农房盘活视角下宅基地利用合法化新解

农房盘活有其政策背景,既有政策激励也有政策限制。将适度放活农房使用权的政策意蕴分解后,厘清“适度”之界限与“放活”之方式,结合试点地区“盘活”之形式,得出以转移所有权为锚而分为未转移农房所有权与转移农房所有权并加以阐述。考量现有政策分析得出,宅基地使用权并非无期限,且宅基地使用权依附于房权,房权可以吸收地权。为适度放活农房之使用权以及增加农民财产性收入,提出建构宅基地有权使用制度,辅之以农房使用寿命为期限的盘活制度,但原农房所有权人(宅基地使用权人)之权利会因是否转移农房所有权而有所不同。未转移农房所有权的农民,在农房灭失后,可基于成员资格重新申请宅基地使用权,形成了物尽其用和权利保障的良性循环,反之则不然。从而引申出农房盘活的构想,包括农房盘活中的主体确定、盘活形式的扩张与限制、盘活的期限设置、盘活的底线坚守与盘活的登记与备案。

农村集体成员与集体成员关系的规范分析与司法裁判

对集体成员资格的认定,不应采用构成要件理论,而应采用动态系统理论,给司法裁判更大的灵活性。集体土地所有权行使中的集体成员与集体成员关系,可以参照适用《民法典》按份共有的相关规定。集体成员等额享有集体土地权益,也可以基于章程、决议或者法律规定的不同事由而份额有所不同。有些家庭成员并不是集体成员,也不是农村承包经营户的成员或宅基地使用户的成员。第二轮土地承包时农户内的集体成员,按份享有土地承包经营权。向集体申请宅基地时或宅基地确权发证时农户内的集体成员,按份享有宅基地使用权。集体成员流转承包地、宅基地时,同一集体的其他成员享有同等条件下的优先权。司法裁判应当积极回应改革政策,非同一集体的成员之间转让土地承包经营权和宅基地使用权,合同并不当然无效。

宅基地集体所有权行使主体运行模式的机制、困境与选择——基于制度改革情景下的社会生态系统框架

明晰宅基地集体所有权行使主体运行模式对落实宅基地所有权至关重要。本文基于宅基地制度改革试点地区江西省鹰潭市余江区的改革案例,借助社会生态系统框架,构建了一个具有操作性的分析框架来分析宅基地集体所有权行使主体的运行模式。本文发现,不同的宅基地集体所有权行使主体在宅基地制度改革中的运行模式和机制差异较大:农村集体经济组织主导模式将集体经济利益作为主要动员手段和方式;村民委员会主导模式将行政力量作为主要动员手段和方式;村民事务理事会主导模式将人情关系作为主要动员手段和方式。不同运行模式适用性差异较大,面临多种困境。最后,本文对未来宅基地集体所有权行使主体的选择和运行提出建议:第一,坚持以农村集体经济组织行使宅基地所有权为主,多种所有权行使主体并存;第二,进一步完善农村集体经济组织宅基地治理运行机制,明确村民事务理事会等村民自治组织在宅基地管理中的法律地位与职责;第三,注重提高宅基地制度改革中农民满意度和获得感,筑牢深化改革的根基。

北京市昌平区农村宅基地制度改革试点的实践及展望

农村宅基地制度改革是推进乡村振兴战略的重要一环,对于实现农村社会经济的可持续发展具有重要意义。党的二十大报告提出:“要深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益。”2023年中央一号文件也对稳慎推进农村宅基地制度改革试点工作做出了部署。北京市昌平区作为全国农村宅基地制度改革试点地区之一,聚焦“保障居住、管住乱建、盘活闲置”的工作目标,积极探索建立关于规范流转、盘活利用等管理机制,推进确权登记颁证试点、历史遗留问题处置等有关工作,稳妥有序推进“三权分置”改革任务。本研究旨在深入探析昌平区农村宅基地制度改革试点工作背景、主要做法、进展成效、存在问题及工作展望,以期为其他地区宅基地制度改革提供有益的借鉴。

中国农村宅基地所有权代理行使主体比较研究

随着农村宅基地“三权分置”改革的推进,如何落实好“三权”--所有权、资格权和使用权成为当前研究热点。在所有权的相关研究中,现有研究主要分析了所有权的落实对宅基地制度改革的影响以及当前宅基地所有权制度存在的问题,而对宅基地所有权落实视角下行使主体特征的研究与比较相对不足。基于此,本研究根据当前宅基地所有权主体的特征,剖析宅基地制度改革中所有权主体的代理形式--农村集体经济组织、村民委员会和村民理事会的形式、职能、行权机制以及存在的问题。研究发现:当前宅基地制度改革中3种所有权代理行使主体在形式、职能以及行权机制上存在较大的差异,三者均无法完全胜任宅基地所有权行使主体的角色。因此,需因地制宜选择宅基地所有权代理行使主体,对现有的村民自治组织进行职能分割与改进,同时应考虑延伸宅基地所有权行使主体的权能范围。

无人机农村宅基地高精度确权应用

利用无人机进行农村土地确权具有效率高、成本低的优势。通过开展简易无人机低空摄影测量试验,采用运动恢复结构数据处理方法,得到影像外方位元素的近似值,再利用附加参数的自检校光束法进行平差,明显提高了无人机低空摄影测量的定位精度,表明该方法具有一定的实用价值;通过分析影响无人机摄影测量精度的主要因素,给出了控制无人机低空摄影测量精度的若干建议。

宅基地“三权分置”:一个引入配给权的分析框架

宅基地"三权分置"是指将宅基地取得资格从使用权中分离出来单独设立配给权,形成宅基地所有权、配给权和使用权的"三权分置"。宅基地"三权分置"是夯实宅基地居住保障功能并逐步实现宅基地财产收益功能的有效途径。推进宅基地"三权分置"应以"夯实宅基地保障功能、增加农民财产性收益、提高资源配置效率"为目标,以"落实所有权、稳定配给权、放活使用权"为实施路径,逐步理顺权利边界和"三权"相互关系,充分发挥"三权"各自功能和整体效用:(1)落实所有权,增强所有权主体自治权利;(2)稳定配给权,夯实农户住房保障基础;(3)放活使用权,显化宅基地财产权收益。

宅基地制度改革试点的法律逻辑

宅基地是农民的基本生活保障(住房保障),宅基地的分配也就体现着福利性和公平性,只要是本集体成员,在符合规划的前提下,均有权无偿申请取得宅基地,"一户一宅"政策具有正当性;在供地紧张的地区,可以探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式。但宅基地的福利性并不能抹杀宅基地使用权本身的财产属性,农民无偿地创设取得宅基地使用权之后,即享有这种被《物权法》确认为用益物权的财产,宅基地使用权的流转或处分是宅基地财产属性的题中之义,无论是否承认宅基地的保障功能,都不影响宅基地使用权的流转。在目前社会发展现状下,宅基地使用权流转主要体现在:慎重稳妥推进农户住房财产权抵押、转让,探索农民增加财产性收入渠道;在受让人取得住房所有权时,取得宅基地使用权的法定租赁权。

农村宅基地制度:从管制、赋权到盘活

宅基地居住保障功能是农村宅基地制度改革的底线,宅基地财产功能的发挥也是以满足居住保障功能为前提而展开,宅基地"三权"分置为此提供了相应的制度空间。宅基地资格权的永续保有决定了宅基地使用权的身份属性不能破除,宅基地的市场化路径依赖于宅基地使用权的利用权的市场化。既定的房地一体原则在"三权"分置之下,可被解释为房屋所有权与其占有范围内的宅基地租赁权的权利主体相一致,非本集体成员或城镇居民仅取得房屋所有权与宅基地租赁权,并不享有宅基地使用权。相应地,宅基地使用权抵押权实现之时,非本集体成员或城镇居民作为受让人也仅取得宅基地租赁权,农民住房财产权继承之时,亦应作同一解释。宅基地的用途和规划管制应予坚持,但"一户一宅"政策在不同地区有不同的实现途径,宅基地审批程序应予简化。

农村宅基地退出试点改革:模式、困境与对策

2015年我国开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度三项改革试点以来,33个试点县(市、区)在宅基地退出方面进行了积极探索,形成了'平罗经验''余江样板'与'义乌智慧'三种代表性模式。宅基地退出试点改革在取得重大进展的同时,也遭遇了一些困境,如补偿资金缺口较大、长效机制尚未建立以及农民退地积极性不高等。完善'三权分置'框架下宅基地退出机制应是今后试点改革的重要任务。只有健全农民社会保障等配套体系,才能为宅基地退出营造良好的宏观环境。

农村宅基地“三权分置”之权利内容与实现形式

在城乡差距不断扩大、建设用地进一步收紧、农村大量宅基地闲置的背景下,农村宅基地"三权分置"(三权即所有权、资格权、使用权)改革确有必要。文章从宅基地"三权分置"的实施背景、权利内容、实现途径、改革的风险和保障机制等四个方面来构建宅基地"三权分置"的实现形式,以期为宅基地"三权分置"理论研究和顶层设计提供有益参考。

宅基地流转的实践路径、权利结构与制度回应

从改革政策和试点实践来看,宅基地流转沿着农户自决和集体主导的双重路径展开。农户流转农房引致宅基地使用权流转,本集体经济组织成员以外的社会主体因农房转让或者抵押而取得房屋所有权的,同时取得宅基地法定租赁权;如果农房流转作为经营性用途的,理应由农民集体为农房受让人设定集体经营性建设用地使用权。在集体主导宅基地流转场合,农户实现户有所居,社会主体通过集体出让取得集体经营性建设用地使用权。宅基地流转的制度设计,需要通过集体权能充实和成员资格认定,落实集体土地所有权,保障农户居住资格利益;社会主体取得的宅基地权利应因宅基地流转路径的不同,而类型化构造为宅基地法定租赁权和集体经营性建设用地使用权。

农村宅基地有偿使用的实践、问题与对策--基于宁夏平罗、江西余江与浙江义乌试点改革的调查

农村宅基地有偿使用是近年“三块地”试点改革的重要内容。考察“平罗经验”“余江样板”与“义乌智慧”等试点改革模式,可以看出试点地区在探索宅基地有偿使用的收费对象、收费标准与收支管理等方面积累了宝贵经验,但也暴露了一些问题,如各地征费政策不一、征费难度较大、倒逼效果(使用人退出宅基地)欠佳等。因此,完善“三权分置”框架下宅基地有偿使用制度应是今后改革的重要任务,而建立科学高效的宅基地管理体系才能为宅基地有偿使用提供可靠保障。

乡村振兴中宅基地退出的经验、困境与进路——基于G自治区H村的考察与分析

宅基地退出改革是实现乡村振兴的关键。H村作为改革试点地区中的一个示范村,在宅基地退出改革试点实践中形成了“宅基地置换+旧房换新证”经验,有效地解决了宅基地的历史遗留问题;探索“土地复垦+旧房美化”模式,盘活了宅基地经济价值。文章针对宅基地退出面临的法律规定与配套制度不完善、长效机制缺乏等实践困境提出其未来进路:一是及时总结试点经验,完善配套法律制度;二是构建改革的长效机制,巩固宅基地退出成果。

乡村振兴战略背景下宅基地“三权分置”的实践探索与优化建议

农村宅基地一直以来都是农民生存发展的根基,具有社会保障属性。近年来,随着城市化的不断加快,大量的农民迁入城镇,宅基地的闲置问题逐渐凸显。宅基地"三权分置"作为我国农村土地制度的一大变革,对于盘活土地资源以及促进农村经济发展都具有重要的积极意义。该文根据宅基地"三权分置"的政策情况出发,运用文献研究法与案例分析法,梳理了宅基地制度的演变历程,比较试点地区的政策实施情况,分析了宅基地"三权分置"制度的实施意义及现行困境,并提出了针对性的改革优化建议,为全国范围内进一步推行宅基地制度改革提供参考借鉴。

基于行为决策理论的宅基地退出影响因素分析——甘肃省654户调查数据的实证

文章根据甘肃省654户农户问卷调查数据,基于行为决策理论,运用Probit模型和结构方程模型揭示了农户宅基地退出的影响因素。研究结果表明:农户的文化程度差异、是否在外非农务工、是否有城镇户口等自身特征的不同,会使他们对退出宅基地的态度产生差异;农户的从众示范效应和退出宅基地后不确定性风险对农户宅基地退出意愿影响最大,是影响农户退出宅基地意愿的主导因素;宅基地的禀赋效应也显著影响农户宅基地退出。相关政策建议:(1)从社保、就业和宅基地退出后生活支出三个方面减少农户宅基地退出后的不确定性风险,从而消除其宅基地退出后顾之忧;(2)利用农户的从众示范效应分批退出;(3)采取多样化的退出补偿方式。

“地权集体化”:传统农区宅基地制度改革的逻辑

由于基层多样的制度创新,传统农区宅基地制度改革超出了现行政策提倡的财产化改革的范畴,需要在理论上作出新的概括。以两个村庄的宅基地制度改革案例为分析对象,通过治理视角考察宅基地制度改革背景下,宅基地地权集体化的政治社会效应及其结构性条件。研究发现,传统农区宅基地地权集体化超越了保障农民财产权的经济效应,具有提高宅基地管理效率,推进村庄建设,提升基层治理能力的政治社会效应。宅基地地权集体化的实现,有赖于农村集体土地所有制的制度基础、“权责均衡”的治理基础及政府支持的政治空间。研究证明,传统农区宅基地制度改革的关键不是扩大权能,而是实现宅基地有效治理。在宅基地制度改革中,“集体”的权利可以被激活,因此,宅基地制度改革需要给村集体留出实践其所有权的空间。

农村宅基地使用权退出的难题与对策--以梅州市城东镇为例

调查显示,农村宅基地利用存在一户多宅、面积超标、利用率低、布局散乱等现象,宅基地使用权的退出面临着产权界定模糊、农民认识偏差、村民乡土情结较重、社会保障体系不完善等问题。推动宅基地使用权的退出,要从村民观念及社会结构考虑,从村民的切身利益出发。只有加快进行宅基地及农民房屋的确权工作,完善农民的社会保障机制,鼓励以村为单位对村民进行集中安置,积极引导农民自身观念的转变,才能更好地盘活农村建设用地,缓解新型城镇化发展中建设用地与耕地之间的矛盾。

十家子镇农村宅基地确权技术设计与实施

全国土地调查工作正在全面开展,各地政府也积极响应国家号召,对管辖区域范围内的土地进行详细的调查登记工作。我国是一个农业大国,只有农民的利益得到保证,我国才可以稳定发展。要全面查清土地利用现状,确定宅基地的归属问题,根据调查结果进行权属登记工作,将土地所有权落实在村民身上,从根本上保护农民的权益。本文参考国家下发的文件,根据相关测量规范,编写了宅基地确权的技术设计,主要包括权属调查、数据采集、权属材料登记等工作。按照技术设计书的要求在十家子镇开展宅基地确权工作,首先进行权属调查工作,通知村民上交土地权利证明等文件,之后选取华测E91仪器使用GPS定位法进行界址测量与房屋测量,将得到的测量成果与收集的材料进行核实后,制成宗地图并登记,对收集的权属材料和测量数据进行自检,最后向国土局提交成果。

宅基地“三权分置”之法权配置

自承包地“三权分置”分置之后,宅基地“三权分置”成为我国新一轮农村土地改革基本方向,改革之意旨在于赋予农民更多财产权利,保障农民权益的同时盘活农村闲置土地,以更有效率地利用农村土地,对于宅基地“三权”的设计路径众说纷纭,总体上分为“重塑说”与“分解说”。相较而言“重塑说”理论难以适应我国法律体系,并无法充分实现政策之意旨。为在保障农民权益的前提下使第三社会主体分享农村土地权利,应采用“分解说”中双层用益物权结构将“第三权”命名为“宅基地经营权”,并明确其用益物权属性。同时,应明确宅基地“三权分置”下宅基地使用权的收益、抵押权能,此外,为满足社会主体通过获得“宅基地经营权”利用宅基地之需要,应拓展宅基地用途,并在此基础上借鉴承包地“三权分置”以及宅基地试点相关经验对“宅基地经营权”的流转主体、流转方式、流转期限等问题进行法律设计。