改革开放三十年:中国农村土地物权制度的历史变迁

30年波澜壮阔的改革开放进程中,农村改革始终是重中之重,而土地制度又是农村改革的核心。通过对中国农村土地物权制度三十年历史变迁的描述和分析,可以清晰地看到中国农村土地物权制度在改革开放进程中的重要影响,以及在社会主义新农村建设中的重要作用。

民法典编纂中集体土地权利体系新路径

文章就《民法典物权编》之集体土地权利体系构建提出了"三层次权利体系论"。首先是将集体土地所有权作为一个相对独立的微循环体系而在所有权部分加以单独规定;其次则是将集体土地使用权从用益物权中独立出来,作为独立的一种物权加以构建;再次则是在集体土地使用权的基础上重新构建用益物权和担保物权。其中,用益物权体系的重新建构是本文的重点。

农村土地使用权转让的经济分析与制度设计

党的十五届三中全会确立了农村土地承包权期限和使用权流转的政策后 ,并未取得预期的效果 ,且出现一些逆政策现象。农村土地使用权的性质主要体现在其经济性质和法律性质两方面。农村土地使用权制度的创新突破 ,对于我国转型期经济的可持续发展具有一定现实意义并产生深远影响 ,但在现实运作中仍存在一些制度冲突。有关部门、地方制定修订法律法规和经济政策时应对农村土地使用权转让的具体运作制度予以重视 ,使之在微观上更具现实操作性。

论我国农村集体土地物权主体的基础性--兼论我国农村集体土地物权研究的方法论取向

我国农村集体土地物权主体制度存在一些共识性的根本问题,这些问题已成为农村集体土地私权制度发展的前提性障碍。但最近的立法表明,农村集体土地物权主体问题被认为是一个难以解决的难题而被放弃;理论研究也形成淡化主体的趋势。然而我国农村集体土地物权主体制度历史演变揭示出的规律、法律构造的一般逻辑和我国农村集体土地物权主体社会基础的中国特性都表明,我国农村集体土地物权主体在整个农村集体土地私权构造中具有基础性地位,是理论研究和制度构建的逻辑起点。

中国房地产税改革中的央地博弈与突围之道

为什么中国的房地产税改革在长达将近十年的时间里"启而难动"?税制改革的成败往往要考察强势集团得到了多少改革的制度红利以及非税制改革对全社会净福利增量的大小。在房地产税改革中,中央政府改革的动机"以税代租",而地方政府仍坚持"以租代税",两者在现阶段存在巨大的利益冲突以至难以形成改革合力。要推动房地产税改革,目前最关键是处于决策权优势地位的中央政府应充分考虑地方政府的权利和利益,建立健全相关制度让其能真正分享到改革的制度红利。

论城市土地年租制的物权性质

城市土地使用制度改革的深化客观上要求探索多元化的城市土地有偿使用的具体实现形式 ,其中 ,城市土地年租制已逐渐成为现实而有效的选择。城市土地年租制是一种以长期契约为核心的土地有偿使用模式。目前土地经济理论界尚未就土地年租制的权属问题达成共识 ,从而影响到其在实践中的运用与推广。笔者认为 ,土地承租人以年租方式取得的土地使用权是物权和债权的统一 ,其中物权处于决定性的地位。以长期契约为前提 ,按年度缴付租金的过程事实上意味着债权向物权的逐步转化。

农村土地承包经营权物权制度的完善设想

土地承包经营权应是一种新型用益物权。目前 ,主要存在土地承包经营权其内容欠缺物权法定、其效力欠缺物权法定、其变动缺乏物权公示法定、其法律规范具有债权法性质等问题。笔者认为 ,其完善农村土地承包经营权物权制度的目标模式 ,应该是依法使土地承包经营权成为一种具有完全物权特质的新型用益物权。对此 ,本文从土地承包经营权的主体、客体、内容、设立、变更、消灭等基本内容方面探讨了农村土地承包经营权物权制度的完善措施。

论我国古代土地所有权保护制度的特征

我国古代曾长期存在着土地国有与私有并存的状态,虽然土地所有权国有的制度始终未被彻底打破,但以土地为核心的物权法律关系仍在一定条件下得到了实现与发展。土地所有权向私有方向发展虽起起伏伏,但从未间断,并最终形成了更加明晰的土地私有权制度,构筑起了具有中国封建社会特色的以土地为核心的物权保护体系。在土地所有权国有与私有的长期斗争中,法律最终从注重土地所有权的确认转向了更加注重对土地使用收益权利的保护,并最终孕育和完善了封建社会的物权制度。

谈农村土地承包经营权的物权化

The contractual operation right of rural land is a very important civil right with specific Chinese socialist features.The paper considers that the main problems of the contractual operation right are the legal deficiency of its real right system and the real right legal deficiency of its content,force and changes on the basis of the study on the distinctions between the real right standards of the contractual operation right and the credit right standards of that.The author argues that the countermeasure should be the real-rightize of the contractural operation right so that it becomes a new type of benefited real right which has a real right character according to the law.

中俄林地物权比较研究

对森林资源物权的研究不仅可以推动森林资源的优化配置与利用,而且对社会的可持续发展及生态环境建设意义重大。本文首先阐述了林地物权的基本内涵,然后从所有权、他物权两个方面对中俄两国的林地物权进行了对比。在林地物权实际内容中,探讨了中俄林地种植权、采伐权、采集权、景观利用权、狩猎权、生态补偿权、林业扶持权7种权利的相关内容。此外,文章还从林地物权的灭失和移转两个方面对比了中俄在林地物权变动制度上的规定,最后对完善我国林地物权立法,推进集体林权改革提出了5项建议。

我国集体土地物权构建的总体设想

分析了我国集体土地物权构建的法理基础及其应遵循的基本原则，并基 于对我国集体所有土地有关权利的现状分析，参照大陆法系国家具体的土地物权制度 ，提出了我国集体土地所有权完善措施，构建了我国集体土地农用地用益物权和建设用地用 益物权等用益物权形态。试图在我国集体土地上设计一个，以集体土地所有权为基石、集体 土地用益物权为重心的集体土地物权体系。

社会主义市场经济体制下土地产权制度的改革

土地产权制度是社会经济发展重要的内生变量,是经济增长要素之一。我国正处于由计划经济体制向社会主义市场经济体制转型之际,需要以新制度经济学的理论为指导,研究、总结改革开放以来土地产权制度改革的成就和不足,为进一步深化改革提出建议。改革开放之后,我们在土地公有制的基础上,设定四种用益物权、两种担保物权,改土地公有公用的公有制为公有私用的公有制,激活了产权对经济增长的激励作用,促进了经济增长。但由于公有私用的产权制度结构尚不完善,对经济增长起着供给约束和供给抑制作用。主要缺陷是国家所有与集体所有两种产权制度不平等以及用益物权和担保物权某些权能设置不合理,不能适应社会主义市场经济体制的要求。文本在分析了各种土地产权制度改革选项的利弊之后,提出了坚持国家所有和集体所有两种形式的土地公有制以及完善各种土地用益物权和担保物权的具体建议。

农村集体土地物权体系的构建

从集体土地使用权特性进行分析,我国农村集体土地使用权不是一般意义上的用益物权。借鉴英国地产制度和我国国有土地使用权出让和转让制度,作者今提出我国集体土地物权体系的构建应以土地使用权为核心的观点。

论我国现行土地制度对物业税的影响

本文基于土地所有权与土地使用权可以相对分离,土地使用权具有物权特性,土地使用权人享有相应期限内的土地收益权,对土地使用权课征不动产税可以弥补土地出让制度的缺陷,可以规范中央与地方的财政分配关系等方面的分析认为,虽然中外土地制度存在差异,但是中国土地公有制并不能成为开征不动产税的障碍。

家庭承包地“三权”分置的制度逻辑探究——基于制度需求与供给的视角

研究目的:阐明"三权"分置的制度逻辑,为制度供给的增量调整提供一种思路。研究方法:文献分析法、政策文本分析法。研究结果:当下农民、新型农业经营者出现新的制度诉求,既有土地承包经权营制度不足以满足该需求。承包地制度供给创新要做实承包权,辨明"三权"分置下经营权所处的位置。土地经营权的权利塑造过程应坚持物债二分法,实现物权法、合同法双重法制途径的并重。研究结论:承包地"三权"分置本质上是理论创新问题,辨清"三权"分置的制度逻辑,仍需以实践需求为出发点,新的制度供给是一个增量调整与立法跟进问题。对经营权性质的探讨有必要融入物债二分逻辑,对于短期限的土地经营权,应按照契约自由原则,实行意思主义,权利类型、权利内容经双方自由创设,对长期存续的土地经营权可实现物权化,实行物权法定主义,按照法定规格与程序流转。

关于集体建设用地使用权基本制度的梳理

随着我国土地物权的进一步明晰,深入研究和系统梳理集体建设用地使用权制度,使其与我国经济、社会、文化的发展相适应,无疑具有重要的意义。本文拟就当前有关集体建设用地制度的法律规定进行一次系统的梳理,为物权法的进一步完善提供借鉴和参考。

我国宅基地使用权流转制度探析

我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。这是由我国宅基地使用权的用益物权性和社会保障性所决定的。随着我国经济的发展,现行的宅基地使用权流转制度已不合适宜,我国应建立有偿、有期限制度,完善宅基地使用权登记制度,逐步放宽宅基地使用权的流转。

改进中国房地产司法体例的几点建议

土地使用权与地上建筑物所有权是房地产法学的热点问题之一。随着中国房地产市场的发展成熟 ,中国现有房地产司法体例与市场现状的冲突逐渐突出。作者结合自己在法律实务中的体会 ,从分析土地与地上建筑物的法律关系出发 。

不动产三维空间权利界址确定方法

城市立体化开发已成为当前土地利用的重要趋势,传统的二维空间权利体系难以满足地表、地下、地上不动产权属不同的登记需要。本文通过研究既有法律法规及相关政策,同时参考其他城市的不动产立体空间登记方法,创新提出三维空间下的不动产空间权利体系,并在此基础上研究不同竖向利用层次、空间实体形态、建造方式的不动产实体三维空间权利界址确定与登记方法。本文所提出方法已应用于广州不动产登记的实际工作中,具有操作可行性。

《民法典》物权编的进步、局限与未来

《民法典》物权编新增了如居住权、添附制度,也改进了如建筑物业主权利的相关保护以及某些担保制度。但物权编仍然没有规定先占、取得时效等重要制度,对原《物权法》中存在不足的占有等制度也几乎没有任何修善,对新增的添附、货物价款抵押的超级优先权等制度的规定尚显简陋,尤其是对土地经营权制度的规定仍需实践检验。随着数字时代的逐步到来,《民法典》物权编需要对关涉其中的数据等具体制度、数字思维与技术的融合等法律理念予以关注,并转变相应的法律思维,以应对新兴的法律问题。