The Profound Revelation of Human Social Relations and the Profound Realization of Information Right of Citizens——The social significance of network technique advancement in the perspective of “Entity Cube”

The R＆D group of relationship searching in Microsoft Asia Research Institute explains ＂Entity Cube＂ launched in 2008 as follows：

预售房抵押预告登记之优先受偿论

就预售房抵押预告登记是否具有优先受偿效力,既有学说与实务多持否定态度。但否定说未注意到银行于诸多情形无法办理抵押登记,且若开发商完成首次登记后仍承担保证责任,颇为不公。此外,一味要求银行完成抵押登记亦将招致诉累、浪费司法资源。新近《担保解释》第52条转而持肯定立场,可堪赞同。抵押预告登记与抵押登记之利益状态类似,既通过抵押合同体现当事人意思自治,亦经由登记公示保护交易第三人利益,故肯定优先受偿具有正当性。无权处分说可为肯定立场提供教义学支持。预告登记时购房者并无设立抵押之处分权,而作为所有权人之开发商已作出事前同意,从而处分权瑕疵得以补正。基于处分权瑕疵补正之溯及力,此优先受偿效力溯及至预告登记之日。银行如欲基于抵押预告登记优先受偿,应满足开发商完成首次登记之要件,但90日失效期间之限定并无必要。

《民法典》视域中物权期待权与抵押权的冲突与化解——基于470份判决书的实证分析

民事合同纠纷中,司法裁判普遍认可房屋消费者物权期待权的优先性,而对于不动产买受人物权期待权与抵押权优先性的认定存在分歧。除直接适用执行程序相关司法解释外,支持物权期待权优先的裁判理由还包括生存权说、事实物权理论、侵权说、权属争议理论等,主张抵押权优先的理由包括物权优先于债权原则、履行不能说、执行规定不适用说等。物权期待权由执行法溢出至民事实体审判中,由债权优先权衍化为物权优先权,然而缺乏公示性及财产性之隐蔽优先权对抗抵押权的结论难以为各裁判思路所证成。物权期待权违背物权变动规则、冲击物权公示公信力,难以负载厘定权利顺位的功能,应予摒弃。基于预售商品房制度的特殊性,给予房屋消费者特殊优先保护符合规范意旨及裁判惯例,而预告登记制度的适用将填补不动产买受人权益保护的实体法空缺。

居住权与抵押权的竞存及实现位序

不动产居住权和抵押权可以竞存,因其具备法理、经济、权利和权能基础。依据物权优先效力的普适性,居住权与抵押权的实现位序应遵从公示时间优先的基本原则。居住权在先公示时,抵押权设立无需居住权人同意,在抵押权实现时抵押物买受人需继受不动产上设立的居住权;抵押权在先公示时,抵押人应对居住权的设立履行通知义务,居住权在影响抵押权实现时应当予以除去。为更好地保护抵押权人利益,可构建抵押物禁止处分特约登记制度,助力抵押权人利益保护从事后救济转变为事前预防;亦可依托第三人代为履行制度,在增加抵押权人利益保护路径的前提下,实现多方利益平衡。

论抵押权实现的非讼程序构建

《物权法》对抵押权实现做出了不同于《担保法》的规定。该法第195条第2款直接规定了抵押权人在达不成实现方式协议时,可以请求法院拍卖变卖抵押物。但这个创新性的民事实体法条文,究竟该适用我国民诉法中何种程序,目前还处于争议状态。从民诉法理论分析和比较法角度看,抵押权实现应当适用民事非讼程序,而非讼程序的制度构建正是文章的重点。

海域使用权抵押担保法律问题探析

海域使用权在现有法律体系中作为一类新兴用益物权,在其上设定的担保属于权利抵押。海域使用权抵押担保可以优化资源配置,最大限度地实现海域使用效益最大化,符合法律经济学原理。目前,我国海域使用权抵押担保尚处于摸索阶段,在立法上不仅层级不高,而且规定过于原则,在实践层面缺乏专业的海域价值评估机构和评估标准。而二级海域流转市场不甚发达,海域使用权抵押实现受阻,且常与相邻涉海权利发生冲突,也影响了海域使用权抵押担保融资功能的发挥。为此,我国应该尽快完善立法,实行统一的海域使用权抵押登记制度,设立专业的第三方评估机构,确定不同类型的海域使用权价值评估标准,建立流转市场的服务平台,协调好与其他涉海权利的关系,完善海域使用权抵押实现方式,以促进海域使用权抵押担保的发展。

不动产抵押物转让规则新解

根据立法者一体解决抵押物移转与抵押权提前清偿的意图,应将《物权法》第191条第1款解释为,抵押权人得与抵押人约定,抵押物转让前须提前清偿债务、消灭抵押权。这里的同意解释为对要约的承诺,其对象为抵押物转让以提前实现抵押权为前提。《物权法》第191条第2款本质上也是一种提前清偿、消灭抵押权作为移转登记前提的一揽子解决机制,只不过赋予了第三人以涤除权,从规范目的角度看,该规则的适用应限定在抵押物出让价值低于抵押权担保债务的数额的情况下,其本质是一种对他人抵押权的"私的征收",故应建立抵押权人同意以及拍卖制度,以平衡当事人之间利益。基于这种解释,本文认为《物权法》第191条规定了两种抵押权实现的特殊规则,并不影响一般规则的确立。抵押物得自由转让、抵押权具有追及力仍是一般性规则。

论农村土地承包经营权抵押的制度创新

农村土地承包经营权抵押是指承包人将其所承包的土地在不转移占有的前提下作为实现债权的担保,从而赋予债权人优先受偿的权利。农村土地承包经营权抵押是解决农民融资难以及促进农村经济发展的重要举措。开展农村土地承包经营权抵押存在着诸多法律上的限制性规定,同时也面临着登记制度不健全、社会服务体系发展滞后、权利实现机制缺乏以及社会保障体系缺失等现实障碍。农村土地承包经营权抵押制度创新的基本思路是:立法上要明确,在不改变农业用途的前提下允许土地承包经营权抵押,并重新构建该制度以及与之相关的配套制度。

解读我国《物权法》上的在建工程抵押

《中华人民共和国物权法》首次在我国立法层面确立了在建工程抵押制度。作为一部重要的法律,《物权法》究竟对在建工程抵押实务会有多大影响?为正确理解和适用我国《物权法》中有关在建工程抵押的规定,文章从在建工程抵押时标的物"在建"而具有的不同于一般不动产抵押的特殊性入手,解读了在建工程抵押的基本概念、设立程序、权利实现等基本问题。

商品房预售中与抵押权相关的权益冲突及其立法完善

对于建筑工程价款优先受偿权和房地产抵押权的冲突,为平衡承包商与抵押权人的利益,法律可以规定承包商进行垫资的,双方应当就预期垫资款额进行强制公示性登记,该登记款额为承包商行使建筑工程价款优先受偿权的最高限额。如果实际发生的垫资款少于该登记款额,则以实际发生的垫资额为优先受偿权的范围。对于该范围内的优先受偿权应当优先于抵押权和其他债权实现,而不论其发生的时间先后。

日本担保法制改革

2003年日本修改担保法及民事执行法,扩大雇佣关系先取特权范围,新设不动产收益执行制度,新设抵押权消灭请求制度,明确了根抵押权本金确定事由,2004年修改民法,重新整备保证债务规定,还对根保证契约的范围、本金确定期日、本金确定事由等重新做出规定,基本实现了担保法制的合理化。

论土地经营权抵押融资中抵押权实现的完善

土地经营权抵押融资是解决农村多层次融资需求、深化农业农村改革的重要措施,抵押权的实现是土地经营权抵押融资中最为复杂和至关重要的问题。针对抵押权实现中存在的问题,应明确抵押权实现的主体,适时扩大抵押权人的范围;创新抵押权实现的方式,确立抵押权实现的托管、强制缔约方式;构建完善的土地经营权价值评估体系,确立规范的土地经营权流转市场,优先适用调解实现抵押权,有效降低抵押权实现的成本。

我国按揭民法的规制问题探讨

按揭是我国日常经济活动中较为常见的一种购房贷款行为,它通过房地产商等原有房产所有人作保,将购房者需要购买的房产产权作为按揭银行的按揭资产来获取贷款以偿还房产需要支付的金额。这种将房产所有权作为按揭资产来获取贷款的形式,虽然没有在房产部门将房产过户给银行,却通过按揭合同约定了银行在相应条件下对房产所有权的拥有。购房者申请提前还贷时,要慎重考虑还款的分期和还款是银行利率浮动趋势,从而使提前还贷计划能够帮助购房者降低放贷成本,我国民法对房地产按揭进行了具有中国特色的解释,并有配套的民法规条对房地产按揭活动的相关活动进行约束,然而在房地产按揭行为实践中依然要谨慎对待。

民法典视阈下抵押权预告登记效力再探讨——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案评析

抵押权预告登记是一种针对将来设定抵押权的保全行为,且因登记的公示力赋予该请求权以物权效力。结合既有判例和学理展开分析,就抵押权预告登记的权利保全效力,学说影响了本案的裁判思路,就抵押权预告登记的优先受偿效力,本案推动了学理的发展。抵押权预告登记的权利保全效力主要体现为登记权利人取得抵押权的效力。《民法典》第406条已对《物权法》第191条的规定作出修改,应允许预告登记的抵押人处分抵押财产,否则会出现预告登记强于本登记效力的荒谬现象,抵押权预告登记可以对抗与预告登记抵触的中间处分行为。因坚持物权法定原则,抵押权预告登记并不能使抵押权预告登记权利人享有抵押权,若房屋已经建成且产权已经登记至借款人名下,抵押权设立登记事实上可以完成时,如果抵押人不配合办理本登记,预告登记权利人可以申请强制执行。

土地经营权抵押之预告登记制度构建

农村土地权利体系建构是关乎社会稳定和人民富裕的重大命题。农村土地权利体系从家庭联产承包责任制下"二元结构"发展至今的"三权分置",既是理论的创新,也是对长期以来土地权利价值无法发挥其应有的融资功效之现实的法律回应。土地经营权自土地承包权分离而来,应当延续后者之物权属性,宜认定为用益物权。现实中经营权抵押融资的试点也开展已久,但现行的《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》均未对土地经营权抵押融资登记作出详细规定,且不动产登记簿之土地承包经营权簿页物权编成格式无法完整记录经营权抵押情况;预告登记簿之登记格式基于债之关系且制度功能上可保全权利顺位,能够有效容纳土地经营权抵押情况。在当前的法律框架体系下,借鉴国外有益经验,加之试点地区实践所取得的成果,对土地经营权抵押进行预告登记制度构建具有客观的必要性及可行性。

买卖合同担保之探析——以《民间借贷司法解释》第二十四条为焦点

以买卖合同作借贷合同中债务人清偿债务之担保,系经济社会新需要不断产生的背景下自发形成的新类型担保形式。《民间借贷司法解释》第二十四条首次对买卖合同担保借贷合同之情形作出回应,然其语境下此种担保性质与效力尚未明确,发展空间有限。学界关于买卖合同担保主要有后让与担保说、泛化的抵押说、代物清偿说和债的担保说等论争,采泛化的抵押说之基本立场,买卖合同担保在现有物权法的体系下解释为抵押应是可行的出路。在此基础上,预告登记制度的适当援用可有效裨补买卖合同担保公示方法的缺漏。法具有滞后性,经由物权法定主义缓和的展开,新物权势将得以肯认而创设,以期完善物权法的体系,满足经济社会不断产生的新需要。

“三权分置”背景下土地经营权抵押制度研究

本次土地制度改革沿续“地方实践一政策跟进一法律确认”的中国特色改革模式。目前我国“三权分置”改革前两个阶段业已完成,到了总结试点经验、实现政策术语法律化表达的攻坚时期。本文以国家相关政策及现行法律为支撑,结合试点地区实践经验和理论成果,首先解读“三权分置”政策中焦点问题,概括其政策推演,指出“所有权-承包经营权-土地经营权”的权利结构方是政策术语恰如其分的法律表达。在此基础上,文章进一步阐述目前我国土地经营权抵押的立法现状,政策突破,总结出土地经营权抵押的三种主要模式并分析土地经营权抵押现实困境的成因。最后,针对上述问题提出促进政策话语法律化,推进农村土地的确权登记,引入强制管理模式,重视土地流转制度的整体构建与抵押风险的多元控制等建议,以期新《农村土地承包法》颁布与民法典即将实施之际﹐为土地经营权抵押的法律规制寻求妥适路径,并对我国农村土地制度发展、完善有所裨益。

商品房按揭中银行权益之保护

商品房按揭是一种新兴的购楼融资方式。银行作为按揭权人,是商品房按揭法律关系的主体,其权益易受开发商、预购方违约行为的侵害,而且面临的风险甚大。文章结合民法、物权法及合同法等理论对我国商品房按揭中银行权益的实现和保护等问题进行了探讨,并探索银行权益实现和保护的新方式。

抵押权实现方式之探析——兼论《担保法》第五十三条

我国《担保法》第五十三条仅规定了折价、拍卖和变卖三种抵押权实现方式,此项对抵押权实现方式的限制性规定不利于抵押权的有效实现。为克服此种抵押权实现方式的弊端,《担保法》应在整合国外多种抵押权实现方式的基础上,开创我国抵押权实现方式的新思维。

在建建筑物抵押登记制度之质疑——兼谈我国的预告登记

为了当事人融取资金的需要,我国《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》都规定了在建建筑物的抵押登记制度。在建建筑物在法律属性上不是特定物,不符合物权法对物的要求。预售商品房在本质上也属于在建建筑物,我国《物权法》针对预售商品房以及其他不动产,为保障将来实现物权,规定了预告登记制度,而这显然与在建建筑物的抵押登记制度相矛盾。为了解决上述物权法法理的缺陷,构建统一的物权法法律体系,有两种可能的解决之道:第一种是预售商品房的购买人可以向银行等金融机构贷取资金,同时,为了担保债务人到期履行债务,购买人可以对预售商品房的预售人的债权为银行等金融机构设立债权质权;第二种是在建建筑物构成建设用地使用权的重要成分,以建设用地使用权为物权客体或处分客体。第二种解决之道因其全面性和可适用性,应该得到立法机关的重视。