论商品房抵押预告登记的优先受偿效力

抵押预告登记作为保障银行债权的一项重要措施,被广泛应用于房地产交易市场中。然而,对于其优先受偿效力问题,司法实务和学术理论中存在着不同观点。《担保制度司法解释》第52条弥补了立法空白,通过法律拟制的方式赋予商品房抵押预告登记特定条件下优先受偿效力,缓和了抵押预告登记物债性质之争,对发挥其制度价值意义重大。法院对该条款应区分不同情形适用。在一般情形中,只要具备了抵押预告登记向本登记转化的实质条件,法院便应支持银行优先受偿;在破产程序中,若抵押物为破产财产,且不属于个别清偿的禁止情形,则银行便可优先受偿;在强制执行程序中,虽然商品房抵押预告登记不能对抗强制执行措施,但不妨碍确认其特定条件下的优先受偿效力。

中国购房者集体断供:房屋预售模式的风险失衡及其法律应对

2022年伊始,多地因开发商资金链断裂、楼盘项目停工,引发购房者集体断供,房屋预售模式负面效应凸显。预售模式的设计初衷是优先解决房企的融资问题,并未充分斟酌房企、银行与购房者的风险分担。期房交易中,由于标的物的非现实性和合同履行的非即时性,房企利用其在交易信息、经济实力、商谈能力等方面的优势,逃避或转移部分预售风险,使得房屋预售模式异化为购房者单边风险负担。为此,应构建开发商、银行、购房者三方公平合理的风险共担机制。具体措施包括:探索预售资金的多元监管机制,完善预售资金的信息披露制度;完善物权期待权保护体系,优先保护善意购房者的利益;重塑购房者与银行之间的法律关系为Mortgage模式,若购房者因房屋未交付而选择断供,在法律上可不受后续还款义务的约束;增加银行与房企之间的担保约定,将购房者还贷意愿与房企的履约能力绑定;为限制房企将预售款获利挪用,应增加房企偿债能力约定、引入违约责任保险或违约惩罚赔偿。

“停贷潮”中买受人的法律困境与破解

近期商品房烂尾致使买受人强制停贷引发普遍关注。商品房预售制度设计较为片面,缺乏对弱势方利益的衡平考量,加之“有形之手”监管不力,商品房预售中买受人的权利无法得到应有的保障。为修补制度失衡,司法实践可适用公平原则与情事变更以妥当保护买受人利益。强制停贷买受人救济路径之选择,因商品房买卖合同是否继续存续而异,未解除合同适用情事变更;解除合同则适用公平原则,共担风险,减少损失。

抵押预告登记权利性质的解释路径

抵押预告登记制度的合理适用,关乎我国住房金融市场的稳定与有序。《中华人民共和国民法典》第221条所规定的预告登记制度,应当被区分为所有权预告登记和抵押预告登记。所有权预告登记制度旨在保障所有权变动的顺利发生,故限于目的上的单向性、权利结构上的单重性及实现手段上的单一性,只能通过请求权的行使来确保权利的实现。基于抵押预告登记兼具担保物权和预告登记的性质,通过引入期待权理论,明确了权利人享有对预购商品房的支配权和对抗第三人的效力,以确保抵押预告登记之债权的实现。

基于MCLP模型的个人住房抵押贷款违约风险研究

个人住房抵押贷款一旦出现大规模的违约便会对金融体系的稳定和宏观经济的平稳运行带来很大的负面影响。通过对我国商业银行个人住房抵押贷款真实数据进行分析,分离出可能对贷款履约产生影响的个人基本情况、个人信用状况以及贷款合约等15项指标。在此基础上,使用MCLP模型构建了个人住房抵押贷款违约风险模型,并比较了MCLP模型与传统Logistic模型的预测结果,发现前者具有更高的准确度。最后,基于研究结论提出了相关建议。

住房购买者偿还银行贷款的博弈分析

根据我国住房抵押贷款的实际情况,住房消费者在偿还借款时可以选择提前还款、按时还款或是违约拖欠,银行根据不同情况选择打官司和不打官司。通过博弈分析,论述了信用制度的建立和健全与银行放贷之间的依存关系,为住房抵押贷款证券化在我国的开展作了有益的探索。

住房抵押贷款证券化信用制度的博弈分析

从住房抵押贷款证券化的概念和基本运作流程入手,说明信用对基础资产池的供给和MBS的运作的重要性。根据我国住房抵押贷款的实际情况,从2个方面进行阐述:一方面是住房消费者向商业银行负债的博弈,住房消费者决定是否申请贷款,商业银行决定是否发放贷款;另一方面是住房消费者向商业银行偿还贷款的博弈,住房消费者选择提前还款、按时还款或是违约拖欠,银行选择打官司和不打官司。通过这两方面的分析,论述了信用制度的建立和健全与银行放贷之间的依存关系,为住房抵押贷款证券化在我国的开展作了有益的探索。

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析——美国次贷危机对我国的启示

当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。

商业保险公司参与住房反向抵押养老的风险控制研究

近年来,一种新型养老模式即住房反向抵押养老模式在我国兴起,该模式又称“以房养老”。它的实施有助于解决当前所面临的养老困境,然而,实施过程进展缓慢,商业保险公司参与度低。“以房养老”在我国开始进入探索阶段,但存在长寿风险、房价波动风险、货币贬值风险、政策风险等风险问题。未来,我国要建立起再保险等风险分散机制、建立动态评估合同、合理控制业务规模、建立健全法规等控制住房反向抵押养老风险,以保障老年人和商业保险公司双方合法权益,更好推动我国养老事业发展。

现阶段国内商业银行个人住房贷款的利率风险定价及启示

最近一年多来,我国中央银行多次调整贷款基准利率,致使国内商业银行的个人住宅抵押贷款面临着较大的利率风险。本文试图对我国特定经济环境下商业银行个人住房贷款的利率风险进行分析,以期为商业银行更有效防范和化解其风险提供理论支持。

商业银行住房抵押贷款信用风险预警系统实证研究

商业银行住房抵押贷款面临的最大风险是信用风险。以住房抵押贷款余值与住房价值之商作为预警指标构建住房抵押贷款的信用风险预警系统,将其他变量对预警指标的影响分解为概率、强度和期限3个维度,每个维度又分为3个等级,最终形成27个子模块,并利用北京市住房公积金2009年100份住房抵押贷款为样本进行实证研究,结果表明:2012年4月该贷款组合处于小概率、低强度和短期限模块,资产相对安全。

我国商业银行住房抵押贷款证券化研究

2007年美国爆发了次贷危机并迅速波及到全球的金融市场,我国的金融体系也面临着很大的潜在危机。本文就我国商业银行面临的风险做了分析,针对这些风险提出推行住房抵押贷款证券化的必要性,并在反思美国次贷危机与资产证券化关系的基础上,分析了我国商业银行推行住房抵押贷款证券化应注意的若干问题。

商业银行个人住房转按揭贷款法律问题研究

近年来,商业银行个人住房转按揭贷款在中国迅速发展。作为一种新型的融资方式,个人住房转按揭贷款涉及的当事人较多,法律关系较为复杂。本文根据转按揭涉及的主体不同将其划分为三类,并分别介绍了它们各自产生的动因和相关的法律依据。在此基础上,作者详细阐述了个人住房转按揭贷款中涉及的保险法律问题,以及银行在其中所处的法律地位。针对转按揭贷款业务的流程特点,笔者指出由于转按揭贷款在发放后的一段时间内没有抵押担保,银行由此面临风险,而加强银行之间的合作以及选择专业的担保公司作为保证人是防范上述风险的有效途径。

商业银行信贷对我国房地产价格的影响研究

房地产是一个典型的资金密集型行业,离不开银行信贷资金的支持,而银行针对房地产市场提供的不同资金支持又从不同的层面上影响着房地产的价格。以商业银行信贷资金为例,将商业银行信贷进行细化,分为房地产开发贷款及个人住房按揭贷款,分别研究其对我国房地产价格的影响,并利用我国近三年的月度数据建立回归模型进行实证分析。结果发现,房地产开发贷款与房价呈负相关,按揭贷款与房价同向变动,且按揭贷款对房地产价格的影响明显大于开发贷款。

住房按揭贷款风险分析及防范

住房按揭贷款自开办以来,已初具规模。在实际运作中其风险仍无处不在,尤其是在“安全性”上存在着政策、市场、银行、抵押物等风险。要实现住房贷款的可持续发展,必须进行风险防范。文章在分析当前住房按揭贷款风险的基础上,提出了几点防范措施。

论贷款银行在商品住房买卖合同纠纷中的诉讼地位——兼评《商品房买卖合同问题解释》第25条

采用按揭贷款为付款方式买卖商品住房,当事人须签订商品住房买卖合同和按揭贷款合同;当商品住房买卖合同发生纠纷,银行作为购房贷款发放人参与诉讼的地位,最高人民法院司法解释将其定位为"有独立请求权第三人"。笔者认为,商品住房买卖合同与按揭贷款合同具有连带关系;因商品住房买卖合同无效或者被撤销、解除后,按揭贷款合同随之终止,银行发放贷款的预期可得利息受到损害、银行从享有优先受偿权的担保物权人沦为普通债权人。但是,以担保物权人参与商品住房买卖合同纠纷诉讼的银行,毕竟不是合同当事人;为维护自身利益,主张商品住房买卖合同有效,这与本诉中的被告出卖人的主张一致,而不是同时针对原、被告的主张;原告撤诉,银行不可能由有独立请求权的第三人转变为典型的原告又与被告对立,只能是丧失"第三人"的诉讼地位。因此,银行的诉讼地位应当是"无独立请求权的第三人"。

论我国商业银行住房抵押贷款证券化的推进

从我国商业银行推进住房抵押贷款证券化的必要性分析入手,指出当前我国存在基本条件不具备、市场体系落后、会计制度和税收制度支持度不够、市场中介机构缺位等方面的问题,结合国外住房抵押贷款证券化的经验提出相应的对策。

商品房预售中与抵押权相关的权益冲突及其立法完善

对于建筑工程价款优先受偿权和房地产抵押权的冲突,为平衡承包商与抵押权人的利益,法律可以规定承包商进行垫资的,双方应当就预期垫资款额进行强制公示性登记,该登记款额为承包商行使建筑工程价款优先受偿权的最高限额。如果实际发生的垫资款少于该登记款额,则以实际发生的垫资额为优先受偿权的范围。对于该范围内的优先受偿权应当优先于抵押权和其他债权实现,而不论其发生的时间先后。

商品房空置的现状、成因及解决对策

商品房的大量空置严重地阻碍了我国房地产业的健康发展。本文阐述了商品房空置的现状及其三个显著特点，分析了形成空置的原因在于开发企业的投资经营决策不科学，政府的宏观调控力度不够，金融机构的住房消费信贷政策不到位，住房二级市场不完善等，并且从政府、企业、银行的角度提出了消化空置商品房，推动房地产业良性发展的具体措施。

论按揭之特性及其立法选择——以商品房按揭为中心展开

按揭符合抵押的本质特征,其特性在于:按揭人须提供有效的购销合同并对合同的标的物设按揭;购销合同的买受人、按揭合同的按揭人和贷款合同的债务人须为同一人,且按揭权人须为银行;按揭合同与购销合同之标的物具有同一性。在我国,"按揭"应成为立法术语,且将之定性为特殊抵押,在按揭贷款的条件、主客体、按揭权行使条件,以及供应商连带保证责任或回购义务等诸方面予以规范。