限购政策对我国房地产上市企业杠杆率的影响

完善住房市场体系是国民经济中的重要议题,限购政策作为政府稳定和调节房地产市场的主要手段,对房地产企业以及住房市场体系建设均有重要而深远的影响.利用2008—2013年与2015—2021年上市房地产上市企业的相关数据,通过构建强度双重差分模型实证分析了两轮限购政策对房地产上市企业杠杆率的影响及其作用路径.结果表明:限购政策显著降低了房地产上市企业的杠杆率,但第二轮限购政策的效果不显著;对债务期限结构进行区分后,发现第一轮限购政策对房地产上市企业短期杠杆率的抑制作用更加明显;异质性分析表明:限购政策显著降低了行政级别最高的直辖市房地产上市企业的杠杆率,且对非国有房地产上市企业的影响更为显著;经济后果检验表明:限购政策推动了房地产上市企业去杠杆的同时,也抑制了房地产上市企业“脱实向虚”,降低了房地产上市企业的债务违约风险.

限购政策对房地产开发贷款风险的影响研究

基于2007-2019年全国50个大中城市的面板数据,运用多时点双重差分模型,分析限购政策对房地产开发贷款风险的影响。研究表明:限购政策会显著降低房地产开发贷款风险,但该抑制作用的持续时间较短,不具有长期持续的显著效果;采用平行趋势检验等稳健性检验后,结论仍然稳健;相较于非一线城市和中西部地区,限购政策对一线城市和东部地区房地产开发贷款风险的抑制作用更为显著。根据理论机制和实证结论,本文从坚持“房住不炒”战略方针、因城施策实行差异化限购政策、健全房地产开发贷款风险防控长效机制三个方面提出促进房地产市场健康运行的对策建议。

“限购政策”对房地产市场经营效率影响有效性研究——基于上市公司的数据

自2010年起,政府加大了对房地产业的调控力度以抑制房价的过快增长。为了检验调控政策的有效性,笔者从房地产上市公司经营效率变化的视角,运用熵值法对房地产上市公司各评价指标赋予客观权重,并建立TOPSIS模型对沪深两地上市的104家房地产上市公司的经营效率进行测度。测度结果显示随着国家对房地产市场干预力度的不断增强,2010年度和2011年度房地产企业的经营效率相比于2009年度大都呈现出下降趋势,这表明以限购令为代表的干预在一定程度上缓解了房地产市场过热态势。

房地产限购政策的有效性评估研究——基于断点回归分析

基于断点回归的分析方法,利用国家中心城市房地产新建住宅价格指数与相关变量的月度数据,对各城市限购政策的有效性进行实证分析。结果表明,短期内限购政策的实施效果对不同城市的房价的作用效果不同,正向影响和负向影响并存,建立长效的房地产调控机制,是维持房地产市场稳定的必要措施。

房地产限购政策会降低地方政府债务规模吗——来自333个城市的证据

房地产限购政策不仅会影响房价,也会对地方政府债务规模产生影响。基于2014—2018年333个地级市政府债务余额数据,采用多期双重差分法研究房地产限购政策对城市层面地方政府债务规模的影响。研究发现:房地产限购政策会导致地方政府债务规模减少,限购政策对省会城市和非省会城市的影响程度不同,对经济发达地区影响更加显著;此外,对于经济较发达的中心城市特别是行政中心城市,房地产限购政策抑制本地债务扩张的作用更加明显。在我国经济进入高质量发展的新阶段,应坚持差别化地运用房地产限购政策,以期对不同地区的房地产市场调控和债务管理起到双向调节作用。

限购冲击下的房价波动、需求抑制与宏观审慎政策

通过构建包含房地产部门的多部门NKMP-DSGE框架,考察限购引起的房地产需求冲击等外生冲击对于房价波动以及社会福利损失的效应。研究表明,利率、房地产需求以及房价加成等冲击对于房价波动以及社会福利损失具有较大的冲击效应。基于社会福利损失最小化的角度,进一步对已有的房地产调控政策效果进行评估,发现宏观审慎政策是最优的,而仅盯住房地产产出缺口(类似于仅盯住保障房建设)等政策机制的效果相对较差。因此,对房地产市场垄断势力进行规制,并采用宏观审慎政策对房地产市场进行调控,有利于实现降低社会福利损失并有效调控楼市的"双赢"。

房地产业链纵向双轨与房地产价格分析

本文分析了近年来我国土地市场乱象和长期高速持续的房价上涨原因,并提出了政策建议:短期着重于抑制投机需求,中长期的政策则应逐渐减缓产业链上下游的市场垄断力量,消除产业链上下游双轨制,从根本上改善商品住房供需失衡矛盾。

“限购令”能够有效平抑房价吗——基于2007年～2015年我国30个城市的数据

以国内30个城市为样本,利用ADF单位根检验法和A&H迭代模型研究了2011年各城市相继出台的限购政策对房地产市场的影响,进而评价“限购令”的政策效果。实证结果表明:30个城市中仅有5个城市是可以基本确认其房地产市场不存在价格泡沫。存在泡沫的城市,泡沫程度虽各有不同,但其变化路径具有相似性,即在2011年“限购令”实施前几年泡沫程度逐步上升,2012年都有所回落,之后年份又呈上升趋势。由此可认为“限购令”仅能够在较短期内抑制房价持续升高。面对房地产过热的现象,实施“限购令”仅仅是权宜之计。政府“因势利导”,发挥其在房地产市场中的资源配置作用,优化房地产市场的供求关系,这是解决当前房地产市场过热的“治本之策”。

限购令下借名购房的法律风险探讨

各级政府发布的限购令只是一些通知、意见,本质上不属于法律法规。按照我国《合同法》第52条及《〈合同法〉解释二》的规定,只有违反效力性强制性规范的规定才是无效的。借名购房人虽有规避限购令之嫌,但借名购买普通商品房合同一般是有效的。实际购房人和名义购房人借名购房法律风险颇多,有所有权权属争议、处分权利受限以及共担责任风险。限购令下,实际购房人确需借名购房的,应当谨慎对待,实际购房人应当慎重选任名义购房人,书面签订借名购房协议,保留相应购房凭证,及时更正登记或尽早过户,以利把风险降到最低,切实维护自身权益。

基于系统动力学的沈阳市房价影响因素分析

运用系统动力学方法构建城市住宅市场仿真模型,探究影响房价变化的主要因素。结合沈阳市住宅市场的发展实际,通过Anylogic软件构造系统因果关系反馈图以及流程图,再利用回路建立数学关系模型,选取房产税、贷款利率、限购政策3个变量,讨论不同政策对房价产生的影响。研究发现,开征房产税,使得市场需求量明显降低;限购政策在一定时期内可以维持房价的稳定;提高银行贷款利率,房价没有出现较大波动;在限购政策和利率综合作用下,对房价产生的影响较大。

新一轮限购政策对我国房地产企业经营效率影响研究

为了测定新一轮限购政策作用下我国房地产企业的经营效率,本文以2015-2017年我国沪深A股上市的86家房地产企业为研究样本,通过Malmquist指数和VRS模型,对其经营效率做出测评。结果表明:在新一轮限购政策的影响下,我国房地产企业的综合效率有所下降,但由于技术的显著进步,房地产企业的经营效率依然呈现出上涨的趋势。最后给出了房地产企业提升经营管理绩效的对策与建议。

京版“国八条”的问题与思考

京版"国八条"出台虽然旨在抑制房价过快上涨,化解房市风险,但是事实上它不但无法解决问题,还会带来诸多新问题。分析房价问题的深层原因在于:资本的"逐利性"和市场预期;土地供应的事实垄断和垄断实施;社会财富的累积和流动性泛滥;贫富差距的扩大,并就此提出了相应的解决对策及建议。

北京国五条细则对房地产市场的影响——基于理论模型的研究

2013年2月20日,国务院常务会议出台了五项加强房地产市场调控的政策措施,随后,地方版国五条细则纷纷出台,其中以北京版细则最为严厉。文章运用微观经济学局部均衡的研究方法,讨论这些国五条对房地产市场的影响,其中着重讨论税收的影响。最后得出征收住房转让所得税、限购以及限贷效果类似,均仅能抑制房价上涨的趋势,但不能起到降低房价的作用,未能从根本上改变供需关系,建议征收房产税。

我国房地产临时性调控政策的经济法反思——以“限购令”为视角

房地产市场化改革以来,在政府数度调控均成效不彰的背景下,"限购令"等调控政策的出现极大地吸引了社会各界的眼球。从经济法的角度来解读和反思"限购令"等调控政策,会发现在经济法理和实际操作层面有诸多值得探讨和研究的地方。政府调整调控理念,注重调控的长效与稳定,实现调控的法治化和规范化,是走出目前房地产市场调控困境并保障其健康有序发展的必循途径。

基于Internet的房地产数字化营销分析

从购房者学历、房地产独特的商品属性、网络营销的广告低成本等方面入手,分析了房地产网上数字化营销的可行性,以及目前房地产市场网络数字化营销的运作情况,探讨了房地产数字化营销的实现机理,并展望了房地产网络数字化营销的发展方向,即从平面型、文本式的广告模式,向立体型、数字化广告模式发展。

地方政府房地产限购限贷限售政策的效应评估

对2008~2017年热点城市房地产调控政策对房价的影响进行的实证分析表明,房贷利率提高1个百分点,在当月即能降低房价增速2.86个百分点,效果在8个月后达最强,20个月后失效;首付比例要求提升10个百分点后,2个月即可降低房价增速0.62个百分点,在4个、7个季度后分别达到最强效果和失效;限售强度提高1档,会在3个、4个月后显著降低房价增速0.8~1.2个百分点。限购强度提高1档,在14个月后才能降低房价增速0.5个百分点,在16个、24个月时分别最有效和失效;人均供地增加10%,18个月后才可稍微抑制房价增速,在30个、38个月时分别最有效和失效。

基于“限购政策”的房地产企业融资风险预警定位研究

本文在限购政策和房价波动的影响关系基础上,得出房地产企业融资风险传导机理,通过构建房地产企业融资风险预警指数体系,设计房地产企业融资风险预警定位判定条件,以选取10家房地产上市公司为样本,利用2009~2016年的季度财务数据进行实证分析,对比分析两次限购政策对房地产企业融资风险影响的变化,以期为房地产企业的融资风险防控工作提供帮助。

房地产限购对三线城市房地产市场的影响——以福建省为例

通过对用地推出面积、土地出让金溢价率和住宅成交面积等数据的分析,研究房地产限购政策对三线城市政府、开发商和购房者的影响。研究表明,限购对三线城市的购房者影响有限;开发商则对住宅市场预期不乐观;与限购区相邻近的三线城市政府对房地产市场保持克制,而边远三线城市政府看好房地产市场且行动积极。2014年下半年房地产限购已进入政策蜕化期,房地产限购对三线城市房地产市场的影响基本结束。

房地产调控长效机制下限购政策和限售政策研究

2010年以来,中国政府常态化频繁使用限制性调控政策直接干预房地产市场。目前,中国房地产市场形成以限制性直接调控手段为主,具有浓厚中国特色的房地产调控政策体系。本文主要研究在房地产调控长效机制下,选取2009年1月至2019年1月全国35个城市的月度面板数据,用断点时间序列方法(ITS)研究了限购、限售政策的有效性。结果表明:限购政策和限售政策,两者都有效打击投机性需求,都能有效抑制房价上涨。但是限购政策对房租有长期拉升趋势作用,不宜作为持续调控政策,可作为应急性抑制房价上涨政策。而限售政策能够精准施策,引导投资和房价预期回归理性,优化了投资结构,形成正确的住房消费行为,从而强化住房居住属性,并且扩大和稳定租赁市场房源供应,推动住房租赁市场健康发展,从而打破房地产价格上涨的自我支持,确保房地产市场健康平稳运行,对于房地产调控长效机制构建具有明确的政策意义。

宏观政策对房地产价格影响的作用机理研究

为了保证房地产市场平稳的发展,宏观政策一直是政府调控的必要手段。但近些年来,房价涨幅远远超过物价水平,对于房地产市场健康运行增加了风险,这也表明了政府宏观政策调控的效果并不理想。本文从货币政策、土地政策、税收政策和限购政策四个角度出发,研究它们对房地产价格的作用机理。从理论分析得出四种政策都从不同角度作用于房地产价格,货币政策改变融资成本和消费投资预期,税收政策通过改变供需的总成本,土地政策单方面调节房地产供给,限购政策单方面限制市场的投资性需求。因此,单一的政策调控存在一定的缺陷,国家要通过多种政策相互配合,为国家建立房地产宏观调控长效机制提供理论依据。