宅基地制度改革试点的法律逻辑

宅基地是农民的基本生活保障(住房保障),宅基地的分配也就体现着福利性和公平性,只要是本集体成员,在符合规划的前提下,均有权无偿申请取得宅基地,"一户一宅"政策具有正当性;在供地紧张的地区,可以探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式。但宅基地的福利性并不能抹杀宅基地使用权本身的财产属性,农民无偿地创设取得宅基地使用权之后,即享有这种被《物权法》确认为用益物权的财产,宅基地使用权的流转或处分是宅基地财产属性的题中之义,无论是否承认宅基地的保障功能,都不影响宅基地使用权的流转。在目前社会发展现状下,宅基地使用权流转主要体现在:慎重稳妥推进农户住房财产权抵押、转让,探索农民增加财产性收入渠道;在受让人取得住房所有权时,取得宅基地使用权的法定租赁权。

房产税制度中建设用地使用权刍议

我国宪法规定土地归国家和集体所有,而税法规定房产税的缴纳主体为产权所有人。实践中对个人征收住宅房产税时,应考虑将住宅建设用地使用权价值予以扣除。考察英美法系和大陆法系国家经验,我国房产税试点中有两种征税模式可供选择:一是将住宅的土地使用税合并至房地产税中一并征收;二是在房地产税的计税依据中扣减住宅建设用地使用权的价值,同时对个人住宅建设用地使用权征收土地使用税。

农村宅基地制度:从管制、赋权到盘活

宅基地居住保障功能是农村宅基地制度改革的底线,宅基地财产功能的发挥也是以满足居住保障功能为前提而展开,宅基地"三权"分置为此提供了相应的制度空间。宅基地资格权的永续保有决定了宅基地使用权的身份属性不能破除,宅基地的市场化路径依赖于宅基地使用权的利用权的市场化。既定的房地一体原则在"三权"分置之下,可被解释为房屋所有权与其占有范围内的宅基地租赁权的权利主体相一致,非本集体成员或城镇居民仅取得房屋所有权与宅基地租赁权,并不享有宅基地使用权。相应地,宅基地使用权抵押权实现之时,非本集体成员或城镇居民作为受让人也仅取得宅基地租赁权,农民住房财产权继承之时,亦应作同一解释。宅基地的用途和规划管制应予坚持,但"一户一宅"政策在不同地区有不同的实现途径,宅基地审批程序应予简化。