古巴比伦时期土地买卖活动述论

古巴比伦时期,土地买卖活动成为一种比较普遍的私人经济活动。由于原始材料的缺乏和古代语言文字的障碍,国内学术界对古巴比伦时期土地买卖的研究,多年来一直没有取得大的进展。对于土地买卖的一些基本问题,如土地面积、价格等也一直模糊不清。作者根据最近发表的土地买卖楔形文字泥板契约,对土地买卖契约的基本模式、土地面积、土地价格、交易双方的身份等几个方面进行了分析研究。

清代太仓地区卖田契研究

目前,国内对契约文书的研究,学者以整个清代宏观分析田地买卖的居多,在地域上主要以徽州文书和贵州清水江文书研究为大宗,而对江苏地区的契约文书则研究较少。南京博物院收藏有清代太仓地区的卖田契500余件,本文以这500多件卖田契为研究对象,分析了契文的格式与内容,统计分析了契文中的数据,总结了它们的特点。这些契约文书的背后,是在“永佃权”的背景之下自耕农与中小地主大量小块土地的买卖导致的地权的转移,从而使清代太仓地区田地呈现出明显的集中趋势。

农村土地承包经营权流转的农村社会保障供求矛盾解决途径——以河北省为例

首先,以河北省土地流转为例,介绍了河北省农村土地承包经营权流转现状。其次,采用抽样调查法,对河北省350户参与土地转出的农户的社会保障供求状况进行调研,分析了河北省土地流转前后农村社会保障供求状况。其中,从土地转出前农户的社会保障供给状况、土地转出后农户的社会保障供给状况(农户养老保障状况、农户医疗保障状况、农户就业保障和教育培训状况)2个方面探讨了河北省土地流转前后农村社会保障供给状况;从土地转出后农户的社会保障需求状况、土地转出前农户的社会保障需求状况2个方面分析了河北省土地流转前后农户的社会保障需求变化状况。最后,提出了通过加大针对合作医疗资助力度、出台针对土地流转的相应社会保障政策、建立农村社会保障的管理、执行、监督机构,以及树立农民现代社会保障意识的措施来解决土地流转过程中农村社会保障供求矛盾,并建议政府应以优化和完善转出土地农民的社会保障制度为目的,建立一个统一的覆盖全省农民的社会保障体系。

从敦煌吐鲁番出土契约看唐代民间土地买卖禁令的实效

唐律严禁民间随意买卖土地。文章通过对敦煌吐鲁番出土契约的考察,发现唐前期民间存在变相买卖和地下买卖两种隐秘的土地买卖方式,表明官府严格执行土地买卖禁令,禁令存在一定的实际效力;中唐以后,民间土地买卖频繁发生,表明禁令的实效逐渐消失,不过民间仍对禁令心存顾虑,往往在土地买卖契约中设置反恩赦条款加以预防。官府对土地买卖缺乏有效的监控手段与民间正当的买卖需求难以抑制是禁令实效消失的主要原因。

划拨土地上房屋之买卖

以划拨土地上房屋之买卖必然涉及土地使用权的转让,起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续为由,认定房屋买卖合同无效,实属“下策”,应予改正。房屋买卖合同属债权合同,仅发生支付价款、转移标的物及移转所有权的债务之法律效果,在双方意思表示真实的场合下,解释合同应遵循“合同有效解释原则”。关于“地”的问题,依当事人的意思表示,可能会有不同的制度安排,其中,土地使用权一并转让,仅是其中的一种可能;除此之外,“地”的问题仍可依租赁权、地役权等方式解决。在当事人意思表示未予明确的场合,法院可以仅就“房屋”买卖合同进行审理裁判。仅在当事人就“地”的问题明确提出主张的场合,方才审理“地”的问题。即便不突破“房地一致”原则,对此仍应作“宽松化”的理解;当事人约定租赁权、地役权等,均可作为“地”权的依据。

小产权房买卖中的法律问题及其分析

阐述了当前我国城郊农村社会热议的小产权房问题的由来,重点探讨小产权房能否房地分离,买卖协议的效力情况及守约方的权利保护。

关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的分析

与城镇房屋交易相比,集体土地上房屋流转整体活跃程度低,历来不是人们关注的重点。但农户之间买卖、互换房屋或以房抵债等流转情况由来已久,只是交易行为往往发生于本村成员间,纷争较少,因此鲜有关注。近年来,由于城市化进程的逐渐加快,集体土地上房屋价值水涨船高,以往内部成员间被亲缘、地缘关系掩盖的利益平衡被拆迁补偿等客观因素所打破,矛盾纠纷凸显,成为目前房地产案件中群体性最强、矛盾也较为突出的一类纠纷。集体土地上房屋流转是否存在各种限制,审理中如何平衡各种利益,成为了当前审判实践中亟待解决的问题。

黑水城出土西夏文卖地契中的违约条款探析——兼与敦煌契约比较

西夏王朝是由党项羌人为主体建立的地方割据政权,长期与中原王朝对峙,在建立政权以前处在落后的奴隶制时代,建立政权后为求生存发展,积极向中原王朝学习先进的汉文化包括法律文化。黑水城出土西夏卖地契在形制、内容方面多吸收唐宋契约,体现出契约文化的继受性,但违约后依律令承罪,高昂的罚金是其不同于敦煌契约之处,违约条款内容更加丰富,体现了本民族独特的法律文化。造成这种现象的原因主要与西夏向中原王朝学习有关,以及西夏社会森严的等级关系、民族个性和民众信仰佛教有关。

论农村私有房屋权利瑕疵及解决——从登记和抵押制度上看

当前,涉及农村私有房屋的案件越来越多,其中,大多数涉及到农村私有房屋法律适用方面的问题———如何规范农村私有房屋买卖行为以及农村私有房屋的登记和设定抵押等。为保护农民对个人财产行使完整处分权,在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下,法律必须保护合同的合法性和稳定性,建立农村私有房屋所有权登记制度和有条件抵押制度以保护各方利益。实际上,只要法律明确规定房屋购买人必须是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途,那么农村私有房屋就不会因为所有者的身份变化而轻易引发土地所有权性质的转变。

民国徽州的孪生土地卖契

在同一次土地买卖过程中,形成了正契与附契两份具有同一卖主、同一买主、在同一时间出卖同一块土地,有着相同中人代书人的土地卖契,正附两契的卖价之和构成该地卖价,这样的两份正附契称为孪生土地卖契。徽州的孪生土地卖契,据已发现徽州文书,起源于清代嘉庆年间,迅速发展于民国期间,具体表现形态有A、B、C、D、E五种类型。据抽样统计,民国徽州孪生双胞契中向政府呈验过的正契价与未向政府呈验的附契价比率为28.5%,呈验过的正契价与整个卖契价比率为22.2%。若用价格低的正契办理赤契,清代道光至光绪年间可以少纳契税68.2%,民国期间可以少纳契税77.8%。民国徽州抽为样本的25对孪生土地卖契,皆是未缴纳契税、办过赤契的白契。这些表明,民国徽州的孪生土地卖契,主要是适应买主减少契税或者躲避契税的利益需要而产生的。

中人在清代土地绝卖契约中的功能——以中国传统交易规则的影响为视角

中人是清代土地绝卖关系的重要参与人,是土地绝卖契约有效成立的必备要件之一。"立契有中"是影响买卖双方契约观念的最重要因素,而这种因素又是由中国传统交易规则所固定下来的传统决定的。因此,中国传统交易规则是型塑中人在清代土地绝卖契约中功能的基因。

徽州民国土地卖契的上手契

本文以具有原始性唯一性的第一手资料徽州民国元年到民国三十八的土地卖契为根据,论证了上手契在民国期间并没有注销作废而退出法律领域。

大买·小买·大小买——清代徽州土地卖契地权研究

在辨析清代徽州单篇土地卖契地权类型的方法——地权概念名实分析法的基础上,揭示清代徽州土地卖契地权概念表述的两种形式:显性形式与隐性形式。通过全面阐述清代徽州六个县土地卖契所转移的大买权、小买权与大小买权,根据徽州"全业"视角,概括学界已有共识,从而对三种地权作出科学界定,指出大小买权是全业的土地产业权,大买权与小买权都是非全业的土地产业权。

徽州土改后的一个田地卖契系统——徽州休宁北山乡土改后的田地卖契研究之一

文章阐述了由白契、草契、赤契和对所卖土地办过契税过户注销手续的土地证所构成的一份完整的徽州休宁北山乡土改后的田地卖契是一个卖契系统,并根据该系统内的一条普遍的规律性联系,指出了消除办契过程中因宣布白契"失效"而产生的逻辑矛盾的方法。

清代至民国容县土地买卖契约文书的形制与特点--新见容县契约文书研究系列之二

清代到民国期间,桂东南地区容县的乡村社会土地买卖中产生了大量的契约文书。这些文书真实记录了这一时期土地买卖情况的原始信息,是研究该地区土地制度和社会经济变迁的重要史料。通过对新发现的清代至民国时期容县土地买卖契约文书的整理,从微观上对这些文书的形制和特点进行分析,展现了清代至民国时期桂东南地区土地买卖的惯习及乡村社会风貌。

论宅基地上房屋买卖合同的效力

在房地一体原则的背景下,农村宅基地上所附房屋买卖必然导致宅基地使用权的流转。建国以来,关于农村宅基地使用权的流转的相关政策,大致可以分为三个阶段:"一户一宅"原则的设立、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、宅基地改革试点政策出台。根据现有法律及政策,在非改革试点地区,在集体经济组织成员之间转让宅基地上房屋,在符合买卖合同其他有效要件的前提下,应为有效;向集体经济组织成员以外的农村村民转让宅基地上房屋,在有相关规定的前提下,可以认定为无效;向城镇居民转让宅基地上房屋,原则上应为无效。

清代田产买卖契约主体类型分析

清代田产买卖契约主体类型具有多样性和差异性的显著特征。这种现象的出现,除了受到国家法律的约束与限制外,还与家族本位观念以及中国古代"地缘"与"血缘"高度重合的社会结构密切相关,亦是中国古代社会不同地区经济、社会和文化差异在契约中的一种具体反映。

徽州土地卖契地权转移类型的单篇解读与系统解读

根据某篇土地卖契的地权之名与地权之实,主要是地权之实得出地权转移的语义结论,称之为单篇解读。把原始白契看作单篇,根据原始白契、乡政府鉴证草契、县政府颁发赤契和契税过户注销土地证所组成的契约系统得出地权转移的语义结论,称之为系统解读。系统解读的语义结论能反映地权转移的真实历史。因此,当单篇解读与系统解读的语义结论不一致时,应把系统解读的语义结论视为地权转移的历史结论。并非每个单篇解读的语义结论皆能反映地权转移的真实历史,因此把单篇解读的语义结论视为地权转移的历史结论,应采取谨慎态度。

徽州土改后出卖田地的法律凭证——徽州休宁北山乡土改后的田地卖契研究之二

土地房产所有证是土地改革后出卖田地的法律凭证。文章以徽州休宁北山乡土改后的田地卖 契为根据,阐述了土地房产所有证的三个方面的法律凭证作用。

中国民族地区土地买卖与地权分配的清水江模式——清至民国西南内地边疆侗苗地区土地关系研究之三

通过对清至民国时期3千余件土地买卖契约计量统计,分析土地买卖促成的土地流失方向,比较失地农户与买进田地农户户数,尤其是他们在整个土地市场上占有田地量的户比分析,对上述各环节特征的分析概括,形成了土地分配制度上的"清水江模式"。清水江模式的基本特征在于:土地买卖活跃;土地有向少数人集中;土地买卖市场能培育出一个中农与富农间的阶层,却很难产生占有较多土地的地主阶层。进一步探索还发现,土地转移并不遵守"先亲近"的原则,极少出现一田二次或多次出售的现象,因土地收益不高及相对富裕的土地资源形成的田价低廉,都是清水江模式的深层内涵,也是生成清水江模式的因素。