租售同权背景下房价与租金的关系研究

基于2011—2021年21个大中城市新建住宅价格指数、二手住宅价格指数和租金价格的面板数据,运用单位根检验、Hausman检验、固定效应模型等方法,在租售同权政策背景下,研究中国城市新建房价和二手房价与租金的关系。结果发现:实施租售同权政策前,各城市新建房价和二手房价对租金都有显著的正向影响;实施租售同权政策后,各城市新建房价对租金没有产生影响。研究结论表明租售同权政策能够稳定房价,促进房地产市场健康发展。基于此,提出改善租售同权政策的相关建议。

租售同权政策对房价的异质性影响研究

本文基于租售同权政策内涵,从供给和需求两个角度探讨了租售同权政策对房屋买卖价格和租赁价格的作用机理,以我国35个大中城市为样本,采用广义精确匹配对样本进行筛选,选取2016年1月至2020年6月的月度面板数据,利用双重差分模型,检验了其影响效应。结果表明,租售同权政策对房屋买卖价格和租赁价格都具有抑制作用,且对房屋买卖价格的抑制作用大于对房屋租赁价格的抑制作用。租售同权政策对房屋买卖价格的作用效果表现为:对新建房价格的抑制程度明显大于对二手房价格的抑制程度;对新建房而言,建筑面积越大,其抑制效果越强;对二手房而言,90~144平方米的抑制作用最明显。基于此,本文从扩大租赁住房房源和完善住房租赁市场法律法规两个方面提出对策建议。

循序渐进推动“租购同权”的政策研究

“租购同权”是促进租赁市场发展、构建租购并举住房制度的重要支撑条件。“租购同权”的内涵包括适当居住权和基本市民权。制约“租购同权”发展的核心问题是城市公共服务资源供给难以充分满足居民日益增长的需求,尤其是与“学区”紧密联系的优质教育资源供给存在明显短缺。在基本公共教育方面,租购住房之间的差异已经超越户籍,成为优先级更高的排序影响因素。“租购同权”的发展应该遵循循序渐进的原则,分类型、分层次有序推进,从单项、基本同权逐步向实现多项、全面同权迈进。由于“租购同权”涉及多种公共资源的分配,必须推动户籍、教育、医疗等多部门的联动合作,进行整体性、系统性的体制机制改革。

租购同权:缓解义务教育供给侧矛盾的“药方”

充足的教育资源供给是办好人民满意的教育的重要前提。然而,现实中的教育资源供给还不能满足人民对优质教育的多元化需求,呈现出一定的结构性矛盾。在我国脱贫攻坚的决胜阶段,进一步提高全国义务教育巩固率,是解决义务教育不平衡不充分发展"最后一公里"问题的关键。《义务教育法》规定地方政府要为适龄儿童提供平等接受义务教育的条件,然而现实中各地义务教育资源供给难以平衡。为了舒缓教育资源供给结构性矛盾,"租购同权"政策被正式提出,旨在通过政策引领来实现义务教育的均衡发展。从理论来看:公共性是"租购同权"政策的公平逻辑,体现了政策主体的公共表达、政策客体的公共效用、政策手段的公益导向;法理性是"租购同权"政策的法治逻辑,在这个逻辑中,"平等"是法理基础、"正义"是法理原则、"程序"是法理规范。"租购同权"政策通过调节规范住房租赁,能够推进公共服务权益均等化、有效缓解随迁适龄儿童只能在户籍所在地就近入学的义务教育供给侧结构性矛盾,对全国各地因地制宜制定促进义务教育公平发展的政策具有理论和现实价值。

租售比失衡与租金调控矛盾:政策调控如何权衡--来自国内外的观察与思考

党中央、国务院高度重视大城市住房问题,而大力发展租赁住房市场是解决大城市住房突出问题的重要举措。但当前我国住房租赁市场面临租售比失衡与租金调控矛盾,两者的相互作用,将在市场关系协调、金融资源配置和利益相关方行为等多层面产生影响。从实践情况来看,国内不同类型城市受现实基础和供求关系影响,住房租赁市场发展的核心诉求及政策导向存在一定差异,由此形成了差异化的租赁市场发展路径,发达国家基于成熟的市场和完善的制度,在经营运作、租金调控以及租售同权等方面成效显著,国内外探索实践为全国住房租赁市场协调发展提供了参考经验。未来住房租赁市场发展要遵循因城施策、分类调控的原则,在保障供给稳定、维持租赁企业可持续经营的前提下合理调节租金涨幅,但不宜实行租金管制。此外,还需尽快出台租售同权全国性规范,降低租、售权益差距,提升租住意愿,缓解租售比失衡问题。

德国住房租赁制度及其对我国住房租赁市场培育的启示

德国的住房租赁市场成熟,制度完善。租金控制依托市场机制,运用反映一个地区市场租金水平的“租金明镜”,结合法规严控租金增长;租赁法规立足于共赢,对合同期限、驱离租户限制、驱离租户通知时间要求、住房押金等规定细致明确;户籍、金融、住房保障等相关制度确保租购同权,使租房与购房各具优势。我国住房租赁市场的培育与发展,应以租售均衡为目标:首先使租房与购房的居民享受均等户籍与社会福利政策,实现租购同权;其次,应创建租金控制工具,稳定租金增长与收益,促进金融机构在住房租赁市场的信贷盈利;再次,应健全法规,细化住房租赁管理。

法律理性视角下租购同权政策的名与实

自2015年中央经济工作会议明确了以租购并举为我国住房制度改革的主要方向以来,如何破除老百姓心中唯有买房才能安居的固有观念,通过租房来保障人民群众享有居住正义,成为改革的重点与难点。除增加供给以外,租购同权也迅速被各地政府加入政策清单之中,成为培育与完善住房租赁市场的发力点。然而,在剥开大众舆论塑造出的神话外衣之后,所谓租购同权究竟包含何种权利以及如何衡量等同维度,却充满了谜团和变数,亟须置于法学场域中进行祛魅、诠释与重建。