重构城市更新利益博弈机制——一个土地发展权“产权差”的新视角

因土地发展权配置而产生的土地增值收益,是城市更新中政府、社会、市场多主体复杂利益博弈的核心。土地发展权配置存在着法律上的“名义赋予”和现实中的“实际行使”两大过程,且“名义与实际”之间普遍存在差异。本文将土地发展权的“名与实之差”定义为“产权差”,以控制权为理论视角,提出了影响土地发展权配置的三大控制权——政策制定权、博弈表决权和监督审批权,并以深圳湖贝片区更新改造为例,详细论述了多元主体利用三大控制权对土地发展权产权差进行争夺博弈的过程。从中发现,土地发展权的产权差争夺是城市更新利益博弈的关键,产权差大小伴随着控制权的强弱行使呈现出“抑制—释放—扩增—弥合”的演变特征,可以用来表征利益博弈的复杂激烈程度。产权差博弈为城市更新中的政策优化和空间治理能力提升提供了一种全新的视角。

关于城乡收入差距产生原因及经济影响的思考

我国城乡居民收入差距非常明显并且有不断扩大的趋势,这主要是由于农民从事农业劳动收入低以及农民工工资水平低造成的。城乡居民收入差距的现实从多方面影响我国经济的持续、健康发展,必须彻底解决这一问题。根本出路在于农地产权制度创新,建立现代农业,这离不开政府的大力支持。

重庆统筹城乡改革缩小了城乡收入差距吗?——基于合成控制法的经验研究

2007年重庆市被设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区,在推进城乡经济协调发展方面进行了诸多改革,其中户籍制度、地票制度、"三权"抵押融资等改革措施,有效促进了劳动力、土地和资本等生产要素在城乡间的流动。利用合成控制法分析全国统筹城乡综合配套改革试验区的设立对重庆市城乡居民收入差距的影响,结果表明:如果没有设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,2007—2011年重庆城乡居民收入比的降幅为12.7%,而重庆城乡居民收入比实际降幅为21.8%,即重庆的统筹城乡改革使其城乡居民收入比多下降了0.37。可见,设立全国统筹城乡综合配套改革试验区后,重庆的统筹城乡改革通过促进资源自由流动提高了农村居民相对收入水平,对其城乡居民收入差距的缩小产生了积极的影响。因此,资源错配是我国城乡居民收入差距产生和扩大的重要原因之一,破除对资源自由流动的限制可以有效缩小城乡收入差距,实现城乡协调发展。

四川统筹城乡实验区的城乡差距及原因分析

城乡差距已成为影响我省经济和社会发展的主要障碍。针对城乡居民在收入、消费、教育和医疗卫生方面的差距,分析差距产生的原因:城乡二元对立的结构、国家对农村投入不足、农民自身的原因、土地不能有效流转和生育政策的影响,认为缩小城乡差距的关键是打破城乡二元经济结构、加大政府投入、提高农民的科学文化素质、合理流转土地以及转变农民的生育观等,以期为相关政策的制定提供理论和实证的参考。

都市边缘区典型农村宅基地功能转型机制——以广州市凤和村为例

在乡村振兴和宅基地三权分置改革探索背景下,文章尝试构建“土地发展权—土地租差”的分析框架,以位于珠三角都市边缘区的凤和村为例,通过半结构访谈与问卷调查等方法,借助博弈论,分析工商资本下乡推动宅基地功能转型的内在机制。研究表明:(1)都市边缘区农村宅基地存在的土地租差是工商资本下乡的主要驱动力,拥有土地发展权是捕获土地租差的基础。在土地租差的驱动下,工商资本与村民、政府展开了对土地发展权的博弈,博弈的结果决定了宅基地功能转型与收益的分配。(2)与工商资本相比,村民由于缺乏资金与组织发展能力,在博弈中缺乏宅基地基本发展权的定价话语权,以致土地增值收益分配不均。(3)工商资本与政府之间的不完全信息动态博弈,增加了工商资本获利的不确定性,政府的刚性管制使得工商资本所能获得宅基地超额发展权较为有限。

土地发展权交易对城乡收入差距的影响及作用机制——以重庆地票实践为例

在中国全面推进乡村振兴、建立健全城乡融合发展体制机制的背景下,分析区域间基于发展权交易的土地要素流动及其对城乡收入差距的影响具有重要的现实意义。本文研究基于2008-2017年重庆市38个区县的地票交易数据,采用空间自相关检验方法和空间计量模型,探讨了土地发展权交易对城乡收入差距的影响及其作用机制。研究结果表明:①城乡收入差距空间相关性及显著性水平较高,而区域间土地发展权交易的空间相关性水平较低。②土地发展权交易显著影响各个区县城乡收入差距,随着地票交易量扩大,城乡收入差距逐渐缩小。③土地发展权交易对周边区域城乡收入差距存在空间溢出效应。基于此,本文建议加大土地发展权交易实施力度,适当提高土地发展权交易金额和数量;重塑土地发展权内涵,建立一般土地发展权制度;推进土地要素市场化配置,搭建城乡间、区域间要素流动的有效通道,从而健全城乡融合发展机制,形成土地、资本、劳动力多要素协同作用的城乡融合发展体系,推进乡村振兴和新型城镇化。