国外农村土地信托:研究现状及借鉴

国外关于农村土地信托的研究主要涉及土地信托的产权基础、土地信托的目的和作用、土地信托中的公私关系、组织形式和运作模式几个方面,主要以土地所有权私有化为前提,但已将研究重点从所有权转移到使用权和控制权,且成果主要集中在农村土地改革和土地资源保护方面。因此,通过对国外上述研究成果综述和简要评论,可以为我国在该领域的研究提供借鉴。

构建我国农村土地信托制度的法律思考

西方土地信托制度在促进土地资源保护和土地流转方面贡献突出,从推动我国农村地区土地健康、有序流转的视角出发,构建符合我国国情的土地流转新制度——农村土地信托制度符合当前社会经济发展的客观规律,能够在制度层面有效解决目前我国农村土地流转不畅、流转不规范等现实问题,从根本上保护农村土地承包权人的合法利益。

益阳草尾镇土地信托流转模式的深层解读

土地流转是解决新时期农村经济社会发展的的一种制度创新。益阳的草尾试点是土地信托流转成功的案例,突破了30%流转率的困境,农民受益大幅度增长,农业实现了规模化经营,规模化经营增加了农业投入,提供了就业机会。草尾镇信托流转模式的益阳经验主要是创新了信托流转机制,政府全程介入,坚持了3个不变:土地集体所有制性质不变,流转经营权从而使得农民的承包权不变,农用地属性不变。益阳经验的土地信托流转解决办法主要是把土地确权放在首要位置,在运作过程中确保农民利益,土地信托流转后安置好剩余劳动力,完善农民的社会保障。

河北省鹿泉市土地托管模式的探讨

运用个案分析、实地调查和理论分析的方法阐述了鹿泉市土地托管专业合作社的产生背景,具体的不同发展阶段的服务模式、服务内容、机构设置等方面的运行特征,对比"土地入股"、"包地大户"、"自发型合作组织"等模式的局限性进一步分析了"土地托管"模式的优势,指出它是农业现代化道路的主流发展方向。总结土地托管不同服务模式的具体适用条件,以期对土地托管模式在全国范围内的推广具有借鉴作用。

土地信托流转的现状研究——以安徽省为例

以中信宿州土地信托、北信铜陵土地信托、中信马鞍山土地信托为蓝本,系统考察了其在规范管理、保障各方权益方面存在的问题;阐述了在当前深化农村土地改革的大背景下,集体土地信托加快了集约化经营同时,亦加速了土地流转,有效解决抛荒地复耕和土地流转项目融资难的问题;提出了完善土地信托流转中相关法律问题的建议。

我国农村土地信托制度探析——以宿州模式为例

本文以宿州模式为例分析了我国农村土地信托制度。宿州土地信托模式弥补了现有土地流转方式的不足,有效的推动了现代农业的发展和我国城镇化进程。但在实践中,土地信托作为新兴事物仍存在很多问题。因此,本文在分析宿州土地信托模式的基础上,提出只有加强土地信托的法制建设,引入市场机制,减少政府行政参与,建立信托监察人制度,增加指定受益人环节,才能保证我国农村土地信托制度的可持续发展。

绍兴土地信托流转的运行机制、实施困境与发展策略

作为一种重要的土地流转模式,土地信托流转曾极大地提高了土地流转的效率,而时至今日其运作推广却陷入了困局。本文通过对绍兴土地信托流转的研究,分析了绍兴土地信托流转的运行机制和实施困境,同时在新的土地流转发展趋势下,为绍兴土地信托流转模式提出发展策略。

基于SWOT分析的土地信托流转试点研究——以安徽省宿州市为例

土地流转是推进新农村建设及城镇化建设的重要途径。"信托"的出现对土地流转是一次深刻的变革,对其展开研究颇有意义。结合SWOT分析方法,理论联系实践,对宿州市土地流转信托模式的优势(Strength)、劣势(Weakness)进行分析和评估,对外部的机会(Opportunity)、威胁(Threats)进行总结。从完善法律法规体系、构建风险管控和社会保障机制、加强诚信政府建设3个方面提出对策,为宿州市土地流转进一步推进提供参考。

农村土地信托流转模式差异性研究

以河南省邓州市和淮滨县的土地信托流转实践为研究对象,对比分析了2个地区“政府主导”模式和“商业信托主导”模式的不同,评估了其方案措施,总结了各模式的优势及存在问题,为相关部门推广土地信托流转,促进农村土地规模化和现代化经营提供了参考依据。

农村土地确权视域下的土地信托流转方式绩效评价与建议——以浙江省绍兴市柯桥区为例

近年来,创新土地流转模式,成为我国农村经济发展的一项重要课题。针对我国农村土地制度的特点,各地积极进行了土地流转模式的探索,2014年的中央农村工作会议也指出要创新机制、完善政策。浙江省绍兴市柯桥区(原绍兴县)在全国率先实行了土地信托流转制度,大胆地创新了农村土地流转方式,极大地促进了我国现代农业的发展。目前,全国农村土地承包经营权确权登记颁证工作已经展开,赋予了农民财产权,在促进土地流转方面有重要的意义。因此,本文结合AHP与模糊评价法对我国浙江省绍兴市柯桥区的土地信托模式进行绩效测评,以确定农村土地在确权之前的绩效水平,找出存在的弊端与不足,阐述了土地承包经营权确权对土地信托方式的影响,从而为政府在管理和引导土地流转提供有效的参考。

中国农村土地流转的信托路径及其法律问题

随着中国城镇化的不断推进,创新农村土地使用权流转模式成为农地改革的现实需求。土地信托作为一种新的农村土地流转形式在中国具有一定的现实基础和法律依据,两大法系主要国家的土地信托模式为我们提供了必要的借鉴,同时与土地租赁相比,土地信托具有无可比拟的优越性。农地信托流转实践中的受益权性质、税收等具体法律问题与农村土地信托模式的成败密切相关。

新型城镇化背景下农村土地集合信托流转模式创新研究——以河北省为例

城镇化是一个国家和地区现代化、文明发展有序化的重要标志。党的十八大明确提出我国要走新型城镇化发展的道路。当前,河北省各地城镇化进程加快,大量农村人口涌入城市,许多农村地区出现了有地无人种或无力种的局面,这不仅降低了土地的效益,也使农民承包土地的权益得不到保障,成为制约新型城镇化快速推进的掣肘因素。在河北省开展农村土地集合信托流转模式的创新,不仅能促进土地规模化经营、实现土地效益最大化,而且能促进农业现代化发展、实现农业产业结构转型,更有利于保障农民土地权利和收益、解决农民后顾之忧、实现农村人口向城镇转移。因此,农村土地集合信托流转模式创新是河北省当前土地制度改革的一个重要突破口,是实现河北省新型城镇化的必由之路。当前在河北省推广农村土地集合信托流转存在着一定障碍,应采取相应对策促进河北省农村土地集合信托流转。

基于Probit-ISM模型的农户土地信托流转意愿分析

【目的】探究土地信托政策推行后农户的意愿诉求和主体特征,分析土地信托推行过程中的问题和困境。【方法】以河南省邓州市孟楼镇为研究区域,基于农户调研数据,运用二元Probit模型和ISM解释结构模型,探讨了农户参与土地信托流转意愿的影响因素、作用机制及其层次结构。【结果】(1)影响农户参与信托流转的主要因素是家庭人口总数、年龄、兼业人均收入、对土地信托的态度、对土地信托的认知程度和对信托政策的满意程度。(2)对土地信托的态度是表层直接因素,对土地信托的认知程度、对信托政策的满意程度和兼业人均收入为中间间接因素,而家庭人口总数、年龄是深层根源原因。【结论】推行土地信托流转应建立土地信托风险保障机制和市场化的土地信托中介机构,构建完善的农村社会保障体系,并建立专门机构对政府主导的土地信托行为进行有效监管。

农地信托的法律障碍及其克服

农地信托着眼于农业供给侧结构性改革,在不改变农村土地所有权制度和土地承包关系的大前提下,将信托机制引入农地流转融资,以农地经营权为信托财产,以信托公司为受托人,以土地承包经营权人为受益人,从而为解决农村土地改革困局探索了一条可供选择的制度路径。但是作为制度创新,实定立法对其尽付阙如,农地信托实践在主体资格、登记制度和监管体制等诸多层面遭遇障碍。重大改革必须于法有据。当务之急是夯实农地信托法律根基,明定信托为法定流转方式,并着重从委托人法律地位、受托人风险保障和激励机制、农地信托登记规则以及多主体协同监管体制等方面加以制度回应。

“三权分置”背景下土地养老的信托模式研究

土地是农民重要的生产资料,对农村养老一直发挥着补充作用。在当前"三权分置"背景之下,如果能创新土地流转的体制机制,可以更大发挥土地的养老保障作用。文章通过对农地制度改革的分析,认为农地流转已是大势所趋;和现有流转方式比较,认为土地信托以其权属清晰和金融属性具有比较优势;而土地信托养老则可以利用其金融属性,以反向抵押的方式,用未来较长期限的土地经营权换取当下所需的养老资金,从而发挥土地的资本作用,放大土地资源价值,为农村养老提供更大支持。

土地信托流转模式下农民土地转出意愿的影响因素分析

以农民土地转出意愿为研究视角,选取全国首个土地信托流转试点项目,对农民参与农村土地信托流转意愿进行研究,发现户主年龄、健康状况、外出务工人员数量、农业收入水平、打工收入水平、信托收益等因素对土地流转信托意愿具有显著影响。因此,应通过完善土地信托流转的法律法规,提高农民对土地流转的认识,增加农民收入,拓展就业渠道,制定科学的政策法规等多种措施带动农户参与农村土地信托流转。

土地承包经营权流转的模式及其法律评价

依法、规范、有序地进行土地承包经营权流转是贯彻《土地承包法》的重要体现,也是农村社会现代化发展的必然产物。本文对土地承包经营权的流转模式、流转中存在的问题作一初步探讨,以期对实务有所帮助。

关于实行农地信托促进农地健康流转的思考

河北省农业正进入由传统农业向现代农业转变的新时期。现代农业要求土地集约和规模经营,进行土地流转是实现土地集约和规模经营的有效途径之一。在维护农村土地承包关系稳定的基础上,积极探索有效的农地流转模式是党和政府在农村土地问题上的一贯方针。借鉴别国模式,结合我国实践,进行模式创新,可以多方位促进农地流转健康发展。农地信托流转模式既是土地制度的创新,又是经营体制的创新,符合新时期农村先进生产力的发展方向和要求,有利于促进农业的规模经营和集约经营,有利于土地资源资本化,形成多元、长期的农业投入机制。

论农业生产托管与土地流转

土地流转和农业生产托管是实现农业规模化经营的两条路径。本文研究了两者的差异及其互动关系,发现:第一,土地流转可同时实现土地经营权和生产过程集中,进而同时提高土地产出水平和生产效率;相反,农业生产托管仅可实现生产过程集中,但由于无法实现土地经营权集中,加之托管费与土地产出水平脱钩,农业生产托管难以提高土地产出水平。第二,农业生产托管的出现降低了家庭农场相对农户的比较优势,对通过土地流转实现经营权集中有抑制作用。第三,差异化财政补贴可提高农户接受农业生产托管的意愿,但同时会延缓通过土地流转实现经营权集中的进程。

农地流转合同形式制度的运行与构建——以法律社会学为视角

农地流转合同的当事人是在权衡人情与利益的基础上选择合同形式的。农地流转合同的当事人或选择口头形式或选择书面形式的农地流转合同,是分别倚重于人际信任或制度信任来化解未来交易复杂性的,并分别借助人情约束机制和制度约束机制来防范合同履行风险的。由于乡土社会人情约束机制的现实存在,口头形式的农地流转合同的履约率较高。农地流转合同形式法律制度的构建,应将农地流转合同形式的选择权赋予农地流转合同的当事人。