土地房地产税基基准价管理系统的设计与实现

为实现在土地房地产交易环节中实行计税基准价数字化、规范化管理的目标,针对土地房地产税基基准价管理中的问题,分析设计了土地房地产税基基准价管理系统主要功能、系统用例图、主要状态图等,并通过轻量级J2EE框架SSH来实现系统。系统主要包括系统管理、数据采集管理、数据运维管理、数据审核管理、应用查询系统等五大部分。该系统易于操作、使用、维护,满足用户的使用习惯,有效提高土地房地产交易环节中计税价格公正合理性,提高信息共享程度,具有较好的示范性及应用推广价值。

房地产税、地方公共支出对房价影响--全国及区域层面的面板数据分析

研究目的:分析中国房地产税、地方公共支出对房价的影响。研究方法:计量经济模型。研究结果:(1)中国房地产税对房价有抑制作用,而地方公共支出对房价有促进作用,两者对房价的净影响为正;(2)房地产税对房价影响存在显著的区域差异,且各房地产税种对房价影响不尽相同;(3)地方公共支出对房价的影响也存在显著的区域差异,东部地区大于中、西部地区。研究结论:(1)房地产税收和地方公共支出预算相互配套的政策组合能有效调控房地产市场。(2)中国房地产税对房价的调控能力不强,应改革现行的房地产税制,开征物业税。

房地产税改革与土地财政困局破解——基于对地方财政影响的情景分析

地方政府过度依赖土地出让收入是当前中国公共管理面临的重要难题。改革房地产税制并触发土地制度的连锁反应是破解中国土地治理困局的基本出路。通过预测不同改革方案下典型城市住房相关土地财政收入变化,评估房地产税替代土地出让(纯)收益成为地方支柱性收入源的前景。研究发现,如果合理设计覆盖城市存量和新增住房的房地产税,可在短期内保证地方土地财政收入的相对稳定,并在远期实现房地产税替代土地出让金成为地方财政支柱的目标,增强土地财政收入的可持续性。近期政府应改变"重流转、轻保有"的状况,将房地产税培育成为地方主体税种,远期应推进城乡一体化土地市场体系、土地出让制度和土地增值税制度联动改革,使地方土地财政收入从以一次性的土地出让纯收益为主向以持续的房产保有税、土地增值税等为主转变,促进政府土地管理本位职能回归,破解土地财政与政府治理困局。

开征物业税的研究与思考

“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税 ,相应取消有关收费”由于涉及不同群体的利益而困难重重。但从经济建设发展的进程角度来看 ,税制改革势在必行。此文试图指出稳定房价、抑制投机、稳定政府财政收入、降低银行金融风险、土地宏观调控的增强、批租形式下 (上世纪 70年代盛行至今 )房屋所有权和土地使用权期限不吻合等问题的初步解决 ,都将在一定程度上有赖于城市物业税制的建立与完善。

美德英新等国房地产市场发展和管理经验教训及其对我国的启示

本文总结了美国、德国、英国、新加坡等国推动房地产市场长期平稳健康发展的主要经验及教训,分析了我国房地产市场发展中存在的主要问题,提出建立比较完善的房地产法律体系,为房地产市场长期平稳健康发展夯实制度基础;建立多元化住房保障体系,为房地产市场长期平稳健康发展构建稳定机制;建立人地挂钩的新型城镇化发展机制,从根本上解决房地产市场中土地供需矛盾;推进房地产税费改革,建立房地产市场发展的自动稳定机制;强化住房金融监管,坚守“房住不炒”的定位。

我国土地财政的原因及转型路径分析

由于土地征地制度形成的政府土地管制与垄断,土地财政占地方财政收入的比重逐渐上升。虽然土地财政为地方政府招商引资、建设城市基础公共设施、弥补财政缺口发挥了无可替代的杠杆作用,中国住房化、城镇化的快速发展也离不开土地财政,但是随着土地财政带来土地性质的改变、政府金融风险的加剧、GPD考核机制的扭曲等等问题以及随着土地成本日渐上升和征收制度的日渐规范,土地财政逐渐走向了"后土地财政时代"。以此提出相应的转型路径:首先应改进农地征用机制,完善行政考核体系;其次分地区差异化进行土地年租制;最后稳步推进房地产税。

我国房产税改革的困境与出路

房地产税收入是地方财政收入的重要组成部分,我国现行的房地产税税收政策比较混乱,明显滞后于住房市场的发展,与市场经济的要求不相适应,矛盾十分突出。这就向既定的税制提出了挑战。笔者在明确对我国范围内的普通居民住房开征房产税遇到的房产价值评估难、重复征税严重等问题后,对以上海、重庆为试点城市开征的房产税进行比较及评述,并围绕我国房产税改革的必要性和目标,提出明确房产税改革的指导思想、整合和规范各环节房地产税费、优化税制、采用累进式房产税、完善相关配套制度等一系列的改革措施。

中国房地产税改革中的央地博弈与突围之道

为什么中国的房地产税改革在长达将近十年的时间里"启而难动"?税制改革的成败往往要考察强势集团得到了多少改革的制度红利以及非税制改革对全社会净福利增量的大小。在房地产税改革中,中央政府改革的动机"以税代租",而地方政府仍坚持"以租代税",两者在现阶段存在巨大的利益冲突以至难以形成改革合力。要推动房地产税改革,目前最关键是处于决策权优势地位的中央政府应充分考虑地方政府的权利和利益,建立健全相关制度让其能真正分享到改革的制度红利。

中国房地产调控与房地产税问题探讨

房地产领域的重要性、复杂性和敏感性在目前的社会体制转型期前所未有地凸显出来。本次宏观调控与房地产调控新政应明确树立"双轨统筹"框架目标:一个是保障轨,一个是市场轨。征收房地产税首先考虑的是为推进财税改革全局配套,打造地方税体系,使省以下分税制转变到位,这是正在进行的新一轮房地产调控新政中不可缺少的制度内容。这一方面可以抑制需求,缓解供需矛盾,另一方面的作用是发挥收入再分配效应,按照承受能力抽肥补瘦。房地产税的征收和土地出让金并行不悖,在技术和管理方面不存在硬障碍。目前应当集思广益,试点探索,积极推进。同时应当冷静看待现在一些城市使用的行政化调控手段,这种方法从长期看是不可取的。

物业税与土地出让金不可替代性

物业税是不动产税的一种类型 ,土地出让金是土地的价款 ,二者属于性质不同的经济范畴 ,不能也不应相互替代。文章针对用物业税替代地价的主张 ,分别从土地资源配置市场化之要求、与新发展观之矛盾、廉政建设、现实可行性等方面 ,分析了以税代价的不可行性和危害性。

重庆房产税试点改革的实效分析

重庆房产税试点改革的实际效果并不显著:在调节居民收入分配方面,虽然政策的出发点在于减少社会财富分配的不均,但房产税规模偏小使其调节收入分配的作用有限;在调控房产市场价格方面,虽然限制了高端消费,但对整体房价影响有限;在组织财政收入方面,虽然房产税对财政收入的构成具有一定的影响,但其在地方财政收入中占比很低。但从长远来看,试点方案的实施有利于对房地产市场的结构调整,并对推进住房制度体系建设具有极为重要的作用。因此,重庆房产税改革试点的制度建设意义远大于实施效果。应积极推进公租房、安置房建设,合理引导刚性需求,构建"低端有保障、中端有市场、高端有约束"的住房制度体系;提升房产税对财政收入的贡献度,降低地方政府对土地财政的依赖性;改进房产税税制设计,稳步推进房产税扩围改革。

我国房地产业税制改革热点问题分析

房价畸高、投机主义和"土地财政"盛行等问题一直阻碍着我国房地产业健康发展,在其他宏观调控手段乏力的情况下,社会各界都将希望寄托于税制改革之上,而其中最热门的讨论便集中在房地产税收对房价究竟有何影响、是否开征物业税、是否开征遗产税等问题上。笔者将对这三个问题分别进行探讨,以期能够提出一些更有价值的房地产业税制改革建议。

房产税改革试点背景下的中国房地产发展趋势

房产税是我国房地产市场宏观调控"组合拳"中的新工具。重庆房产税改革试点方案主要针对高端住宅市场,更具有政策"窗口意义"。房产税实施的目标主要是稳定房价、防范金融风险、调节居民财产再分配,构建税收新体系,实现国民经济平稳健康发展。从我国房价的构成和房地产市场的供求关系长期趋势看,在房产税改革试点方案出台的背景下,房价在"十二五"期间和未来十年总体上仍呈现稳中有升的态势;同时,在宏观调控"组合拳"长效化机制下,未来的房价不会出现暴涨与暴跌。

高房价、高地价与房产税的深层思考

当前我国经济社会中面临的突出问题,莫过于高房价给人们带来的困惑与不安。而且有不少人把高房价归咎于政府的高地价。殊不知,高房价的最直接原因,是市场上房产供求比例的严重失衡。与其说是高地价引发高房价,不如说是高房价拉动高地价。面对国务院多次加强对房产的宏观调控,不仅没有把过高的房价降下来,反而出现越调房价越高的尴尬局面。房产税重在完善财税体制和调节居民收入分配,它虽具有调节房产的需求功能,但对其可能带来的降价效应不应期望过高。加大保障房供有量和抑制投资与投机需求,才是抑制房价高涨的重要对策。

我国房地产税改革的功能定位与路径选择

在我国房地产业迅猛发展和房价高企的大背景下,房地产税制改革一直是学术与实务界热议的焦点。随着"营改增"的全面铺开,预示着房地产税的改革会进一步推进。分析房地产税在降低企业税负、改善地方政府财税体制、促进政府职能转变、调节收入分配等方面的作用,指出在推进房地产税改革的过程中,应注意与现行房地产税制的协调,深化并拓展现行房地产税改革试点,并注意防范可能诱发的金融风险。

论合理的房地产价格及其相应的政策措施

房地产价格的高低是人们生活水平高低的重要决定因素之一,一个国家的房地产价格应该保持在一个合理的区域内。讨论了合理的房地产价格区域,有针对性地提出把房地产价格控制在合理区域内的一些政策措施。

房地产税改革与法拍房定价机制优化问题研究——基于司法拍卖中买受人受票权益保护视角

法拍房司法拍卖中买受人受票权益保障问题是税务机关与法院工作协同中难以破解的热点问题。在实践中税务机关为了维护国家税收权益和保护纳税人权益,难以对法院的司法裁决做出相应的回应。从房地产税改革的视角入手,深入剖析房地产税将土地出让金模式下的隐性税源流失和纳税风险显性化的内在机理,大力发挥房地产税“保房价”“稳预期”功能在法拍房定价机制优化问题上的积极作用,为税务机关和法院协同解决此类难题提供可行路径。

中国房地产平稳发展长效机制的研究

目前房地产长效机制的研究还存在不足之处,很多模块还没有研究。通过对房地产税、土地财政、土地使用权、农村宅基地等问题加以分析,提出以下建议:地方政企合作转变房地产消费理念,使之趋于正常并健全供求、竞争机制;建立地域特色征地补偿机制和符合国情的农村宅基地买卖市场;完善"自上而下"式财政税收系统,明确"事权"与"财权"分担机制。同时选取中国2002—2015年数据建立中国房地产相关指标的关联度计量模型进行回归分析,以加快研究建立与中国国情相符合,并且与中国房地产市场规律相适应的平稳健康的房地产控制长效机制。

关于土地增值税改革的设想

结合世界上许多国家和地区对土地转让收入课税的实践 ,对现阶段中国征收土地增值税的作用作了简要的论述 ,就中国开征土地增值税以来房地产市场领域存在的诸多问题进行了分析 ;

我国中央与地方在房地产税改革中博弈的法经济学分析

房地产业在现今社会中具有举足轻重的地位,那么房地产税作为一种完全的地方税,它的开征理应使得地方政府欢欣鼓舞。而现实中,虽然中央一直大力推进房地产税改革的进程,但却无一例外地在地方陷入窘境。从法经济学的角度来研究我国中央与地方在房地产税改革中的博弈关系,有助于我们明晰双方各自的利益考量,从而为中央制定有效激励提出政策建议,最终使得双方形成改革合力,实现更高程度的社会福祉。