Study on"Same Land,Same Right,Same Price"of Collective Commercial Construction Land and State-owned Land

Taking Changyuan City of Henan Province,a pilot city of collective commercial construction land reform,as the research object,this paper analyzes the scientific connotation of"same land,same right,same price"of collective commercial construction land and state-owned land in the unified urban-rural construction land market system,and how to realize"same land,same right,same price".The results show that in order to realize the fair entry of collective construction land into the market,it must base on scientific use control,unify the urban and rural construction land market and adhere to the guidance of market mechanism,and finally realize the sustainable development of the land market.

集体经营性建设用地入市的规范路径研究——以入市合同的性质与效力为切入点

集体经营性建设用地的入市流转需要衔接以《土地管理法》为代表的公法规范和以《民法典》为代表的私法规范。集体经营性建设用地入市参照适用国有建设用地流转制度的同时,仍需关注集体经营性建设用地入市交易的特殊性。集体经营性建设用地入市牵涉多方面法律关系,入市过程伴随着一系列新型且复杂的法律关系与权利义务发生,需要厘清农村集体经济组织的主体资格及权责边界,以规范农村集体经营性建设用地入市的主体范畴。同时通过规范集体经营性建设用地入市的土地用途,形成与国有建设用地相协调的统一城乡土地交易市场体系,进而对出让合同和租赁合同的性质与效力重新认定,构建符合自身特性的入市合同规范。

集体经营性建设用地入市方式的教义学展开

《土地管理法》第63条第1款规定,对于符合条件的集体经营性建设用地,“土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。然而,入市方式存在出租入市行为性质有争议、其他入市方式不明确等问题。对此,同一条文第4款规定,入市方式“参照同类用途的国有建设用地执行”,因而研判入市方式问题应当先梳理国有土地相关规则,对是否参照、如何参照等展开论证。一方面,对于出租入市的行为性质,基于国有土地租赁规则、民法理论与规范,应当明确其为负担行为,所设定权利为债权,经登记产生对抗效力。另一方面,其他入市方式上,赠与、互换不符合入市条文立法目的,不属于该条的调整范围。结合国有土地出资(入股)的适用情形、农村集体经济组织的特性等,应当承认出资(入股)入市可以允许其在一定范围内适用,并明确其采用协议方式进行交易;抵押入市有现实需求、理论上可行、符合入市规范,应当以阶段式架构建立其实现机制。

集体经营性建设用地出让制度的现状、问题及完善对策

长期以来,我国建设用地市场的供应以政府为主,农村土地难以直接进入用地市场,因而农村集体可获得的土地收益较为有限。在实施乡村振兴战略的背景下,完善集体经营性建设用地的出让制度,需要立足于集体经营性建设用地出让的法律规定、国家政策安排以及实际出让情况。当前,集体经营性建设用地面临出让主体制度不完善、增量范围不清晰、出让收益分配制度不明确、处分权能不健全、统一交易市场未形成等方面的制约。为推动农村集体产权和土地管理制度改革,应当从完善出让主体制度、增量机制、出让收益分配制度,以及保障处分权能、构建统一用地市场等方面对集体经营性建设用地出让制度加以完善,以集体经营性建设用地出让助力乡村振兴。

我国农村集体经营性建设用地入市的路径和收益分配优化

农村集体经营性建设用地入市能有效解决城市土地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有土地之间的矛盾,从土地供给侧推进房地产市场平稳发展,对于助力乡村振兴战略、促进城乡融合发展、建设高标准市场经济体系意义重大。文章探索了以城乡统一建设用地市场为目标的农村集体经营性建设用地的入市路径,对于近郊农村鼓励通过就地入市的途径,采取出让或者租赁的形式入市,远郊农村通过异地调整的途径,将复垦后结余建设用地指标调整到符合规划的产业集中区入市。在此基础上进一步厘清了三大分配主体、两大分配内容之间层层递进的分配关系。政府直接参与的情况下可以通过参与初次分配或再分配获取收益,间接参与的情况下可以通过征收土地调节金获取收益,当前比较合理的土地调节金征收比例是10%~30%。集体在扣除政府的相应收益后,留存30%~40%用于村集体的经济发展和设施完善或者是股份分红,剩余部分在农民个体之间公平平均分配。最后,文章提出完善集体经营性建设用地的产权制度设计,制定指导入市的全国性实施办法,建立公平合理的土地增值收益分配制度和统筹联动推进宅基地制度改革等相关建议。

集体经营性建设用地入市与城乡收入差距

集体经营性建设用地入市是农村土地制度改革的重要内容,缩小城乡收入差距是推进共同富裕的关键,深入研究两者的关联十分重要。基于2010-2019年全国县级面板数据,借助集体经营性建设用地入市政策这一准自然实验构建合成双重差分模型,深入考察集体经营性建设用地入市政策对城乡收入差距的影响。实证研究发现:集体经营性建设用地入市政策显著地缩小了城乡收入差距。机制分析表明:集体经营性建设用地入市政策通过非农产业发展和农民返乡就业缩小城乡收入差距。异质性分析发现:集体经营性建设用地入市政策对于东西部地区、高金融发展水平和弱财政能力的县域城乡收入差距的缩小作用更加明显。另外,研究还发现:集体经营性建设用地入市政策对城乡收入差距的缩小效应更多起着“雪中送炭”而非“锦上添花”的作用,即集体经营性建设用地入市政策主要缓解了城乡收入差距较大县域的城乡收入不平等。

集体经营性建设用地入市的规则及完善

集体经营性建设用地入市法律制度的确立及实施,能够激活农村土地在生产力发展中的活力,为乡村全面振兴注入强大动力。现行集体经营性建设用地入市规则尚存在入市范围模糊、入市方式不够清晰、救济机制相对缺乏等问题。为力避因法律规则上的这些问题可能引发的实践混乱,确保集体经营性建设用地入市在法治轨道上顺畅运行,需要从集体经营性建设用地入市的范围、方式和权益保障救济机制等方面完善规则,构建科学理性的集体经营性建设用地入市法律制度。

乡村振兴背景下农村集体经营性建设用地入市的困境与纾解

乡村振兴战略对农村集体经营性建设用地的入市提出了平等式权利保护、交易式效率提升、规划式秩序维护、保障式收益分配、完善式配套建设等需求。针对农村集体经营性建设用地入市存在的主体、客体、交易、分配和配套制度等方面的制度困境,需要以乡村振兴战略的需求为指引进行纾解。在主体方面,需要厘清入市流转主体,统一入市实施主体。在客体方面,需要入市征收妥当分置,充分贯彻经营目的。在交易方面,需要统一入市交易方式,明晰入市交易规则。在分配方面,需要厘清政府与集体之间的外部分配和集体与成员之间的内部分配。在配套制度方面,需要促进土地登记确定化、土地规划科学化和利益保障完善化。

城镇规划区内集体经营性建设用地入市的制度难题与现实障碍之消解

在新法出台的当下,城镇规划区内的集体经营性建设用地能否直接入市仍是改革的争议焦点。集体经营性建设用地入市改革与土地征收制度改革存在有效联动,城镇规划区内的集体经营性建设用地直接入市,能够切实大幅缩小征地范围,促进征收补偿标准的提高,并与成片开发征收制度进行衔接,还能逐步转变政府对于土地财政的依赖。允许城镇规划区内集体经营性建设用地直接入市所带来的制度上的难题和现实中的困境,则可以通过宪法解释和整体转权的措施化解。

农村集体经营性建设用地入市绩效评价——以贵州省湄潭县为例

农村集体经营性建设用地入市是盘活土地资源、健全土地市场、提高土地资源配置效率等的重要举措,对农村集体经营性建设用地入市绩效进行评价更能反映出入市改革中的不足和进步。本文运用DEA模型对湄潭县的湄江街道、鱼泉街道、马山镇、兴隆镇、永兴镇5个乡镇(街道)、2015—2021年的农村集体经营性建设用地入市绩效进行测算。结果表明:(1)湄潭县农村集体经营性建设用地入市绩效水平较低,技术效率对入市整体绩效的影响更大;农村集体经营性建设用地入市绩效水平排名为:湄江街道>鱼泉街道>兴隆镇>永兴镇>马山镇,区位条件以及经济发展水平影响湄潭县各乡镇(街道)的农村集体经营性建设用地入市绩效。(2)湄潭县农村集体经营性建设用地入市规模报酬大多数处于递减阶段,存在投入资源浪费现象。当前可以通过设置合理的入市规模、改善区位条件、提升入市主体业务能力等来提高农村集体经营性建设用地入市绩效。

习近平法治思想下集体经营性建设用地入市制度的困境与纾解

规范集体经营性建设用地入市过程是依法行政的应有之义。集体经营性建设用地入市治理中存在集体经营性建设用地生态规划条件审查的片面性、集体经营性建设用地交易平台不规范、新增集体经营性建设用地中行政权力规范性不足、对集体经营性建设用地土地利用的督察力度不够等现实问题,这无疑给集体经营性建设用地入市的实施造成了一定的阻碍。为此,应在学习贯彻习近平法治思想的基础上,通过科学规划集体经营性建设用地、构建城乡统一的建设用地交易平台、完善集体经营性建设用地中的政府拆迁行为、加强对集体经营性建设用地利用的监督等举措为集体经营性建设用地入市制度保驾护航。

集体经营性建设用地入市研究现状与热点分析——基于CiteSpace的文献计量

在当前深入推进农村土地制度改革的背景下,集体经营性建设用地入市的相关探讨已成为不可忽视的重点与热点。为更清晰认识该领域现有研究情况,本文基于中国知网1995—2020年相关文献,借助CiteSpace软件,采用高频关键词及共线网络可视化等方法分析集体经营性建设用地入市研究的知识图谱。得到以下主要结论:共现网络可视化中的关键词收益分配、集体经营性建设用地使用权、城乡统一建设用地市场等一定程度上成为当前研究的热点,现有研究紧密围绕中国土地政策经济社会发展战略有序展开;未来研究可尝试在配套法律制度完善、集体经营性建设用地使用权价格评估体系构建等方面有所突破。

农村集体经营性建设用地入市改革与雾霾污染:基于229个县(市、区)的准自然实验

以2011-2018年中国32个农村集体经营性建设用地入市改革试点地区所在城市的229个县(市、区)为研究对象,实证检验了农村集体经营性建设用地入市改革对试点地区雾霾污染的影响效应及其作用机制。研究结果表明,农村集体经营性建设用地入市改革对试点地区雾霾污染存在显著的抑制作用,且该作用通过促进产业结构优化、增加城镇人口集聚等机制产生,通过减少政府干预抑制雾霾污染的效果并不显著。农村集体经营性建设用地入市改革对试点地区雾霾污染的抑制作用存在一定的滞后效应,在第三年治霾效应开始显现,随着实施时间增加,治霾效应愈发显著。经济水平低地区、南方地区的农村集体经营性建设用地入市对雾霾污染的抑制作用更加显著。

集体经营性建设用地入市改革再出发的权利逻辑

随着农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革于2019年完成立法转化,集体经营性建设用地入市改革成果成为《中华人民共和国土地管理法》修改的重要内容。但现行法仍存在集体经营性建设用地使用权法律地位尚未明确、制度体系尚不健全以及其与土地征收和宅基地改革协同联动不强等制度疏失,存量集体经营性建设用地量小、零碎、效率低,增量集体经营性建设用地的来源单一且与闲置宅基地整治衔接不够等现实问题。对此,我们须更新观念,以权利构造、权利行使和制度配套保障为重点加以规范,助推乡村振兴,促进农民农村共同富裕。

集体经营性建设用地入市中的政府环境责任及其实现机制

集体经营性建设用地入市中的政府环境责任有着特定的对象、目标和实现条件。公共信托理论为政府承担入市中的环境责任提供理论支撑。当前,政府在入市改革中的生态保护理念缺失、政府的土地利用规划不合理、入市立法中有关生态环境保护的法律规范缺乏、入市中环境监管体制不完善,由此造成农村环境污染、农业生态破坏等不利后果。因此,应重构集体经营性建设用地入市中的政府环境责任,包括政府环境决策责任、政府环境执法责任和政府环境保障责任等。基于此,在实现路径上,应在集体经营性建设用地入市中践行生态保护的理念、加强入市中的生态保护规划、完善入市中的生态保护立法、健全入市中的生态环境监管体制;在实现机制上,建立集体经营性建设用地入市的环境风险评估机制、环境风险预警机制、突发环境事件应急处理机制以及政府环境问责机制。

土地发展权视角下超大城市集体土地租赁房规划建设的思考

利用集体建设用地发展租赁住房是集体经营性建设用地入市改革的契机和方向之一。引入土地发展权进行理论分析,集体土地租赁住房建设是在不改变所有权的前提下,由集体经济组织行使用途变更、强度提高的权利。在分析超大城市试点经验的基础上,总结当前集体土地租赁房建设的两大核心问题,即收益分配机制的不足和系统性规划体系的缺失。为此,提出要完善收益分配制度,保障农民权益;建立完整规划体系,合理配置土地发展权;进一步深化改革,提供更多元的政策支持。以此为突破口,拓展集体建设用地使用权及地上房屋的权能,赋予完整的土地发展权,显化集体建设用地资产属性,实现多功能复合利用。

农村集体经营性建设用地入市收益分配的法律分析

国家首批农村集体经营性建设用地入市试点实践显示,各地对相关利益主体参与土地增值收益分配的依据、形式、标准等进行了差异化探索。从实践考察上看,入市后的收益分配管理主要存在使用权主体法律地位不明确、政府部门直接参与收益分配缺少法律依据、相关法律监督机制缺乏等突出问题。究其原因,在于产权主体虚置、权利性质不明、税收制度缺位。据此,应在明确农村集体经营性建设用地所有权主体、区别划分农村集体土地所有权和经营权以及确认农村集体经营性建设用地为用益物权的基础上,建立政府分阶段参与、集体和农民内部协商的收益分配制度,并严格规范农村集体用地入市后的税收管理,以完善现有制度。

集体经营性建设用地入市政策社会稳定风险评估研究--以安徽省为例

对集体经营性建设用地入市进行社会稳定风险评估研究,可防范化解入市改革可能会带来的社会矛盾,推动入市工作科学合理地展开。采用层次分析法并结合社会调查进行社会稳定风险评估研究。集体经营性建设用地入市最主要社会稳定风险因素为社会公共利益冲突风险、信息公开与参与机制风险、审批权限与审查报批程序风险;预估安徽省集体经营性建设用地入市社会稳定风险值为0.3412,提出六项风险预警措施。得出结论:安徽省集体经营性建设用地入市社会稳定风险处于低风险,依据风险值高低采取针对性措施,这对防范化解社会稳定风险以及推动集体经营性建设用地入市改革工作平稳推进具有实践指导意义。

县级农村集体经营性建设用地入市制度的生成机制研究——基于多源流框架的实证分析

约翰·W.金登的“多源流框架”是一个经典的政策创新分析框架。基于对泽州县集体经营性建设用地入市制度产生过程的实证分析,发现多源流框架能够较好地解释这一制度的生成机理。数据指标显化、焦点事件预警、政策反馈弊端形成的“问题源流”,政策准备和学术研究构成的“政策源流”,以及中央的政治追求、社会的政治分歧和地方的竞争策略促成的“政治源流”,与中央推行的政策试点共同开启了县级制度的“政策之窗”。研究发现,县级农村集体经营性建设用地入市制度的生成不仅取决于自身问题、政策与政治的三源耦合,而且还受到国家政治、政策、法律等方面的制约。中央提出的各项要求和目标为山西省泽州县提供了重要的政策指引,而泽州县的制度创新也有力支持着国家的正式政策和制度,这充分体现了顶层设计和地方探索的有机统一。

农村集体经营性建设用地入市研究评述

为完善农村集体经营性建设用地入市政策及为开展实践工作提供支撑,采用文献梳理法与归纳演绎法等方法,通过对国内农村集体经营性建设用地入市研究进展进行系统总结和梳理,并提出未来农村集体经营性建设用地入市研究若干重点方向。结果表明:1)现有研究主要从农村集体经营性建设用地入市现状、入市影响因素、入市模式、入市主体、入市用途及其收益分配等领域进行研究;2)已有研究主要采用了比较分析、统计分析与计量分析、案例研究及其他相关研究方法。基于已有研究进行评述,并结合现有研究的不足提出了未来重点研究方向:包括:1)农村集体经营性建设用地入市与新一轮宅基地制度改革试点协同研究;2)农村集体经营性建设用地入市的基础理论问题研究;3)农村集体经营性建设用地入市的收益分配研究;4)相关配套保障机制研究。