租赁权型分时度假法律性质的思考

源自于法国的“分时度假”作为一种新型旅游消费方式近年来在我国出现,并逐渐区分出两种类型:所有权类型和租赁权类型。由于租赁权型分时度假的权利特征与用益物权的支配性、用益性、独立性、占有性等法律特征相吻合,且具有权利主体身份多重性、双重期限性、登记公示性的自身法律特征,因此,该项权利应为一种独立的用益物权。

论我国用益物权的重构——以租赁权性质展开

我国的用益物权制度的客体仅限于土地,而同为不动产的房屋却被排斥于用益物权体系之外,更不用说动产。其实,租赁权与用益物权都是使用他人之物,本质上没有区别,传统理论把租赁权归入债权之内的观点不能合理解释许多问题。通过对租赁权性质的重新考察可知,租赁权在性质上是用益物权而非传统理论上的债权。把租赁权引入用益物权体系中,可以重构我国现有的用益物权体系。

论中国土地使用权制度的完善——兼评三部《中华人民共和国民法》(草案)的相关规定

中国土地使用权制度的立法完善 ,包括未来《民法典》的制定 ,应当被理解为一种变法 ,一种观念的变革 ,要敢于突破现有的概念。我国现有的三部《中华人民共和国民法》(草案 )虽然各具特色 ,但在其土地使用权制度构建方面却都存在着某些问题。在《民法典》起草的过程中通过争论及时发现问题 ,并集思广益提出解决问题的办法将有助于《民法典》(草案 )的不断进步和完善。因此 ,本文在认真检讨三部《民法典》(草案 )中土地使用权制度的基础上 ,构建包括地上权、用益权、农地租赁权、地役权以及土地权利登记和流转的新型土地使用权制度 ,为我国《民法典》中土地使用权制度的完善提供一种可供选择的思路。

宅基地制度改革试点的法律逻辑

宅基地是农民的基本生活保障(住房保障),宅基地的分配也就体现着福利性和公平性,只要是本集体成员,在符合规划的前提下,均有权无偿申请取得宅基地,"一户一宅"政策具有正当性;在供地紧张的地区,可以探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式。但宅基地的福利性并不能抹杀宅基地使用权本身的财产属性,农民无偿地创设取得宅基地使用权之后,即享有这种被《物权法》确认为用益物权的财产,宅基地使用权的流转或处分是宅基地财产属性的题中之义,无论是否承认宅基地的保障功能,都不影响宅基地使用权的流转。在目前社会发展现状下,宅基地使用权流转主要体现在:慎重稳妥推进农户住房财产权抵押、转让,探索农民增加财产性收入渠道;在受让人取得住房所有权时,取得宅基地使用权的法定租赁权。

房屋承租人与共有人的优先购买权冲突与协调

《合同法》确认了房屋承租人的优先购买权,但承租人的这一权利经常与《物权法》规定的共有人的优先购买权发生冲突。要化解承租人与共有人的优先购买权冲突,不能局限于"物权优先于债权"的一般论证,更不能用"买卖不破租赁"实现对承租人优先购买权的功能替代,而应当从价值评判的角度进行分析。与单独所有相比较,共有这种形态并不是一种很有效率的产权安排方式,现代社会应当尽量创造机会减少财产共有形态的存在,而共有人的优先购买权恰恰具有简化乃至消灭共有关系的重要价值,所以,应当优先于承租人的优先购买权。

论租赁权相关法律漏洞的补充——兼谈我国合同法及物权法相关条款的修改

我国合同法"买卖不破租赁"的规则及物权法有关租赁权与抵押权的冲突规则,赋予了租赁权以物权特征;但合同法与物权法构建的租赁权规则体系存在明显漏洞——物权化的租赁权缺乏公示制度的配套,从而有碍交易安全和效率,也损害抵押权制度;我国民商事法律制度中其他物权化之债权以及航空器、船舶租赁却有相对完善的交易安全的制度安排。对"买卖不破租赁"的立法政策进行法律经济分析,可以发现租赁权物权化从保护承租人的"公平"的政策考虑,需与公示公信、交易安全的"效率"的政策考虑相平衡;借鉴其他立法例,我国合同法及物权法与租赁权相关的条款应当适当修改,最终达到公平与效率目标的平衡。

论光船租赁权的物权性质

租赁合同在当事人之间既产生债权法律关系,又产生物权法律关系。租赁权的法律性质应当是用益物权性质。光船租赁中的承租人具有船舶所有人的某些权能,其光船租赁权属于自物权。

共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合

共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权。当前对两优先购买权是否会发生竞合以及发生竞合时应当如何选择,理论界与实务界还有很大争议。通过对共有份额与共有物的区别与联系,以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析,认为两优先购买权很有可能会发生竞合。当两优先购买权发生竞合时,基于立法目的及其他方面的考虑,应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。

租赁权的法律性质研究

关于租赁权的性质,学界主要有债权说、物权化债权说和物权说三种观点,因受"买卖不破租赁"规则的影响,目前主流观点为物权化债权说。但是,这一观点并未严格区分租赁契约中的债权关系和物权关系,没有认识到租赁契约继续性契约的特性,有将租赁权产生原因与权利本身的性质相混淆之嫌。租赁权是对租赁物占有、使用、收益的权利,其客体是物,其权利来源系出租人对于出租物之占有、使用、收益之物权性权能的让渡,而非来源于产生租赁物交付请求权的租赁契约。因此,租赁权之性质应为用益物权,其客体包括不动产也包括动产。

土地有偿使用改革与中国的城市发展——来自香港特别行政区公共土地批租制度的启示

研究目的:分析土地有偿使用改革对中国城市发展的意义及发展过程中出现的问题,与香港特别行政区的公共土 地批租制度进行比较,探讨完善中国大陆土地有偿使用制度的方法与途经。研究方法:实证与比较研究。研究结果:借鉴 香港特别行政区公共土地批租制度的经验教训,中国大陆应加快对土地权益的研究及相关法律规章的修订,逐步建立起 房地产年税体系,同时强化政府对土地市场的宏观调控能力及对土地市场需求的适应性。研究结论:土地有偿使用改革 对中国大陆城市发展的影响深远、意义重大,但和成熟的香港特别行政区公共土地批租制度相比,无论在经济上还是法 律方面均存在诸多缺憾。

不动产租赁权性质初探

不动产租赁权具有物权的基本属性,首先应在理论上还不动产租赁权为物权性质的本来面目;不动产租赁契约与不动产租赁权具有本质的区别,不能把二者混为一谈;不动产租赁权是用益物权,是传统民法上之地上权和准物权。不动产租赁权在我国为特别物权,研究不动产租赁权的性质及在实践中的应用,最主要的是将其与债权区分开来。

不动产承租人权益价值损失评估

研究目的:理清不动产承租人权益价值损失的概念及根源,探讨不动产承租人权益价值损失评估方法。研究方法:文献资料法,理论分析法,报酬资本化法,案例分析法。研究结果:对不动产承租人权益损失和权益价值损失分别进行了法律和经济分析,并采用报酬资本化法探讨了不动产承租人权益价值损失评估的方法。研究结论:将承租人权益价值损失从违约损失中剥离出来,可为法庭诉讼、法庭调解和当事人协商等提供理论依据,最终能更好地保护承租人合法权益;本研究同样适用于承租人与次承租人的关系分析。

关于农地租赁制度的法律思考——兼谈我国农地租赁权的构建与完善

随着我国农村经济体制改革的深入发展 ,农村土地使用制度 ,尤其是现行的农地承包经营制度逐渐表现出诸多的不适应 ,迫切需要进行相应的变革。针对农地使用制度的完善 ,经济学家提出了农地租赁制度的改革方案。本文在分析农地使用制度现状及存在问题的基础上 ,试图从法律角度入手对农地租赁制进行探讨 ,并提出在我国即将出台的《物权法》中引入农地租赁权的概念 。

建筑物用益物权体系比较与建构思路

在《中华人民共和国物权法》的立法过程中,对于是否规定居住权和典权发生了激烈的理论争议,但最终该法未能确立这两种用益物权,由此形成的"用益物权法=不动产法=土地法"这一等式内在的逻辑机理和规范意义值得反思。比较法的考察表明,建筑物用益物权体系具有存在的必要性和可能性,我国建筑物用益物权体系应包括建筑物役权、用益权、居住权、典权和长期房屋租赁权。

资产使用权、租赁与企业经营创新的思考

全球融资租赁业的迅猛发展说明了租赁业对企业的积极意义,也预示着租赁业在我国的发展潜力。在充分认识到资产使用权积极意义的前提下,企业的整个经营过程都可以使用租赁开展经营创新,包括投资阶段的租购决策、生产阶段的回租和销售阶段的租赁促销。

“林地承包经营权抵押”辨析

"林地承包经营权抵押"虽然在政策性文件中被确认,但该概念在制度基础上欠缺合法性;在现实基础上欠缺现实需求。"林地承包经营权抵押"这一概念产生于对"林权抵押"客体的误解。林权抵押的客体是林木所有权和林地租赁权,林地承包经营权还不能、也不应当成为林权抵押的客体。

论租赁权的本质——占有权

关于“租赁权”本质之争,有三种学说:“债权说”、“物权化债权说”和“占有权说”。“债权说”以租赁权之设立原因行为与权利本质混淆起来,应予以抛弃;“物权化债权说”,混淆了权利与权能之关系,并以违反物权法定主义为由否定租赁权为物权说,值得质疑。传统物权理论,无法对租赁权本质做出合理圆满解释;“物权二元结构论”清楚地剖析了租赁权的法律关系。因此,租赁权应为物权,实为占有权。

农地第三种权利续探

自确立家庭联产承包责任制以来,农地制度变革始终遵循着土地承包经营权自我完善的制度变迁路径。当前,日益深刻的农民分化现象使土地承包经营权的自我调适作用捉襟见肘。"三权分置"顺应农地权利分化趋势,超越农地制度变迁的路径依赖,开辟了探索农地第三种权利的路径。然而,"三权分置"创设的农地第三种权利——土地经营权存在理论缺陷,且未充分体现农地利用市场多方主体的多元农地利益。继续探索农地第三种权利应以农地市场化利用的基本方式——出租为规范的事实基础,以多方多元正当利益为规范目的;将农地租赁权作为一项独立权利构造,以农地租赁权取代土地经营权作为第三种权利;维持农地租赁权的债权性质,在农地租赁当事人协商一致的基础上,经依法登记后赋予农地租赁权享有某些特定的物权效力。

出租与深度链接他人作品行为之刑法评价

《刑法修正案(十一)》虽部分解决了侵犯著作权罪与其前置法的冲突,但仍遗留了旧矛盾且产生了新冲突。虽然关于“前置法对刑法具有限制功能”的观点已在学界获得广泛认同,但存在关于“前提性知识”的认识不一致的危机,而破局之关键就在于类型化分析具体罪名与其前置法之间的关系。侵犯著作权罪与其前置法仅存在量的差异,故基于文义解释及规范保护之目的,该罪并不规制出租行为。不过,侵犯著作权罪并非唯刑法之从属性是从,其独立性体现在学界对于如何理解前置法规定存在争议时,刑法应依文义解释之界限与规范保护之目的来选择具体的立场。因此,刑法对于深度链接他人作品的行为需要进行类型化处理。

房地产抵押权的实行与相关权利的协调

房地产抵押权的实行是房地产抵押权效力的最终体现 ,但在其实行过程中往往需要与已存在的其他相关权利进行协调。债权人应先实行房地产抵押权 ,只有在抵押物拍卖后仍不足以清偿债务时才享有对债务人其他财产的求偿权 ,亦即应采取先行主义。房地产抵押权的实行要受在先存在的优先权与租赁权的制约。房地产抵押权的实行也不得对抗国家受益权。