ANALYSIS ON THE PRESENT SITUATION AND CONTRIBUTING FACTORS OF VACANT COMMERCIAL HOUSING IN GUANGZHOU URBAN DISTRICT

According to the on-the-spot sampling investigation, this paper an alyzes the conditions of different districts, different locales and different ty pes of the vacant commercial housing as well as the contributing factors, which was completed in recent three years in Guangzhou urban district. It is found tha t vacant ratio of samples in Guangzhou accounted for 20.94%, which is relativel y high. The authors argue that real estate industry of Guangzhou has made rapid progress, at the same time, people should not overlook the vacant commercial hou sing. It will benefit the sustainable development of the real estate industry of Guangzhou to carry out effective measures and actively to make use of present v acant housing.

Empirical Analysis of Commercial Housing Sales Based on EARCH(1,1) Model

Since the 1980s, China’s commercial housing market has shown an unprecedented rapid development, and the commercial houses still has a high price. This paper studies the sales rate of commercial housing sales to find an appropriate model, and it analyzes the volatility of the commercial housing market to describe the sustainable development of the commercial housing market. By selecting month data of China’s commercial housing sales from January 2006 to October 2018, this paper uses EViews7.2 and the ARMA Model as the tool in order to establish EARCH(1,1) through the method of quantitative analysis. It is found that the yield of commercial housing sales has obvious cluster, asymmetry and leverage effect, and the impact of adverse news on the commercial housing market is more significant than the impact of favorable news.

房价对家庭商业保险参与的影响——基于CFPS的实证研究

基于2016年与2018年中国家庭追踪调查(CFPS)数据,利用Probit和Tobit模型实证研究了房价波动对家庭商业保险参与的影响。实证结果表明,房价变动显著地提高了家庭对商业保险购买的概率,且主要通过房价变动所带来的财富效应促进了家庭保险参与。通过倾向得分匹配法(PSM)控制内生性以后,研究结果依然显著,利用更换估计方法和扩充样本的方式进行了稳健性检验,结果仍然稳健。异质性分析表明,房价变动对家庭商业保险参与的促进作用更明显地体现在高收入、城镇地区和较高教育水平的家庭群体中。最后,提出了具体的对策建议。

商品房消费者执行异议的规则适用——基于最高人民法院裁判分歧的分析与展开

我国实定法优先保护商品房消费者的权利,但基于生存权的考量,这一规则不会导致实践中相冲突利益间的严重失衡。为稳定交易预期,这一规则的适用应予严格把握:首先,只要具备商品房买卖合同必要条款的书面合同均可被认定为“买卖合同”;其次,商住两用房、车位等不动产只要满足当事人及其配偶、未成年子女或其监护人的居住需要,则在保护范围之内;再次,买受人尚须证明已实际支付不动产买卖价金。另外,为提供高效完整的权利保护体系,商品房消费者在排除申请人对不动产的执行后,可以选择继续履行合同,亦可选择参与拍卖不动产的价金分配,如商品房消费者不能继续履行合同,债权人可再次提起诉讼,以争议标的实现债权。

商品房买卖消费者物权期待权适用困境与纾解

为解决商品房买卖中消费者生存利益与房地产企业其他债权人财产利益保护失衡问题,最高人民法院将物权期待权理论融入司法解释。然而该理论不仅有悖于民法典规定的物权变动规则,而且受制于物权公示制度。囿于主体认定标准、生存权界定标准、后续保护措施欠缺等,该理论在司法实践中并没有形成统一的适用逻辑。对此应当对《执行异议复议规定》第二十九条规定的构成要件予以实质化解释,以此完善“用于居住”“名下无其他用于居住住房”和“支付价款比例”的判定标准,并对消费者科以合理审查义务,同时法律还应完善排除强制执行后的所有权确权与登记程序。

早期商品房小区停车空间改造设计研究——以安徽省合肥市瑶海区为例

随着我国机动车保有量的不断增加,城市及居住区停车用地资源变得日益紧张,老城区早期商品房小区设计之初未设置地下停车场,且原有停车位配比又难以满足居民当下的使用需求。本文通过对合肥市瑶海区部分早期商品房小区的实地调研,总结出此类小区停车空间的现状问题,并分析其产生的原因。在此基础之上,提出空间挖潜、动线梳理、周边增设、分时分区停车方式四个层面的改造设计要素及策略,进而促进人车和谐共处,以及城市的可持续发展。

可配置化卫星电子学半物理仿真系统设计与实现

为提高商业卫星星务软件的研制效率,减少卫星部件产品研制进度对整星软件开发的影响,便于卫星批量研制生产,提出一种可配置化卫星电子学半物理仿真系统设计。该电子学仿真系统由中心计算机、通信接口部分、星上电子学单机仿真部分和系统测试部分组成,利用可配置化、通用化、高集成化和模块化设计思想,开发具有可配置化特点的中心计算机、灵活可配置多功能特点的星上电子学单机仿真模拟器、可重构的通信接口和智能化系统测试接口,集成一套可配置化卫星电子学仿真系统。以此仿真系统进行星务软件的开发测试实验,结果表明,该系统能够为整星提供半物理仿真实验数据,满足不同型号卫星星务软件的研制需求,同时具备接入实物单机进行仿真测试功能。该电子学仿真系统能够提高星务软件的研制效率,有利于卫星批量生产,具有重要的工程研制意义。

商品住房质量投诉分析及监管对策

以南京江北新区核心区商品住房为样本,对 2022 年竣工交付项目投诉情况进行分析,梳理新形势下商品住房投诉主要问题类别、表现形式及购房者心态。从质量监管的角度探讨商品住房投诉源头治理的具体措施,为减少投诉、化解矛盾、提升品质提供参考。

商品房消费者物权期待权的法教义学阐释

商品房消费者物权期待权的法教义学阐释是要厘清商品房消费者物权期待权在法律适用中内容属性、请求主体及效力顺位等三个方面的问题。在内容属性方面,商品房消费者物权期待权是指购买商品房用于居住的消费者所享有的类似所有权人的地位,其权利结构呈复合型,即优先权、购房款债权和生存权的结合;在本质上是法定担保物权,并非是能够优先受偿的债权。在请求主体方面,其仅限于具有生存权益的商品房消费者享有,以房抵债受让人不在其中。在效力顺位方面,其效力不仅优先于抵押权和其他债权,亦优先于建设工程价款优先受偿权。如此设置,不仅符合法律逻辑,也符合实践需要。

方程地产上海地区商品房住宅智慧社区建设标准研究与实践

智慧社区是通过运用信息通信技术,有效整合各类社区管理系统,推动社区管理和服务精细化,提升社区管理和服务水平,实现可持续发展的商品房住宅小区。文章研究了方程地产上海地区商品房住宅智慧社区建设标准,从发展情况和现行标准两方面出发,对建设路径、标准制定、标准实践、标准完善等方面的内容进行了探讨。在理论分析的基础上,积极探索实践经验,实现理论与实践的高度融合,提高建设标准制定的科学性、合理性、可行性。

商品房消费者物权期待权探析

目前我国立法对商品房消费者物权期待权没有明确规定,理论界对该权利的性质界定莫衷一是,司法实践中涉及该权利纠纷案件的处理存在同案不同判。鉴于此,本文提出商品房消费者物权期待权应界定为具有担保性质的物权,就权利构造来看,该权利宜理解为优先权与购房款债权的结合。随着商品房消费者物权期待权纠纷的日益增多,亟需在民事实体法中对该权利明确规范,并将其纳入我国优先权体系,赋予其优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的效力。

老宅新生——鼓浪屿老房子改造设计研究

我国的城市发展进入“存量时代”,如何充分融合人文、历史、科学、经济等多个因素对城市进行有机更新,真正激发城市活力是当今城市发展的研究热点之一。此次对鼓浪屿一处老宅的改造实践从文脉、法规、个人需求和经济利益等各个角度进行深度思考和分析并将成果一一体现在了设计之中,以此为例展示改造历史街区内老建筑的策略以及如何处理复杂现实条件的方法。研究成果可为城市更新的设计者们提供启发和建议。

国土空间规划背景下的城市更新研究——以广东省深圳市盐田区某商住房为例

国土空间规划是城市更新的基础与保障,面对如今城市发展所迎来的诸多机遇和挑战,相关单位需要基于国土空间规划背景来落实好城市更新工作,从而提高城市竞争力,保障城市长远发展。本文分析了国土空间规划背景下城市更新的相关要点,同时结合深圳市盐田区某商住房项目案例,探讨了国土空间规划背景下城市更新的方案,以期通过本研究为相关实践工作带来一定参考。

论商品房抵押预告登记的优先受偿效力

抵押预告登记作为保障银行债权的一项重要措施,被广泛应用于房地产交易市场中。然而,对于其优先受偿效力问题,司法实务和学术理论中存在着不同观点。《担保制度司法解释》第52条弥补了立法空白,通过法律拟制的方式赋予商品房抵押预告登记特定条件下优先受偿效力,缓和了抵押预告登记物债性质之争,对发挥其制度价值意义重大。法院对该条款应区分不同情形适用。在一般情形中,只要具备了抵押预告登记向本登记转化的实质条件,法院便应支持银行优先受偿;在破产程序中,若抵押物为破产财产,且不属于个别清偿的禁止情形,则银行便可优先受偿;在强制执行程序中,虽然商品房抵押预告登记不能对抗强制执行措施,但不妨碍确认其特定条件下的优先受偿效力。

商品住宅地块基坑施工技术探究

为探究商品住宅地块基坑施工技术,以俞家弄部分旧地块改造新建项目为例,首先对项目进行简要介绍,随后对项目当地的水文地质情况进行分析,接着基于项目基坑施工要点进行探讨,包含基坑降水、土方挖掘、基坑支护施工、基坑防水施工、基础混凝土浇筑等内容,最后归纳了基坑变形的原因及控制措施,成功实现了对基坑施工技术的有效应用,基坑施工顺利完成。

基于有限元分析的电驱动商用车减速器壳体优化设计

随着汽车电动化的进程日益加快,电驱动城市物流商用车已成为了市场上一个重要车型。作为城市物流车的核心零部件,减速器的性能稳定变得至关重要。而减速器壳体在减速器运行中起到支撑保护功能,会受到多种重力负荷的作用。在面对电驱动状态下出现的复杂转速及扭矩工况时,往往会出现减速器壳体因应力集中受损、轴承因润滑不足烧蚀等多种问题。减速器壳体的结构设计直接影响到减速器总成的整体性能与可靠性。本文主要采用Masta、Particleworks软件,对电驱动商用车的减速器壳体进行有限元分析及结构优化设计。并搭载后桥总成进行台架试验验证。结果证明,所优化设计的减速器壳体符合相关汽车行业标准及实际应用需求。通过这一实用方法,提高了减速器壳体的强度、刚度及减速器总成轴承润滑能力。为电驱动商用车的高效、稳定运行提供了保障。也为后续电驱动后桥总成零部件开发及优化设计提供了思路。

中国购房者集体断供:房屋预售模式的风险失衡及其法律应对

2022年伊始,多地因开发商资金链断裂、楼盘项目停工,引发购房者集体断供,房屋预售模式负面效应凸显。预售模式的设计初衷是优先解决房企的融资问题,并未充分斟酌房企、银行与购房者的风险分担。期房交易中,由于标的物的非现实性和合同履行的非即时性,房企利用其在交易信息、经济实力、商谈能力等方面的优势,逃避或转移部分预售风险,使得房屋预售模式异化为购房者单边风险负担。为此,应构建开发商、银行、购房者三方公平合理的风险共担机制。具体措施包括:探索预售资金的多元监管机制,完善预售资金的信息披露制度;完善物权期待权保护体系,优先保护善意购房者的利益;重塑购房者与银行之间的法律关系为Mortgage模式,若购房者因房屋未交付而选择断供,在法律上可不受后续还款义务的约束;增加银行与房企之间的担保约定,将购房者还贷意愿与房企的履约能力绑定;为限制房企将预售款获利挪用,应增加房企偿债能力约定、引入违约责任保险或违约惩罚赔偿。

城市更新中盘活存量资产的机会与风险

在房地产市场不景气和三年疫情影响下,滞压办公商业地产在大城市已经成为“赘肉”。如何盘活存量商办房,激活房地产市场以复苏经济,日益受到关注。我们的建议是“商改租”,在税收优惠情况下,允许土地变性,改为“青年公寓”或“新市民公寓”出租。在此过程中,需要注意“商改租”带来的负面影响,包括群租众多人口带来的管理、安全、子女入学、居住服务等“超载过负”问题。

近代中英茶叶贸易中的质量控制制度研究(1669—1833)

中英双方开展茶叶贸易的中前期,英国东印度公司不仅要通过一系列收购制度,确保贩运茶叶在数量上可以满足本国、欧洲及新大陆的消费需求,还要确保茶叶的品质和等级的稳定、标准和统一。为此,英国东印度公司在与行商进行茶叶贸易时,在博弈和交涉过程中,逐渐探索建立了涵盖事前、事中、事后的质量控制制度。具体而言,在交易前签订合约,确定收购茶叶等级;在茶叶运抵广州后,专职茶师(评审员)检验茶样,确定最终的收购价格;而在茶叶运抵英国后,如果发现废茶,则运回中国,由行商或茶商赔偿损失。十三行贸易时期,这三项制度能够较好地确保英国东印度公司收购茶叶的质量和标准。这些质量控制制度为跨国贸易秩序的建立提供了实践经验,促进了中西质量检验制度的形成。

“停贷潮”中买受人的法律困境与破解

近期商品房烂尾致使买受人强制停贷引发普遍关注。商品房预售制度设计较为片面,缺乏对弱势方利益的衡平考量,加之“有形之手”监管不力,商品房预售中买受人的权利无法得到应有的保障。为修补制度失衡,司法实践可适用公平原则与情事变更以妥当保护买受人利益。强制停贷买受人救济路径之选择,因商品房买卖合同是否继续存续而异,未解除合同适用情事变更;解除合同则适用公平原则,共担风险,减少损失。