保障房住户“业主”身份辨正

近年来,同一小区内商品房业主与保障房住户因小区公共设施使用问题引发的群体冲突时有发生,症结在于二者是否具有平等的业主权利存在争议。对“业主”涵义的历时态考察与共时态比较表明,将合法占有、居住房屋,并事实上对房屋具有管领力的住户视为业主,并未超出业主一词的基本涵义,这为保障房住户业主身份的认定提供了理论基础。而在事实基础层面,保障房住户实际已经履行了业主义务,现行司法解释相关业主条款的制定逻辑与意图,又为保障房住户具有业主身份提供了规范基础。因此,结合产权型保障房的有限产权特征、租赁型保障房的租赁关系物权化特征,分别运用扩张解释与类推解释,可在现行法框架下得出保障房住户具有业主身份的结论,这也是此类纠纷诉源治理的前提。

我国物业管理立法相关问题研究

随着物业管理的发展及广大业主权利意识的觉醒,许多亟待解决的实际问题,如业主的权利义务,业主、业主委员会与物业服务公司的法律地位和法律关系,《管理规约》的法律地位等浮现出来。这些问题的解决,最终都会归结到物业管理理论研究以及立法对策上来,我们只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系,运用立法途径才能从根本上解决这些复杂问题。

论业主的建筑物区分所有权制度

物权法以专门章节明确规定了建筑物区分所有权,从而解决了物业管理纠纷的基本依据问题。在介绍建筑物区分所有权基本理论的基础上探讨区分所有权制度的法律适用及适用上的争议和疑难问题。

建筑物区分所有权问题浅析

《中华人民共和国物权法》在第二编"所有权"的第六章以14条的篇幅集中规定了我国业主的建筑物区分所有权的相关内容。该规定在业主大会与业主委员会的团体性质、车库和车位的分配问题、业主共同事项决议方式以及共有部分使用、修缮费用承担和收益分配的问题等方面存在不足,有必要在立法上加以完善。

论住宅小区所有权

"建筑物区分所有权"在现代社会具有国计民生的意义。《中华人民共和国物权法》"业主的建筑物区分所有权"覆盖单栋建筑物的区分所有和住宅小区共有部分的管理,形成单栋建筑物业主和住宅小区其他业主的利益冲突,不能适应中国住宅小区普遍规模大、业主多的现实状况,民法典《物权编》应予以调整。"业主的建筑物区分所有权"应一分为二,"建筑物区分所有权"回归到单栋建筑物区分所有的传统意义之中;新设"住宅小区所有权"规范住宅小区共有部分的管理问题。"住宅小区所有权"的主体为住宅小区全体业主,客体为住宅小区的公用土地及公用建筑物、构筑物和其他财产利益,内容为共同享有住宅小区的共用利益和共同承担共用利益开支。"住宅小区所有权"按照共用利益密切联系原则,由与共用利益有直接利害关系的业主共同行使,但不得损害其他业主的合法权益。

建筑物区分所有权关系中的自己地役权研究

各国及地区日渐认可自己地役权在调整建筑物区分所有权关系中的重要作用,相对于房屋买卖契约、管理规约,自己地役权具有低成本、从属性、事前性、灵活性等独特价值。自己地役权可以由开发商在房屋销售前事先设定,也可由业主在购得房屋后设定。自己地役权应采登记生效主义,特定情形下,可基于默示行为设定。当自己地役权的内容构成对业主财产权的不合理限制、有违民法公平原则或者发生情势变更时,业主可以提出抗辩。为了实现对日渐复杂之建筑物区分所有权关系的有效调整,促进地役权法律资源效用最大化,有必要在《物权法》中增加自己地役权。

“应当首先满足业主需要”的规范性质探究——《物权法》第74条第1款的解释论

《物权法》第74条第1款的规范性质不同于任意性规范,其不是对合同当事人的意思表示的解释或者补充,也不同于授权第三人规范,所涉及的利益不是特定第三人的利益,而是业主群体的利益,同时也得不出赋予业主撤销权的解释结论。按照强制性规范所规范的三种领域而言,《物权法》第74条第1款应当属于强制性规范,且属于其中的效力性强制规范。违反此种具体强制性规范的后果,须结合《合同法》第52条第5项的规定,当属无效。