耕地流转模式绩效评价及差异分析

基于河南省滑县问卷调研数据,从经济、社会、生态三个维度建立耕地流转绩效评价指标体系,运用层次分析法(AHP)与模糊综合评价法(FCE)相结合的方法对农户自发、集体主导、市场参与三种耕地流转模式的绩效进行综合评价。结果表明:从单一绩效来看,经济绩效和社会绩效的评分排序同为“市场参与模式>集体主导模式>农户自发模式”,生态绩效评分排序为“农户自发模式>市场参与模式>集体主导模式”;综合绩效评价的评分排序与经济绩效和社会绩效的评分排序相同;市场参与模式除生态绩效外,绩效优势明显,集体主导模式次之,农户自发模式除生态绩效占优势外,整体绩效落后。

基于农民福利的宅基地流转模式比较与路径选择

研究目的:揭示现有3种宅基地流转模式,即政府主导模式、集体推动模式与农民自发模式下的农民福利状况,并提供改善路径。研究方法:比较研究法与理论模型法。研究结果:(1)从短期来看,在无法改变城乡土地市场二元分割现实的情况下,集体推动宅基地流转模式最有利于增加农民福利,而其他两种模式由于存在政府垄断和隐形流转致使农民福利损失较多;(2)从长期来看,增加农民福利的有效途径在于实现政府主导、集体推动和农民自发三种模式向宅基地市场自由流转的转变。研究结论:有条件地区尝试推行集体推动宅基地流转模式,不具备条件地区需提高拆迁补偿标准或规范隐形流转,最终3种模式都需向市场自由流转转变。

不同土地流转模式经济效应及位序——来自重庆市的经验证据

研究目的:探讨转包、转让、互换、出租、土地入股等土地流转模式的经济效应及其位序。研究方法:利用重庆市截面数据,在White检验的基础上,采用加权最小二乘法(WLS)对模型进行估计。研究结果:(1)不同土地流转模式对农业经济、农民增收的作用方向、影响程度不同;(2)整体来看,互换模式对农业经济的效应显著为正,且边际影响系数最大,土地入股模式的边际影响系数最小;(3)除出租模式对农民增收具有正向效应外,其余模式对农民增收的效应均为负;(4)由于区位条件、自然资源的差异,不同土地流转模式的经济效应也存在"空间分异"。研究结论:重庆市在选择土地流转模式时,应突出重点、有选择、有针对性地进行,而不应该全面铺开、千篇一律。

贵州水库移民安置土地流转模式推广的可行性分析

为了论证贵州水库移民安置中土地流转模式的可推广性,基于贵州省政府引导与农户自主协商相结合土地流转方式的形成与实践,从法理上对贵州水库移民安置土地流转模式进行分析,进而探讨该模式与市场机制的衔接性及这种模式本身的普适性。结果表明:贵州水库移民安置土地流转模式符合新时期对移民安置工作灵活多变的要求;符合新时期移民探索新的发展路径,解决长远生计问题的需要。为了更好地适应新形势和新挑战,分别从法制层面、行政层面和实践层面提出了完善水库移民安置中土地流转模式的建议。

带条件土地出让模式的城中村改造实践--以珠海沥溪和福溪村改造为例

在对土地出让制度的演进和逻辑梳理的基础上,认为通过"价高者得"经营性土地依赖招拍挂的出让模式促进了土地资源的市场化配置,并支撑了地方土地财政。但是,随着城市存量开发转向,当前出让方式仍容易陷入经济效益的窠臼。因此,探索存量土地出让方式的突破成为关键。本文以珠海沥溪和福溪村改造中采用的"带条件出让"为例,总结了该项目的基本情况,实施主体转变,并对改造结果进行了评价。

农民职业分化对土地流转的影响研究

根据有关访谈和问卷调查,运用描述性统计分析和卡方检验的研究方法,从农民职业分化类别、程度和地区分析农民职业分化对土地流转规模、方式、期限及意愿的影响,可得出以下结论:农民职业分化对土地流转规模产生影响,对土地流转方式与期限影响不显著,农民职业分化程度和分化区域对土地流转意愿产生影响,农民职业分化类别对土地流转意愿影响不显著。此研究结论的启示是,加快培育全职务农者成为新型职业农民和新型经营主体、增加分化农民本地就业机会、加强对兼业农民和全职非农者的技能及就业培训为可行的应对之策。

新时期农村土地流转的方式及其现实意义

土地是农业发展最原始的生产资料,为农村发展提供坚实基础,是农民赖以生存发展的基础性生产生活资料,农业、农村、农民问题的解决根本与关键都在于土地。探索农村土地流转的方式和方法,推动农村土地使用权改革,加强农村土地管理,对于社会主义新农村建设,加快城镇化进程具有实践和现实意义。

河南省农村土地流转模式探析

从河南省土地流转现状入手进行分析,认为:农村富余劳动力就业不稳、农业现代化进展缓慢、农村社会保障机制不健全、土地流转中介服务不完善等是土地流转速度不快的主要原因。总结出全省土地流转的4种典型模式:集体组织带动土地流转,经济能人带动土地流转,龙头企业带动土地流转,市场带动土地流转。并找出其成功背后的条件,为其他地区土地流转的加快进行提供借鉴经验。

自我剥削、禀赋效应与农地流转潜在市场发育——兼论经济欠发达地区小农户生产方式转型

以家庭均包制为主要经营特征的农村土地制度曾一度引致农户农业生产积极性的提高和农业生产效率的快速增长,但由此导致的细碎化小规模的农地经营特征和农业生产成本的上升却造成了农地经营的自我剥削现象普遍存在,加之传统的村庄惯习和土地占有关系诱致的农户对农地的禀赋效应,共同导致农户农地经营的自我剥削属性与土地的市场处置行为呈现出内在运行机制不一致性。为此,本文采用引入交叉项的Probit模型,并利用江西省丰城市和遂川县的706户农户调查数据经验分析了小农户的自我剥削和农地禀赋效应对农地流转潜在市场发育的影响。理论分析表明,农地经营的自我剥削特征与农地市场化具有一致性倾向,但农地的人格化财产属性引致的农户禀赋效应造成了农户农地经营自我剥削感知度的下降,并削弱了要素经营属性与市场配置行为的匹配。经验分析结果发现,小农户低效率农地经营导致的自我剥削与农地禀赋效应分别激励农地流转市场的潜在供给和需求。同时,农地禀赋效应弱化了自我剥削对农地流转潜在需求和供给的诱发作用。为此,本文认为降低农户的土地禀赋效应是欠发达地区小农户转型的总体方向,它为农地由小农户流向生产大户和培育部分小农户成为新型农业经营主体提供保障。文章主要从家庭决策的利益导向化、农地流转市场与劳动力市场发展的不一致性及农村制度供给等维度提出了经济欠发达地区小农户转变农业生产方式,跳出自我剥削陷阱的政策建议。具体措施包括:1切实保障小农户的基本权益,提高他们在家庭资源配置中的预期收益;2在初次规模经营补贴、农业基本补贴机制转变、经营者生产奖励、专业技能培训、市场信息供给等层面加大投入力度,同时完善农村社会保障体系,以降低小农户转型的难度与风险。

林地流转模式的选择机理及其政策启示

研究目的:挖掘集体林地流转模式多样性的普适性规律,为促进林地流转和完善林业经营体制提供借鉴。研究方法:以交易费用经济学为理论基础,对浙江省的三个集体林地流转案例进行实证研究。研究结果:交易属性会通过治理结构属性影响林地流转模式的选择。研究结论:林地流转的资产专用性、盈亏不确定性、流转规模作为主导交易属性对流转模式的要求不同,决定着不同的流转模式选择,村集体的加入是提高治理效率、促进林地流转的重要基础。

重庆市北碚区三个行政村土地流转模式探析

该文分析比较了重庆市北碚区三个行政村土地流转模式,指出在农村土地流转中,只要适宜当地条件、满足项目发展需要、能够促进农村土地的高效利用,就可以大胆实践,为农村发展、农民增收创造条件。要做好土地流转工作,在有法律法规的保障和政策主导的同时还要充分考虑市场因素。

新时期农地流转创新模式与市场运行保障机制

促进农地流转、维护农民地权的政策导向明确,但适应城镇化进程,引导农民进行土地有序流转需要理性的抉策。农地流转市场培育需要政策扶持,其良性运行需要法制保障。鉴于相关立法设计同农地流转政策目标与现实运行机制之间存在偏差,反而制约了农地流转。在深化土地改革的新时期,农地流转具有多样性,其实践创新模式应纳入立法规制的范畴。引导农民自主规范流转土地,施以多元化的积极扶持,重在解除其顾虑及法律障碍。基于实践分析与市场秩序的考量,要在法制层面进行合理协调,既要完善物权化的土地承包经营权流转法律保障机制,也要创造有利于农地流转的政策环境并予以法律规制到位。

差序格局视角下的农地流转契约选择

基于贵州省湄潭县、金沙县和施秉县543名土地流转农户的问卷调查,实证分析了"差序格局"社会关系对农地流转契约选择的影响。研究结果表明:"差序格局"关系显著影响到契约形式选择,血缘和地缘越接近,农户越倾向选择口头契约。当农户拥有党员身份、土地流转年份越近、流转土地面积越大和租金为货币形式时,农民则越可能选择书面契约。进一步分析表明,转出户受到了血缘和地缘关系双重影响,而转入户只受到地缘关系影响,"差序格局"对两种农户的影响存在差异。

农村土地信托流转模式差异性研究

以河南省邓州市和淮滨县的土地信托流转实践为研究对象,对比分析了2个地区“政府主导”模式和“商业信托主导”模式的不同,评估了其方案措施,总结了各模式的优势及存在问题,为相关部门推广土地信托流转,促进农村土地规模化和现代化经营提供了参考依据。

容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型

研究目的:分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响,以及2004年旨在减少土地协议出让方式的"71号令"是否提高了地价。研究方法:以北京市2002—2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础,采用特征价格模型进行实证分析。研究结果:(1)容积率每提高1%,单位地价将提高0.86%;(2)"71号令"的颁布并没有明显地推高北京地价,只是减少了土地出让的总量。研究结论:出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制,但市场机制本身并不会直接导致地价上涨。

农村集体建设用地价值“释放”的新思路——基于成都和无锡农村集体建设用地流转模式的比较

目前,农村集体建设用地进入土地市场的途径只有政府征收,这无疑束缚了农村集体建设用地的价值,制约了农村社会经济的发展。文章通过比较成都市和无锡市集体建设用地流转的制度设计与实际效果,发现成都模式所采取的农民集体主导、社会力量参与、政府引导和监管的方式,是还权赋能的做法,在农村集体建设用地的流转模式中具有较强的优势,很好地解决了农村的发展问题。由此得出,在农村的后发增长路径中,通过农村集体建设用地流转来释放农村土地价值是一种新思路。在此基础上,对农村集体建设用地流转政策创新提出建议:政府可考虑还权赋能,放弃对土地收益的垄断;政府与市场进行合理分工,加快农村发展的进度;加大土地制度改革,统筹城乡发展;以农民集体推动为主,保护农民利益,进而完善财政转移支付的机制等。

土地承包经营权流转的模式及其法律评价

依法、规范、有序地进行土地承包经营权流转是贯彻《土地承包法》的重要体现,也是农村社会现代化发展的必然产物。本文对土地承包经营权的流转模式、流转中存在的问题作一初步探讨,以期对实务有所帮助。

政府主导下的土地流转与产业发展及就业的关联机制——天津近郊地区农村集体建设用地流转实践与启示

天津近郊的小城镇建设过程中,农村集体建设用地流转虽然是在政府主导下进行的,但当地自身经济发展水平和农民生活方式的改变是政府推动土地流转的基础和前提;政府则通过对土地的整合及重新规划,推动了当地的产业结构调整和产业水平提升,也加快了农民身份的转变,并为失地农民提供了相应的就业机会和社会保障。农村集体土地的流转是地区产业结构升级和农民就业转型的需要,而政府主导的土地流转可以更好地促进当地产业结构的演化升级和农民的就业转型。

产业用地“10+N”出让模式下的灰色用地规划实施路径

灰色用地为应对土地出让过程中面临的各种不确定性提供了一个崭新的视角,其出让是通过有条件地缩短土地出让年限、分步规划等来激发土地受让方的积极性,同时也强化政府对土地利用效率的监管。文章通过梳理灰色用地的概念内涵与规划方法,总结灰色用地规划的实践困境,并以苏州工业园区产业用地“10+N”出让模式为例对灰色用地的理论和实践进行了拓展与创新研究,由此从扩展灰色选区范围、构建绩效评价体系和探索用地功能转换3个层面提出相应的策略:择优遴选,由被动选区向主动选区转变;科学考核,合理确定出让年限“N”;弹性管控,激励产业转型升级,并在后续的规划实践中不断修正完善。

农村集体土地流转研究述评——基于2000—2014年的文献

破解"三农"难题的重中之重在于农地产权的进一步变革与创新,农村集体土地确权流转将是土地第三次革命性变革,它不仅仅是一个经济问题,也是政治问题、社会问题、法律问题和生态问题。围绕这一问题,近年来学者们主要从土地流转方式、土地承包经营权流转绩效、土地流转与法律制度、土地流转与城镇化、土地流转与农村金融等方面展开了重点探讨。从这些研究可以发现,随着中国市场化的渐次推进,农村土地流转的形式趋向多元,但在这一过程中,如何完善相关的法律制度、保障农民自身的切身利益仍将是今后改革的重点。