城乡统筹下农村建设用地管理制度创新研究——以重庆为案例

重庆农村建设用地管理制度体系作为重庆统筹城乡综合配套改革发展实验的阶段性成果,在优化城乡建设用地配置、提高土地的集约利用率等方面的功能日益呈现,对全国农村建设用地流转改革具有重要借鉴意义。文章首先阐述了重庆农村建设用地管理制度改革创新的背景与动因,接着综合分析了重庆建设用地管理制度体系两大核心部分(宅基地复垦制度与地票制度)的政策内容、创新亮点与实施意义,并在此基础上,针对重庆实践总结,提出了优化复垦节余土地规划开发环节、寻求兼顾效率与公平的可持续发展模式等重庆农村建设用地管理制度推广与改进的政策建议。

地票交易中各利益主体博弈的经济学分析

重庆农村土地交易所开展的地票交易开创了城乡土地流转的新路径。其中,农村宅基地使用权地票交易,实现了复垦农民、政府和开发商三方利益主体的帕累托改进,但忽略了被征地农民的利益。文章试图从经济学角度分析地票交易中各利益主体之间的博弈及利益分配,以发现地票交易制度设计中的缺陷,并提出合理的改进制度设计的建议。

城乡统筹视阈下的地票制度完善研究

从级差地租的角度思考,地票制度不是市场经济行为,而是政府财政的再分配。地票制度的转移支付性质,决定了其市场化之路不可能走得太远。从土地指标生产过程和农民建新拆旧实践看,地票制度的成绩是以土地为媒介的转移支付,为农村公共品供给和农民生活改善提供了基础。地票制度的问题是对新村居民点建设不够重视,对村庄的生产性特征不够关注,对农民的社会福利思考不多。以规划和基础设施建设为主,实现农村资源输入与农民参与积极性相结合,地票制度可以在城乡统筹上走得更远更好。

重庆市两类城乡建设用地增减挂钩模式的比较

研究目的:通过对比重庆市指标周转模式和地票交易模式,分析两种模式的共性及差异,以期更深入地了解重庆市城乡建设用地增减挂钩政策的实施情况,并为全国其他试点区域进行模式创新提供参考。研究方法:文献研究和对比分析法。研究结果:两种"挂钩"模式的设计机理相同,但具体运作形式和实施效果却存在显著差异。研究结论:两种模式是在重庆市积极推行城乡建设用地增减挂钩政策的背景下出现的,并均围绕着"挂钩"指标的产生、使用和农民补偿三个环节进行模式设计。在指标周转模式中,政府主导整个模式的运作,是一种趋于层级制的治理结构,而在地票交易模式中,市场则起主导作用,是一种趋于市场制的治理结构。指标周转模式中,"挂钩"指标具有较高的利用效率,但伴随着较高的耕地保护风险并容易造成农民权益受损,而地票交易模式则在耕地保护和农民权益保障方面具有更好的表现,但受限于城市规划和土地规划,"挂钩"指标利用效率较低。

浅谈耕地占补指标交易体系建设——基于重庆地票制度

借鉴重庆地票制度中耕地占补创新模式,利用文献资料法、综合分析法探索建立耕地占补指标交易体系。研究结果表明,可从出台耕地占补指标交易法规文件、建立耕地占补指标交易平台、健全耕地占补指标交易监督机制、建立耕地占补指标交易管理信息系统等方面着手,建立耕地占补指标交易体系,以期实现全省(市)范围内的耕地占补平衡。

集体建设用地定级与估价在培育地票交易市场中的作用探讨

本文对重庆市地票价格的定价进行了探讨,分析了现有定价方式无法为市场双方提供合理价值基础,对地票交易市场的培育和完善不能起到很好的促进作用,在此基础上作者提出了以现有的价格为基础,开展重庆市集体建设用地定级与基准地价研究工作,出台集体建设用地评估的技术规范,培育中介机构专门从事评估等建议,以期对保障农民权益,培育和完善城乡统一的建设用地市场的发展提供有益借鉴。

失地农民的土地保障——以重庆地票交易制度为视角

随着市场经济的不断完善,我国土地政策不断调整。为了保障农民的土地权益,重庆开始探索地票交易这一土地流转新路径。重庆地票交易制度具有土地权利证券化、反哺三农、缓解城市建设用地紧张的局面等重要意义;也存在交易补偿不到位、交易过程中信息不对称等问题,为保障失地农民的权益,提出健全地票交易相关法律法规、明晰农村"三权"等完善重庆地票交易制度的措施。

浅议地票的法律性质

地票的实质是土地使用权的转移,具有特有的法律性质,权利主体多样化,政府、集体经济组织、农村建设土地使用权人和地票持有人等不同权利主体享有不同的地票权利。地票交易制度是实现土地证券化的有效途径之一,是实现城乡统筹、科学发展的重要路径。

土地功能空间转移机制研究

问题背景:随着我国城镇化的发展,大量建设用地占用优质农用地,导致农用地整体质量不断下降;在农用地被征收的过程中,农户利益受到一定的损害;我国土地质量分布不均,大片荒漠化的土地有待改善质量。研究目的:在农用地转为建设用地的过程中,尽可能多地保留土地的功能,培养高质量的农用地,逐步改善荒漠化地区的土地质量,提升我国农地整体质量。研究方法:归纳总结国内外学者对于土地功能的界定,从土地的负载、养育、仓储、景观和储蓄增值等五大功能角度出发,分析建设用地占用农地时的土地功能损失以及各利益主体的效益变化,构建土地功能空间转移机制,通过表土剥离、覆盖等技术,将表土剥离、运输至土壤储备中心进行统一培育、储存,再将高质量的土壤覆盖于新开发、整理、复垦的农地或者低质量农用地,改造出新增高质量农地或城乡绿化用地,实现了土地功能的空间转移,提高我国土地整体质量。预期研究效益:构建土地功能空间转移机制保留并转移了农转非土地中的部分功能,可以有效缓解政府开发建设与占用优质农用地的矛盾和耕地保护压力;从一定程度上保护了失地农户的利益;有效地保护优质农用地,提高了我国整体土地质量。

重庆地票交易制度与运行问题研究

阐释重庆地票制度及其产生的社会背景、意义,分析重庆地票交易制度设计以及地票交易中存在的问题,并提出完善监督机制,保护农民利益;一视同仁地分配地票价款;建立和完善地票二级交易市场等改进建议。

地票交易:体制内土地和产业的优化组合模式

工业地价是市场经济条件下价格体系的核心。地权市场发展滞后所导致的要素价格扭曲,是我国目前粗放型经济增长模式不断得以复制的主要根源。"地票交易"通过城乡建设用地实物资产的证券化,以指标交易为核心,能够从体制内优化城乡建设用地的结构失衡,实现土地和产业要素的优化组合。地票交易不仅能降低集体建设用地体制外流转的成本和制度风险,还能通过土地资产的货币化实现节省耕地的可持续发展模式。

从指标权交易到发展权交易——美国TDR制度对地票制度的启示

大洋彼岸的美国自20世纪60年代开启了土地管理的市场化路径,TDR(可移转发展权)交易制度勃兴,该制度如今更得到了世界各国的广泛认可。无独有偶,我国各地亦普遍开展了土地管理的市场化实践,这其中最为典型的是地票交易制度。虽然体制有别、环境各异,但是我国的地票交易制度与美国之TDR制度拥有相同的核心理念——将土地权利市场化,以及诸多共通之处。然而,众多非市场化的制度设计导致地票使用范围有限、市场空间狭小,而市场化又恰是美国TDR制度的优势。据此,以美国发展良好的TDR制度为鉴,为地票交易制度的完善提供理论支持,既是地票交易制度发展的可行路径,又是契合十八届三中全会"市场决定论"的理论选择。

地票复垦阶段风险及对策研究

农村建设用地复垦作为地票制度的三个主要阶段之一,是保证地票制度顺利运行的源头性阶段。本文通过对此阶段的政策依据、流程以及主客体进行分析,认为该阶段存在土地权利人的参与程度弱于区县政府和国土管理部门,以及复垦申请行为与重庆市经营性建设用地需求之间无直接关系,可能带来复垦申请数量(地票数量)与市场需求之间不匹配等问题,这给农村建设用地复垦带来了风险,具体包括:农民集体经济组织法律含义不清、复垦意愿不真实、复垦形成耕地的质量不高、农村权益得不到有效保障等风险。据此,提出规范集体经济组织行为、保护农户发表个人意见的权利、设置复垦形成耕地追责条例和加强监管等措施建议。

浅析地票交易制度之法律属性

继重庆、成都之后,2017年郑州版"地票"交易制度出台,由于城市建设用地指标的巨大缺口,地票交易供不应求。在很多土地研究者看来,地票的试验为农民自愿有偿退出农村宅基地开辟了一个制度通道,也为破解我国的"土地困局"提供了一条路径。因此在此趋势下研究地票的法律属性,确定地票的法律特征是确有必要。