租赁住房与租赁住房用地刍议

对居民个人和家庭来说,选择通过租赁或购买住房满足居住需求,除了受到自身和家庭的实际需求、经济条件等直接因素影响外,还会受到住房政策及制度的深刻影响。正是由于住房的租购选择是一个复杂的社会问题,不同国家和地区基于政治、经济、文化、社会、人口等多方面因素考虑,在国家顶层设计上制定了不同的住房政策和配套制度。十九大报告提出加快建立“租购并举”新型城镇住房制度以来,我国在大城市发展租赁住房的步伐不断加快,2020年中央经济工作会提出为“解决好大城市住房突出问题,土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划”。本文通过梳理我国不同历史阶段的城镇住房制度与土地和城市规划制度的关系,提出为促进租赁住房高质量发展,在单列租赁住房用地方面需要完善,一是对城乡用地分类标准中的居住用地大类进一步细分,增设租赁住房用地分类;二是编制好住房保障专项规划,并做好与街区规划的衔接,将租赁住房用地在法定规划中进行空间落位。同时,还需创新租赁住房用地的土地供应和土地价格机制。

重庆市主城区住房售租分异格局及影响因素

当前“租购同权”成为全国热点话题背景下,中国多数城市住房售价与租金价格存在明显的比例差异和空间差异,“租购同权”改革推进存在较多盲区和障碍,探讨重庆市主城区住房销售价格与租赁价格的空间分异格局及其影响因素,对于认识山地城市住房价格与租金空间差异、推进租购同权改革具有重要理论和实践价值。本研究利用重庆市主城区二手普通商品房住宅小区的住房销售价格和租赁价格数据,采用空间趋势面分析等地理空间分析方法,研究重庆市主城区住房销售价格与租赁价格的空间分异格局及影响因素。研究发现:第一,重庆市主城区住房销售价格和租赁价格在空间上均呈现“中间高、两边低”的特点,但住房租赁价格的空间分异性更弱。第二,重庆市主城区住房销售价格的热点区集中在嘉陵江段、中心城区北部区域,而冷点主要分散在外围地区。住房租赁价格的冷热点分布格局与其一致,但范围更小,且没有滨江特点。第三,重庆市主城区住房销售价格在空间上总体呈现中心—外围模式扩展,住房租赁价格则呈现多中心扩展的特点。第四,从影响因素来看,区位因素(主要是到中心商务区的距离、到地铁站点距离)、社会属性因素(主要是到最近医院距离、到最近幼儿园的距离、到最近小学的距离)和自然因素(到江的距离)是对重庆住房销售价格和住房租赁价格产生主要显著影响的因素。其中,对住房销售价格影响力由大到小为到中心商务区的距离、到地铁站点距离、到最近医院距离、到江的距离、到最近幼儿园的距离、到最近小学的距离;住房租赁价格的影响因素贡献度由大到小为到地铁站点距离、到中心商务区的距离、到最近购物中心的距离、到江的距离,且影响性质和影响程度存在明显空间差异。

基于特征价格模型的共享短租差异化定价研究

文章以共享短租平台开源数据为基础,以上海市为例对共享短租房源的价格特征进行详细深入的分析。一方面建立了可用于短租房源定价的特征价格模型,另一方面在空间和时间两个层面归纳了在不同区域、不同时间点上可能存在的价格特征差异。针对浦东和浦西地区分别建立的特征价格模型表明,共享短租房源的居住特征、区位特征和邻里特征在两个区域内的表现具有不同程度的差异,同样的因素对两个地区房源价格带来不同的影响。所建立的特征价格模型,能够很好地反映各类特征在不同区域的差异化作用。

中国资本服务估算

资本服务估算是经济学理论研究的一个难题。本文通过编制可以反映因素服务流的资本服务物量指数,采用1978-2010年中国固定资本形成序列和固定资本投资序列数据,运用永续盘存法(PIM)估算了资本存量总额;同时,分别利用双曲线形态下的"年龄-效率"函数和"年龄-价格"函数以及二者的相关关系估算出生产性资本存量;最后,以通过内生方法得到的资本租赁价格作为权数,用Tornqvist指数形式对不同类型资产进行加总,从而最终得出具有物量和价格双重属性的资本服务物量指数。

农地经营权流转与新型农业经营主体发展

培育和发展新型农业经营主体面临的首要问题是其能否获得农地经营权。农户在农地流转过程中的受益度和在新型农业生产方式中的参与度是影响农地流转的关键因素。通过构建以农地流转租金为对象的分析框架,可以较好地分析新型农业经营主体在获得农地经营权过程中的利益博弈。发展新型农业经营主体要妥善处理好农户分散的流转意愿与新型经营主体对土地集中连片需求间的矛盾,农民希望获得稳定递增的土地流转收益与农业经营效益波动的矛盾等问题。

我国行业层次资本服务量的测算(1981-2000年)

很多经济问题的研究都离不开行业层次资本服务量的测量。资本存量是某一时点上资本品的数量,而资本服务量是一定时期内资本品带来的服务。除了资本数量会影响资本服务,资本品构成的变化也会影响资本服务。本文研究目的是估计我国行业层次1981～2000年的资本投入指数。我们首先使用永续盘存法估计我国行业层次的资本存量,然后根据投入产出表中的资本报酬值估计了不同行业资本租赁价格,在资本存量和资本租赁价格基础上估算了每年的行业层次资本投入指数。文章详细介绍了资本测量理论,以及资本研究所需的原始数据的整理和收集。结论中还提到了目前研究的不足和需要进一步研究解决的问题。

不同经营模式的抽水蓄能电站并网经济性分析

分析了抽水蓄能电站在租赁和电价两种经营模式下的特性,阐述了两种不同模式下电站并网的电网收益及其研究模型,并以黑麋峰抽水蓄能电站为例,分析了并网对电网经济性的影响,为电站经营模式的决策提供了参考。

住宅租赁特征价格研究——以哈尔滨市为例

伴随着我国城市化进程加速,住房问题日益成为社会各界关注的焦点之一。住宅租赁市场作为房地产市场重要组成部分,对其进行研究有助于解决城市流动人口及中低收入家庭住房问题,为各参与方定价以及政府管理部门决策提供理论依据。通过分析哈尔滨市住宅租赁价格的主要影响因素,建立了住宅租赁特征价格指标体系和进行相关变量选取。构建了哈尔滨市住房租赁价格特征价格模型,并结合哈尔滨市260个住宅样本及调研数据进行实证研究,得出了哈尔滨市住宅租赁市场各住宅特征对于租金的影响权重。

城市地铁商铺租金定价方法的优化研究

分析基于商铺捕获率的租金定价方法在城市地铁商铺租金定价过程中存在的制约性,建立影响城市地铁商铺租金的微观特征因素指标体系,运用聚类分析法对日有效客流量、商铺捕获率和客单价3个特征因素进行估算,提出城市地铁商铺租金定价优化的商铺捕获率租金定价方法。

中国房屋销售价格、土地价格和租赁价格的关系研究

在房屋销售市场、土地市场和房屋租赁市场这三个市场背后存在着"隐含有效房价"这样一个共同因子,且三个市场的价格均被该共同因子内在长期驱动。在长期,采用了Gonzalo和Granger永久—瞬时模型和Hasbrouck信息共享模型来测度三个市场各自对"隐含有效房价"的贡献度,并得到三个市场间的价格引领关系。在短期,利用Granger非因果关系检验和脉冲响应函数对三者关系进行分析。结果表明:长期而言,房屋销售价格在决定"隐含有效房价"中起主导作用;在短期,房屋销售价格和土地价格存在显著的双向因果关系;房屋租赁市场在房价的形成机制中相对独立、影响甚微。

广州市住宅租金影响因素的研究

为研究住宅租金的影响因素,以广州市住宅租赁市场为研究对象,使用2011年广州市某知名房产中介公司提供的2845条住宅租赁交易数据,利用Stata12.0软件对数据进行回归分析得到最优特征价格模型,系统分析了影响广州市住宅租金的各项因素。结果显示:建筑面积、楼龄、总楼高、是否有电梯、卧室数量、朝向、装修档次、幼儿园等级、距小学距离、小学等级、距地铁站距离和距商业中心距离共计12项因素对住宅租金有着显著影响。通过租赁住宅特征价格模型的建立,可以揭示出广州市住宅租金构成的内在规律。

公共租赁住房租金及定价政策研究探讨

首先,对欧洲、北美以及亚洲几个代表性国家的公租房定价机制进行分析,总结其可借鉴经验。然后,对国内包括福州、北京、广州等六个城市公租房定价现状进行研究,并对其租金定价方法、标准以及政府补贴等问题进行总结。

基于BOT模式的公租房定价机制研究

增加公租房供给是我国住房保障政策的重点,而公租房定价是住房保障可持续发展的难题。基于BOT模式发展公租房,能够借助民营资本的综合优势解决政府财政资金相对紧缺与保障家庭支付能力不足的矛盾。基于保障性、公平性、可持续发展等原则,深入研究设计了BOT模式下的公租房定价机制,提出了采取名义租金、实际租金的"双租金制"和实行"租补分离"的定价思路。研究结果为完善我国住房保障制度提供了理论支持,也为公租房定价实践提供了重要参考。

公租房租金定价影响因素的评价研究

在我国公租房租金定价影响因素指标体系的构建基础上,通过使用组合赋权法和灰色加权平均关联度法,构建了公租房定价因素评价模型,实证分析了公租房租金定价影响因素,并深入探讨以上影响因素对一线、二线、三线共9个城市的不同影响,其结果显示:人均可支配收入、市场租金水平、区位、公租房成本是影响我国公租房租金定价的主要因素。另外,相对而言,租金定价影响因素对一线、二线城市的影响较大,对三线城市的影响较弱。

物流托盘共用供应链系统协调优化定价策略

物流托盘共用供应链系统包括托盘租赁、回收、供应等过程,其优化运作既与托盘租赁过程的租价、租期、租赁需求等相关,又与回收过程的动态返还量、循环次数等相关。为提高托盘租赁服务质量,实现利润最大化,托盘运营商必须制定优化的托盘租赁价格。文章针对托盘共用供应链系统运作过程特点,研究物流托盘共用供应链系统优化定价策略,得到了托盘返还率固定与非固定情形下不同租期的租赁优化定价策略。这种考虑租期与返回率影响的协调优化定价策略,能促使托盘运营商更为有效地控制和管理回收流程与再租赁流程,为实现托盘共用供应链系统双方共同获利,促进托盘循环利用,提供了一种理论方法。

房地产税对住房租赁价格的影响:来自重庆的经验证据

在高房价的现实背景下,要实现城市居民"居者有其屋",住房租赁市场发挥着重要作用,但高房租却成为"租者有其屋"的重要障碍。有鉴于此,本文基于2011年重庆市房地产税试点改革这一自然实验,利用合成控制法评估了房地产税对城市住房租赁价格的影响。研究发现,开征房地产税在短期内对住房租赁价格有显著抑制作用,在重庆房地产税试点政策实施一年内,其住房租赁价格平均每月相较于潜在价格下降了1.31元/m^2,降幅达到8.12%;但从长期来看,房地产税对住房租赁价格的负向影响较小且不显著,住房租赁价格也重新恢复上升趋势。本文的研究结论不仅揭示了房地产税在我国住房租赁市场的价格效应,也为我国政府通过房地产税来调节住房租赁价格提供了理论支持与经验证据。

基于抽水蓄能电站并网的电网购电优化模型研究

以湖南省黑麋峰电站为例,基于电网公司购电决策原则,结合不同经营模式下新投抽水蓄能电站的具体经营特点,构建了不同模式抽水蓄能电站并网运行的电网购电优化决策模型。实例分析结果表明,该模型有效、可行,对电网购电行为决策的制定具有实践价值。

我国住房价格与租金背离的行为解释

马克思的地租理论及迪帕斯奎尔-惠顿模型(D-W模型),均认为房价与租金成正比关系。然而我国现实数据显示:房价与租金受各种因素的干扰而呈现出非正比的背离关系。房价与租金背离的缘由是土地制度导致市场供给短缺,体制转轨使得住房需求激增、居住文化加剧供需矛盾。而粮食安全问题、"小产权房"现象、宏观调控政策则强化了房价与租金的背离关系。为此,应继续大力发展开发业务,满足日益增长的购房需求,同时加强对租赁市场的培育。

基于特征价格模型的城中村出租屋租金影响因素研究——以深圳市福田区为例

在经济发展和城市化进程加速的背景下,城中村出租屋已成为发达城市住宅租赁市场的重要组成部分,同时又是一种不同于其他物业的特殊存在。运用特征价格理论对深圳市福田区城中村出租屋租金的影响因素进行研究。从建筑特征、区位特征、邻里特征和租约特征等4个维度,构建城中村出租屋特征价格指标体系并选取相关变量。通过建立特征价格模型,结合实证研究,量化处理特征变量,得出深圳市福田区城中村出租屋租金构成的内在规律。

基于灰色关联分析法的公共租赁住房租金定价模型研究——以苏州市为例

针对我国公租房租金定价实践中出现的租金标准混乱、定价方法单一等问题,首先利用主成分分析法筛选城市,然后根据公租房租金定价原则选取灰色关联分析法的比较因素,建立租金定价模型,最终得到苏州市的公租房租金价格区间,并提出优化公租房租金定价的建议。