,会导致物权之外的财产权在登记后对抗第三人,还会改变法定原则的对象和标准。

财产权保护与不动产权利的登记

具有登记能力的不动产权利并不限于不动产物权,凡是对于法律交易有重大意义的不动产权利如具有对抗第三人效力的不动产权利,都应当具有登记能力。在当前我国不动产统一登记已经完成,登记制度日趋完善的背景下,尤其是考虑到信息科技的发展使得不动产登记公示能力与容量日趋扩大的因素,不动产登记法应当增加可登记的不动产权利的范围。除法律已明确规定为物权的不动产权利外,对于不动产信托财产权、不动产租赁权、不动产收费权、探矿权、采矿权等不动产权利,也应明确其登记能力,通过不动产登记簿加以公示。惟其如此,方能充分保护不动产权利人的财产权,发挥不动产的效用并更好地维护交易安全。

不动产登记制度评论

研究目的:探索世界各国不动产登记制度范式,探讨适合中国大陆国情的不动产物权登记制度。研究方法:文献资料分析法,归纳总结法。研究结果:中国大陆民法学界的共识,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定申请登记,并以登记发生效力。研究结论:中国大陆不动产物权登记属权利登记制,同时也汲取了托伦斯登记制的优点;不动产登记具有决定因法律行为发生物权变动能否生效的效力、权利正确性推定的效力、善意保护的效力、风险警示的效力。

中德不动产登记效力比较研究——以统一不动产登记效力体系构建为视角

研究目的:对中德不动产登记效力进行比较研究,为制定统一的不动产登记法提供理论支撑。研究方法:比较分析法、规范分析法、案例分析法。研究结果:与中国不动产登记相比,德国不动产登记在区分原则与公示原则的基础上具有统一的物权变动效力;具有明确、统一的权利顺位效力,能够在意思自治原则的基础上准确地解决多项不动产权利之间的冲突;具有以公信原则为基础的权利推定效力与公信力,与无因性原则一道构成了交易安全保护的铁壁铜墙;对于登记错误则赋予权利人以更正登记请求权等完善救济措施。研究结论:中国不动产登记法须从四方面完善不动产登记的效力体系:通过将登记对抗的物权变动统一于登记要件原则之下以进一步统一不动产登记的权利变动效力;强化不动产登记薄的权利推定效力与公信力;构建不动产登记薄的权利顺位效力;增设权利人的不动产登记更正请求权。

确权与测绘一体化的不动产测绘机制建立

不动产统一登记制度的实施,扭转以往不动产登记分属不同行业的局面,为不动产登记的确权与测绘一体化创造条件。确权与测绘是不动产登记的主要环节,确权与测绘一体化有利于提高不动产登记的效率和质量,厘清政府登记机关职能,方便民众进行不动产登记,是不动产测绘的发展方向。

我国转型期下公证制度转型之困——以房产产权法定公证为契

由于我国产权登记制度的缺陷,使得房产产权变动极其容易引发纠纷,学者们为此呼吁将房产产权公证法定化,以期解决这一困境,但我国立法却迟迟未对此做出回应。笔者通过思考房产产权法定公证制度理想落空背后的原因,认为关键在于我国目前的公证行业无力承担制度的赋予,这种无力的困境又恰恰因制度的不赋予所引发,并认为,公证制度的转型不仅仅依赖于制度的支撑,更有赖于公证行业整体素质的提升。

房屋交易已交付但未登记的确权问题

近年来,人民法院在审理民事案件中,经常会遇到房屋已经交付给买受人,但买受人尚未办理过户登记手续的情形,此类案件被法官普遍认为属于疑难案件。疑难之处在于,《物权法》第9条规定不动产物权变动必须登记,加之法学界一些学者坚持的"债权形式主义"观点认为,只有行政机关办理的不动产登记才具有物权变动的效力。很多法院和法官已经认识到这种观点有失公正,但是却找不到否定的立法根据和理论依据。本文指出"债权形式主义"违背了物权公示方式仅仅具有推定正确效力的物权法原理,也从本质上否定了民事主体的固有物权,否定了民事主体有权依据自己意愿处分物权的法理。《物权法》第9条已经规定了物权变动的但书规则,《物权法》第142条亦专门针对这种所谓的疑难问题明确规定了排斥"不动产统一登记公信力"的但书。本文以法官审理此类案件尤其是审理第三人申请执行异议的几个典型案例为分析对象,以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条作为参照,提出了司法分析和裁判中的明显问题,并指出了依据《物权法》第142条的但书条款和按照区分原则的法理解决此类案件的应有根据和方式。

不动产权籍调查测绘的现状与发展探析

随着全国不动产登记机构的成立,不动产权籍调查测绘作为不动产登记的基础,是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑,慎重稳妥做好《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作意义重大。本文针对目前不动产权籍调查的现状做了详细的解析,并结合实例进行分析研究,可以预知,不动产权籍调查测绘整合工作迫在眉睫,这也将成为测绘地理信息行业的新契机,为地理信息行业迎来了业务发展的生机。

国外房地产税立法的典型实践及对我国的启示

房地产税立法草案预计最快在2016年进入人大立法程序,但当诸如房地产的产权制度、不动产统一登记制度、房地产税的特殊属性、直接税的征管体制等基础性概念和制度尚不完备时,房地产税立法实际上是无本之木。国外房地产税立法中有许多典型实践值得我们借鉴。本文选取与我国同样处于转轨阶段的中东欧国家的房地产税立法改革经验以及历史悠久、成熟完善却又面临衰落的美国财产税立法改革经验做典型案例剖析,得到的重要启示是:产权明晰是房地产税立法改革的首要前提;房地产税立法改革要特别注意房地产税特殊的"双刃剑"属性。

重思物权法上不动产、动产之划分标准——兼评孟勤国教授提出的“登记标准”及相关问题

不动产与动产的划分在物权法上一向重要,罗马法、法国民法、德国民法都有其划分标准,并表现出各自的法律意义。然而不动产、动产作为对物权客体的固定划分模式,其划分标准从来就是一变再变的,基于此状况的反思,孟勤国教授提出了新的标准,即以登记标准作为统一的标准来明定二者界限。辩证的评判这些传统标准和孟勤国教授的登记标准,发觉各有特定的局限性,但仍能给人以启示。

不动产登记信息承载之权利

不动产登记信息上承载了不动产权利人的财产权及隐私权等民事权利。在查询制度的具体设计上,我国采取有限公开原则,限定查询主体、确定利害关系人范围。但由于现行法在规范层面对不动产登记信息承载的权利以及对不动产登记信息的查询权缺乏有效协调,未能依据不同的查询前提区别设置查询条件,实践中出现了因隐私权的过度保护导致查询权无法正常行使,而查询权的过度行使则导致不动产权利人的财产权、隐私权受到侵犯的案件。因此,不动产登记信息的公开模式需要进一步细化;将登记信息类型化保护,有助于查询制度更加完善,查询权更好地行使。

农村房屋买卖纠纷现状考察及解决路径探析

典型的农村房屋买卖纠纷主要集中在两方面:一是发生在同一农村集体成员之间由于登记手续欠缺引起的纠纷;二是集体组织以外的农民以及城镇居民购买农村房屋的买卖合同效力问题引起的纠纷。现行法律法规对于农村房屋登记等存在缺失以及农村房屋买卖合同的效力不明确导致司法实践的审判结果不统一。从法理层面、制度层面、社会效果层面等分析农村房屋买卖合同效力判定及合理性。我国应构建科学系统的农村房屋买卖法律体系以及配套制度来保障农村房屋买卖合同的效力。具体包括:建立关于农村房屋买卖以及农村宅基地使用权流转等专门立法,以弥补农村房地产立法方面的缺失;基于房地分离模式基础上引入法定租赁权制度;明确农村不动产物权变动模式等。