论商品房抵押预告登记的优先受偿效力

抵押预告登记作为保障银行债权的一项重要措施,被广泛应用于房地产交易市场中。然而,对于其优先受偿效力问题,司法实务和学术理论中存在着不同观点。《担保制度司法解释》第52条弥补了立法空白,通过法律拟制的方式赋予商品房抵押预告登记特定条件下优先受偿效力,缓和了抵押预告登记物债性质之争,对发挥其制度价值意义重大。法院对该条款应区分不同情形适用。在一般情形中,只要具备了抵押预告登记向本登记转化的实质条件,法院便应支持银行优先受偿;在破产程序中,若抵押物为破产财产,且不属于个别清偿的禁止情形,则银行便可优先受偿;在强制执行程序中,虽然商品房抵押预告登记不能对抗强制执行措施,但不妨碍确认其特定条件下的优先受偿效力。

抵押预告登记权利性质的解释路径

抵押预告登记制度的合理适用,关乎我国住房金融市场的稳定与有序。《中华人民共和国民法典》第221条所规定的预告登记制度,应当被区分为所有权预告登记和抵押预告登记。所有权预告登记制度旨在保障所有权变动的顺利发生,故限于目的上的单向性、权利结构上的单重性及实现手段上的单一性,只能通过请求权的行使来确保权利的实现。基于抵押预告登记兼具担保物权和预告登记的性质,通过引入期待权理论,明确了权利人享有对预购商品房的支配权和对抗第三人的效力,以确保抵押预告登记之债权的实现。

预售房抵押预告登记之优先受偿论

就预售房抵押预告登记是否具有优先受偿效力,既有学说与实务多持否定态度。但否定说未注意到银行于诸多情形无法办理抵押登记,且若开发商完成首次登记后仍承担保证责任,颇为不公。此外,一味要求银行完成抵押登记亦将招致诉累、浪费司法资源。新近《担保解释》第52条转而持肯定立场,可堪赞同。抵押预告登记与抵押登记之利益状态类似,既通过抵押合同体现当事人意思自治,亦经由登记公示保护交易第三人利益,故肯定优先受偿具有正当性。无权处分说可为肯定立场提供教义学支持。预告登记时购房者并无设立抵押之处分权,而作为所有权人之开发商已作出事前同意,从而处分权瑕疵得以补正。基于处分权瑕疵补正之溯及力,此优先受偿效力溯及至预告登记之日。银行如欲基于抵押预告登记优先受偿,应满足开发商完成首次登记之要件,但90日失效期间之限定并无必要。

《民法典》视域中物权期待权与抵押权的冲突与化解——基于470份判决书的实证分析

民事合同纠纷中,司法裁判普遍认可房屋消费者物权期待权的优先性,而对于不动产买受人物权期待权与抵押权优先性的认定存在分歧。除直接适用执行程序相关司法解释外,支持物权期待权优先的裁判理由还包括生存权说、事实物权理论、侵权说、权属争议理论等,主张抵押权优先的理由包括物权优先于债权原则、履行不能说、执行规定不适用说等。物权期待权由执行法溢出至民事实体审判中,由债权优先权衍化为物权优先权,然而缺乏公示性及财产性之隐蔽优先权对抗抵押权的结论难以为各裁判思路所证成。物权期待权违背物权变动规则、冲击物权公示公信力,难以负载厘定权利顺位的功能,应予摒弃。基于预售商品房制度的特殊性,给予房屋消费者特殊优先保护符合规范意旨及裁判惯例,而预告登记制度的适用将填补不动产买受人权益保护的实体法空缺。

住宅项目专项借款政策实施过程中的抵押问题研究

在专项借款政策实施过程中,对于已经预售的住宅商品房项目的续建部分,只办理了商品房预售备案登记,未办理预告登记的,在商品房竣工验收合格后、购房人办理产权证前,开发商有权将购房人签订的商品房预售合同项下的商品房抵押给出借专项借款的银行。对于未预售的住宅商品房项目的复工续建部分,如果出借专项借款的银行要求就续建部分设立抵押,宜把续建部分拆分成独立的商品房单元,就每个独立的商品房单元分别设立抵押权。

不动产预告登记制度的搁浅与重启——以我国《民法典》颁行为契机

不动产预告登记制度是我国《物权法》新创立的制度,我国《民法典》也规定了该制度。此种预告登记制度在实践中适用时被搁置,存在制度内在原因与外在条件的不利因素。房屋所有权转让、抵押前办理预告登记现实需求不大。预告登记要求双方合意客观上缩减了买受人预告登记的机会。网签备案制度与预告登记制度功能重叠,抵消了对预告登记制度的需求。司法裁判不承认预抵押登记具有优先受偿权效力使预抵押登记失去价值与意义。创新制度在实践中被搁浅的根本原因在于制度借鉴时的拼接与适用时法理观念的冲突造成争议与同案不同判。破解预告登记制度的障碍在于对预抵押登记性质与效力的重新认识。应明确预抵押登记的本登记性质与预抵押登记的抵押效力,让制度回归其设计的本原。重启预告登记制度应扩大预告登记适用范围,登记机关对凡需要经过登记才能取得不动产物权的协议均可纳入预告登记的范围,我国《民法典》新设立的居住权协议亦可包括在内;实行网签备案登记与预告登记并轨,以预告登记替代备案登记。

动产抵押公示方式选择的思考

动产抵押担保是对传统抵押只能设定在不动产上理论的突破 ,其固有的缺陷在于因不移转占有而欠缺物权变动的公示方式。在法律技术上应采用“书面成立——登记对抗主义”的方式解决这一问题 ;登记对抗的效力在于动产抵押担保 ,非经登记 ,不得对抗善意第三人 ,已经登记 ,即可对抗善意第三人 ;在登记效力的时间限制上 ,其期间既非时效期间 ,也非除斥期间 ,而是对抗期间 ;在登记的空间效力上 ,应实行“地方统一登记 ,全国微机联网 ,效力及于全国”;登记具有对抗力 。

破解动产抵押的“戈尔迪之结”——论《物权法》动产抵押制度的完善

2007年生效的《物权法》尽管规定了比较成型的动产抵押制度,但却并未解决好动产抵押制度与传统的担保物权体系的融合问题。其症结在于,动产抵押的公示方法及效力造成动产物权变动规则体系的分裂,而传统公示制度本身无法化解这一难题。要想解决动产抵押中存在的问题理应从调整动产抵押制度和公示制度本身的创新两方面入手。

预告登记在强制执行中的效力

预告登记是不动产登记的一种特殊类型,对保障预告登记权利人将来确定地取得不动产物权具有重要意义。中国《物权法》首次从法律层面确立了这一制度,并通过规范性文件对这一制度的内涵和配套程序性规则进行细化。但现有预告登记制度的规定仍不够全面,理论界和实务界对预告登记的性质和效力等问题的认识也存在较大分歧,导致了司法裁判的不一致,预告登记在实际运行中也未发挥出应有的效果。以预告登记的性质为起点,结合相关的立法与司法实践,阐明预告登记在强制执行中的效力,有助于激发预告登记制度的活力。

预购商品房抵押法律效力的思考

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制,但对其应具备何种法律效力未予明确,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性,使其与现行的物权法律体系相协调,以维护住房金融市场的稳定有序。

浅议我国动产抵押制度的完善——兼议我国担保法的修改

动产抵押制度适应社会经济发展而产生。世界上大多数国家动产抵押制度较为完备。我国的动产抵押制度尚不完善 ,存在缺陷 ,应从转变观念、明确规定动产抵押制度。

一般债权质押中出质通知法律问题研究

一般债权质押可谓是一种传统的法律制度,很早就与权利质押相伴而生,并且在权利质押中有着极其重要的地位。将一般债权质押的事实通知第三债务人的规则,涉及出质人、质权人以及第三债务人三方利益,理论上对其性质争议较大,我国现行法律未作明确规定。论文从一般债权质押的涵义及特征入手,重点针对出质通知的必要性、主体、形式、内容以及效力进行研究,以期完善一般债权质押制度。

商品房买卖网签制度下的恶意抵押问题研究

近年来,许多城市的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推行房屋买卖合同"网签"措施。现行的"网签"制度作为一项行政管理行为,不具有使标的房屋在卖方与买方之间发生物权转移的法律效力。这使得"网签"程序后房屋产权转移登记前,所售房屋依旧被卖方恶意抵押的情况屡见不鲜。因此,有必要通过赋予"网签"制度不动产权属转移的法律效力或结合运用不动产预告登记制度来提前保护权利人将要取得的不动产物权实现。

动产抵押制度的探讨

民法理论对动产抵押持否定态度 ,认为抵押权只能以不动产为标的 ,动产上只能设定质权。但随着经济的发展 ,为实现物的效用最大化 ,各国纷纷创设动产抵押制度 ,并盲目地将一切动产物品都列为动产抵押的标的 ,这不仅与民法理论有极大的冲突 ,而且在实践中也欠缺操作性。

抵押预告登记效力研究--以《担保制度解释》第52条为分析对象

所有权预告登记效力与抵押权预告登记效力应予区分。所有权预告登记制度旨在保障所有权变动的顺利发生,通过限制预告登记义务人的处分行为保障债权实现。抵押预告登记旨在促成抵押权的设立,其限制处分行为不包括限制抵押预告登记义务人再设抵押。《民法典》未就预告登记效力予以明确,《担保制度解释》第52条弥补了立法上的空白,但并非将抵押预告登记予以物权化,而是通过人民法院审查模式并配合登记技术手段实现抵押预告登记与抵押登记之间的有效衔接,并以此为基础,赋予抵押预告登记以顺位保护效力、优先清偿效力与破产保护效力,从而有效保障了预告登记权利人的利益。

抵押预告登记优先受偿效力的解释论

作为预告登记的一个子类型,按照法教义学的逻辑推演,抵押预告登记并不产生优先受偿效力。但该制度的创设目的在于满足商品房预售交易中当事人的担保需求,若抵押预告登记权利人最终无法实现优先受偿权,这一制度将难以发挥其应有的作用,最终沦为具文。当符合已办理建筑物所有权首次登记且预告登记未失效等条件时,抵押预告登记转本登记的实质条件已满足,允许抵押预告登记权利人直接行使优先受偿权并不违反物权法基本原理。虽然《民法典担保制度解释》最终未对强制执行程序中抵押预告登记的效力作出规定,但不妨碍预告登记权利人依照该司法解释第52条第1款的规定行使优先受偿权。在破产程序中,抵押预告登记权利人行使优先受偿权无须以已办理建筑物所有权首次登记为前提,优先受偿的范围也不应限制在人民法院受理破产申请时抵押财产的价值范围内。

民法典视阈下抵押权预告登记效力再探讨——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案评析

抵押权预告登记是一种针对将来设定抵押权的保全行为,且因登记的公示力赋予该请求权以物权效力。结合既有判例和学理展开分析,就抵押权预告登记的权利保全效力,学说影响了本案的裁判思路,就抵押权预告登记的优先受偿效力,本案推动了学理的发展。抵押权预告登记的权利保全效力主要体现为登记权利人取得抵押权的效力。《民法典》第406条已对《物权法》第191条的规定作出修改,应允许预告登记的抵押人处分抵押财产,否则会出现预告登记强于本登记效力的荒谬现象,抵押权预告登记可以对抗与预告登记抵触的中间处分行为。因坚持物权法定原则,抵押权预告登记并不能使抵押权预告登记权利人享有抵押权,若房屋已经建成且产权已经登记至借款人名下,抵押权设立登记事实上可以完成时,如果抵押人不配合办理本登记,预告登记权利人可以申请强制执行。

买卖合同担保之探析——以《民间借贷司法解释》第二十四条为焦点

以买卖合同作借贷合同中债务人清偿债务之担保,系经济社会新需要不断产生的背景下自发形成的新类型担保形式。《民间借贷司法解释》第二十四条首次对买卖合同担保借贷合同之情形作出回应,然其语境下此种担保性质与效力尚未明确,发展空间有限。学界关于买卖合同担保主要有后让与担保说、泛化的抵押说、代物清偿说和债的担保说等论争,采泛化的抵押说之基本立场,买卖合同担保在现有物权法的体系下解释为抵押应是可行的出路。在此基础上,预告登记制度的适当援用可有效裨补买卖合同担保公示方法的缺漏。法具有滞后性,经由物权法定主义缓和的展开,新物权势将得以肯认而创设,以期完善物权法的体系,满足经济社会不断产生的新需要。

中国预购商品房抵押权预告登记制度之立法分析——以银行抵押权的实现为中心

抵押权预告登记制度已经在中国房地产实务中存在并发挥着重要作用,但司法界对其法律效力的定位还存在争议。基于以银行抵押权为中心的效力弊端,有必要通过完善抵押权预告登记制度,提高抵押权预告登记的法律层级、增强抵押权预告登记的效力、完善公开审查制度等制度性安排,以有效协调各方利益。

破产中抵押预告登记的效力

《民法典担保制度解释》第52条规定了抵押预告登记在一般情形和破产情形中的优先受偿效力。基于抵押预告登记和抵押本登记在公示公信效力、权利顺位效力等方面的功能类似性,即便预购人作为抵押人破产时房地产开发企业尚未办理建筑物所有权首次登记,仍可参照适用加速到期规则,将抵押预告登记拟制为抵押本登记,从而发挥优先受偿效力。在建筑物尚未竣工时,优先受偿的范围为将来建造完毕的商品房,若建筑物灭失则可及于其代位物。在预购人作为抵押人未破产但房地产开发企业破产的情形下,如果在破产受理后通过投资续建使得建筑物符合办理所有权首次登记的条件,则抵押权人可主张优先受偿,但投资人的共益债权在续建增值部分优先于抵押权人的优先受偿权。如果在房地产开发企业破产受理后,建筑物仍不符合办理所有权首次登记的条件,仅在房地产开发企业作为抵押人时,才可依据《民法典担保制度解释》第52条第2款的规定将抵押预告登记拟制为抵押本登记,此时可通过意思表示解释的方法将抵押权的类型解释为在建建筑物抵押。