地方政府债务对城镇化的影响机制及中介效应

地方政府债务扩张是我国政府主导、投资驱动型传统城镇化模式的重要动能和必然表现。然而,当前地方债问题日益显现,地方城投平台高杠杆主导城镇化模式亟待转型。基于2002-2020年全国31个省份数据,运用个体固定效应与工具变量模型,实证分析地方政府债务对新型城镇化的影响机制及中介效应和调节效应后发现:地方债扩张对城镇化产生先促进再抑制的非线性影响,债务扩张初期有利于完善城市基础设施和促进就业,但后期资本效率下降和对私人投资的挤出凸显;地方债通过抬高房价-收入比、刺激固定资产投资进而促进城镇化;老龄化程度越高的地方政府越倾向通过债务扩张拉动城镇化;但是服务业就业会减缓地方债对城镇化的促进效果。因此,高城镇化水平区域要更加严控地方政府债务规模,约束地方城投公司行为,地方财政支出更多偏向养老支持、住房保障等普惠性公共服务,发挥第三产业就业对城镇化作用。

房地产信贷与住房可支付性

本文使用2010—2022年中国135个城市房地产信贷、房价、房租以及家庭收入与消费数据,考察房地产信贷对住房可支付性影响。实证研究发现,城市房地产开发贷款占比越高,城市房价收入比越低;城市住房抵押贷款占比越高,城市房价收入比与房租收入比越高;房地产信贷对房价可支付性的影响大于房租可支付性;房地产开发贷款提高城市中等收入者住房可支付性,但住房抵押贷款降低城市中等收入者住房可支付性。因此,住房信贷政策应主要解决城市中等收入者房价可支付问题而非房租可支付问题。

中心城市科技创新能促进城市群协调发展吗?——兼论收入房价比的调节作用

利用2007—2019年127个地级市的数据,系统检验了中心城市科技创新对城市群协调发展的影响机制,并讨论了收入房价比对二者关系的调节作用。研究发现:第一,中心城市科技创新水平的提高不仅显著促进了城市群协调发展,还加快了外围城市经济增长收敛,并在不同地区和不同发展阶段的城市群表现出明显的异质性。第二,中心城市科技创新通过深化产业分工促进城市群协调发展。第三,收入房价比能够调节中心城市科技创新与城市群协调发展之间的关系,但调节效果存在区域异质性,仅在中部地区显著增强了中心城市科技创新对城市群协调发展的促进作用,对东部和西部地区没有明显的调节作用。研究结论不仅丰富了中心城市科技创新影响城市群协调发展的理论研究,且在提高收入房价比方面提供了政策启示。

新房价格底部特征分析及政策建议

判断房价的趋势和拐点,是房地产市场研究的重点和难点,需要找到关键的分析指标。主要发达国家房地产市场发展历程表明,房价收入比的低点通常是房价的低点,房贷利率连续大幅下调会促进房价企稳,租金回报率超过无风险利率时房价触底支撑增强,购房意愿度最低时往往也是房价筑底的时候。我国在2008—2009年和2014—2015年经历过两次房价下行,房价筑底时房价收入比、个人住房贷款利率、租金回报率与无风险利率的利差、购房者预期四个指标均表现出了与国际市场相似的特征。本轮始于2021年下半年的房地产市场下行,是时间最长、房价调整幅度最大的一次。用房价收入比等四个指标判断,当前新房价格已呈现明显的底部特征。建议重视解决房企资金紧张问题,优化住房供给结构,降低居民改善置换成本,促进房地产市场尽快回稳。

安徽省城市房价收入比的时空演变及驱动因素

基于2008―2020年安徽省面板数据,采用变异系数、趋势面分析、空间自相关和地理探测器等方法,分析安徽省房价收入比的时空演变及驱动力。研究表明:安徽省的房价收入比整体呈下降趋势,各市的房价收入比空间异质性增强,表现为西高东低,南高北低。安徽省房价收入比在南北方向上倒“U”型趋势减弱,由中心区域向外围递减;总体上各个方向的趋势都逐渐平缓,极化效应减弱。以合肥市为中心的房价收入比空间依赖性显著,处于不断增强的趋势;外围地区空间依赖性较弱。在驱动力方面,不同时期城市人口与经济这两大驱动因素对房价收入比的影响有着明显的差异。

住房价格与养老保障水平对人口出生率的影响——基于2019~2023年我国省际面板数据的实证分析

目的:基于孩子成本——效益理论,分析住房价格与养老保障水平对人口出生率的影响,为提高我国生育水平,推动我国人口长期均衡发展、优化人口结构提出对策建议。方法:利用2019年~2023年31个省的宏观数据,采用房价收入比和基本养老保险覆盖率作为住房价格和养老保障水平的衡量指标,通过面板固定效应模型进行实证分析,考察住房价格与养老保障水平对人口出生率的影响。结果:基准回归结果表明,作为生育成本的房价收入比(β=-0.201,P<0.001)和作为生育保障收益替代的基本养老保险覆盖率(β=-11.832,P<0.001)对人口出生率都有显著的负向影响,加入双向固定效应后的结果与基准回归结果保持一致。异质性回归结果表明,住房价格与养老保障对人口出生率的影响会因城镇化率和养老金发放标准的不同存在差异。结论:我国应当通过调控房价收入比、改革基本养老保险制度、加强正确婚恋观和家庭观引导以及均衡教育与医疗资源等措施,增大生育收益与成本之差,提高生育意愿和人口出生率。

Impacts of Property Tax Levy on Housing Price and Rent:Theoretical Models and Simulation with Insights on the Timing of China Adopting the Property Tax

What will be the impact of property tax levy(RPT)on China’s housing price?The conclusions from existing research are conflicting,failing to pinpoint how RPT will affect housing price and rent.More crucially,theoretical economic models are missing in clearly describing the operating mechanisms of the tax’s impact.Starting with a theoretical model of RPT,housing price and rent,the paper derives the path and mechanism of RPT affecting housing price and rent,and provides insights on the choice of timing for China to adopt and levy RPT.Our simulation results show that under China’s circumstances,if the effective RPT rate is 0.5%and the RPT revenue is not used to increase public services,the tax may cause a housing price decline between 8.3%and 12.5%.If the RPT revenue is used for basic public services,the housing price decline will be as small as 1.7%to 2.5%,but rent may rise by 6.7%to 20%.The reason for the sharp drop in housing price is the bubble;the premise of a rent hike is that the public services that renters can benefi t from are substantially improved.Based on the impact of RPT on housing price fluctuation,the period after the market has gradually squeezed out the housing price bubble may be among the best windows for adopting RPT.

城镇住房保障政策研究——基于黄石保障房的调查分析

随着我国城镇化进程的持续推进,适应新增城镇人口的保障性住房需求与日俱增。基于湖北省黄石市保障房的调查研究,深入剖析了该市在保障性住房实践与创新策略方面的举措。文章采用住房可支付能力指标,对黄石市及其行政区的住房租赁情况进行了详尽的统计分析,并借助ARMA模型对租金收入比进行了实证研究。研究结果显示,黄石市在住房支付能力上存在显著的区域差异。基于此,文章提出了完善保障性住房政策、强化政府监管、推动多元化融资机制等策略,旨在为黄石市乃至全国保障性住房政策实践提供决策参考。

房地产企业杠杆率、房价与系统性金融风险

为厘清房地产杠杆率与系统性金融风险的关系,促进房地产市场的健康发展,防范化解金融风险。文章基于2005—2021年我国30个省(区、市)的面板数据,采用双向固定效应模型及空间杜宾模型实证检验了房地产企业杠杆率对系统性金融风险的影响,发现房地产企业杠杆率与系统性金融风险之间呈现先促进后抑制的“U”型关系,拐点在77.35%左右;房价水平对房地产企业杠杆率与系统性金融风险的“U”型关系具有显著的负向调节作用,房价的上涨能削弱房企杠杆率对系统性金融风险的影响程度;空间视角分析显示,其他省份房地产企业杠杆率上升能够发挥“警示作用”进而抑制本省的系统性金融风险。因此,监管部门应合理监管房企杠杆率水平,并结合房价调控政策灵活实施房企去杠杆率政策。

预期对租金房价比变化的影响作用研究——基于住房使用成本模型的分析

预期被认为是引起中国住房市场价格居高不下且持续上涨的主要因素之一。2005—2010年,北京房价租金比上涨了175%。房价租金比的迅猛上涨表明住房使用成本持续下跌。通过基于北京八个城区2005年1月至2010年12月的面板数据的实证研究,发现房价的变化可以部分由利率所代表的经济基本面因素解释,但大部分是由房价预期因素引起的。预期对房价的影响程度随市场形势的变化而改变,市场繁荣期预期对房价的推动作用比市场平稳期更强。这种非理性预期带来的房地产市场繁荣非常危险,值得警惕。

南京城市住宅“售租比”时空格局与分异机理

“售租比”是国内外学者测度房价健康水平或泡沫风险的关键指标之一。利用中国房价行情平台提供的南京居住小区2009~2017年期间分季度平均售租价格信息,采用GIS空间分析等方法,考察南京中心城区“售租比”空间格局与演变过程。研究发现:①城市整体“售租比”随房价波动变化明显,2016~2017年间快速增长;②分异度先降后升,以城区内部差异为主,城区间差异越来越小;③高“售租比”小区多集聚于河西新城、江北新区等房价增速较快的投资热点区域。南京住宅“售租比”过快上升和空间离散加剧,意味着城市房价快速增长的合理性在降低。从地租视角解读,绝对地租决定着城市整体“售租比”的高低,级差地租和垄断地租则影响着城市内部“售租比”的空间分异。“售租比”可为判断城市内部房价相对合理性提供重要依据,但能否通过该指标准确预判城市房价风险程度及空间格局尚有待深入研究。

中国城市住宅价格的空间分异格局及影响因素

分别研究2009年中国286个地级以上城市住宅均价和房价收入比的空间分异格局、总体趋势、空间异质性和相关性;根据供需理论和城市特征价格理论建立了影响中国城市住宅价格空间分异的初选因素,并根据半对数模型分析主要影响因素。结果表明:①中国城市住宅价格空间分异显著,呈现出空间集聚性分异(东南沿海三大城市群与内陆城市之间)和行政等级性分异(省会与地级市之间)的双重格局;②房价收入比较高的城市数量更多,分布范围更广,购房难度较大的城市已超过一半;③住宅均价的总体分异趋势和空间异质性都强于房价收入比;④城市居民收入与财富水平和城市区位与行政等级特征是住宅价格空间分异的两大核心影响因素。

中国城镇房价收入比时空演变的多尺度分析

从全国、省级、市级多个尺度,运用空间自相关和变异系数等方法对中国1999~2012年城镇房价收入比的时空演变特征和分异规律进行了系统分析。结果表明：1中国城镇房价收入比的时空格局演变特征表现出明显的空间尺度效应,国家尺度呈波动上升趋势,省级尺度先上升后分异,大中城市不断升高,且在2007~2011年省、市级尺度下存在较显著的空间自相关,表明近年来中国房地产市场的空间邻近联动性明显增强;2房价收入弹性分析表明2003~2012年全国大约70%的大中城市居民的收入涨幅赶不上房价涨幅,部分城市泡沫存在的可能性较大,居民住房支付能力不断下降;3全国和东部地区省份间的空间差异2003年之前为缩小趋势,之后逐渐增大,中西部省份间差异较小且基本处于缩小态势,市级房价收入比的差异要明显高于省级尺度的差异且呈上升趋势,空间差异的变化存在尺度效应和分区效应。

城市化进程与房价租金比高企问题研究——基于中国35个大中城市面板数据实证分析

从中国城市化加速发展的现实出发,根据李嘉图租金理论构建计量模型,运用中国35个大中城市的面板数据,就中国房价租金比高企的原因进行实证分析。结果发现,一个国家或地区的城市化进程中,房价租金比与城市化速度正相关,在其他条件不变的条件下,城市扩张速度越快房价租金比将越高。如果城市化的进程结束即城市不再扩张,房价租金比将不再受到城市化的影响。

房价水平、交通成本与产业区位分布关系再考量

中心城市房价水平或地租水平的提高具有客观性。房价水平和交通成本变动对制造业区位分布影响较大,而对于生产性服务业的影响并不显著。占用土地面积较大的制造业向外转移不仅有可能抵消房价上涨的压力,而且为具有更高附加值的生产性服务业的发展创造条件。房价水平上涨和交通成本提高加快中心城市制造业的扩散以及生产性服务业的集聚,客观上促使城市间由专业化分工向功能分工结构转变,推动中心城市实现产业升级,有利于形成合理的区域分工格局。

城市住宅租售比空间分布规律研究——以南京市为例

结合地理信息系统与空间分析方法,采用Arc GIS、Geoda等软件对南京市住宅租售比空间分布特征进行探索分析,归纳总结其空间分布机理以及背后形成原因。结果表明南京市住宅租售比整体表现为由中心沿东西向递增、南北向递减的态势,峰值点多位于边缘地区,低谷点在老城区出现。成熟与否的住宅买卖市场、区位、邻里等因素均为造成此现象的原因。

住房压力指数研究

文章创设了住房压力指数,作为衡量购房者住房压力大小的指标,利用房价收入比界定了住房压力合理及不同压力程度的区间,并利用中国35个大中城市和国外中心城市的实际对住房压力进行横向和纵向比较,然后将住房压力指数、房价收入比和住房痛苦指数综合比较,从而验证住房压力指数的稳定性和客观性。最后根据实证分析得出2007年各大城市住房压力普遍过大,这显示整体上中国城市住房压力畸高,政府应尽快采取一切可能之措施减轻居民的住房压力。

中国城镇居民住房支付能力测度与比较

根据房价收入比、住房可支付性指数和剩余收入法的不同适用性,对中国城镇居民的住房可支付能力及其时序变动、区域差异和收入阶层差异进行了测度与比较。结果表明,最低收入和低收入阶层的收入能力无法在住房市场中实现其住房需求;中等收入及以下各阶层住房支付能力呈下降趋势,且区域差异持续扩大;中国城镇住房供应结构不尽合理,各收入阶层与相应住房类型匹配性不完善,中低收入阶层城镇居民面临着较严重的住房压力。

我国住房价格与租金背离的行为解释

马克思的地租理论及迪帕斯奎尔-惠顿模型(D-W模型),均认为房价与租金成正比关系。然而我国现实数据显示:房价与租金受各种因素的干扰而呈现出非正比的背离关系。房价与租金背离的缘由是土地制度导致市场供给短缺,体制转轨使得住房需求激增、居住文化加剧供需矛盾。而粮食安全问题、"小产权房"现象、宏观调控政策则强化了房价与租金的背离关系。为此,应继续大力发展开发业务,满足日益增长的购房需求,同时加强对租赁市场的培育。

房屋销售价格和租赁价格的关系研究

本文根据现值模型,采用1999年第3季度至2006年第2季度全国35个大中城市房地产销售价格和租赁价格的季度数据,利用面板数据枪验房屋销售价格和租金的长期均衡关系,发现两者之间存在(1,-1)的协整向量。进一步,我们针对不同的时间段和不同城市进一步对房屋销售价格和租赁价格的增长率进行研究。