农户宅基地资格权退出意愿及其影响因素研究

农村宅基地“三权分置”背景下资格权退出的战略价值日益凸显。本文基于山东省五莲县38个村庄的190份问卷数据,依托农户决策理论,运用统计分析、二元Logistic回归模型方法对农户宅基地资格权退出意愿及影响因素进行分析。结果显示:受访农户整体的退出意愿不强;农户的退出意愿受多种因素的综合影响,与农户受教育程度等4个因素呈显著正相关,与村庄所处地形条件等3个因素呈显著负相关;农户对宅基地制度改革认知不足,对宅基地权利归属认知存在偏差。

论农村宅基地使用权退出制度的完善

"宅基地退出"不是严格的法律概念,其实质是"宅基地使用权退出",属于物权变动的范畴。目前对宅基地使用权退出的法律规定基本上还是空白,各地方的实践主要以政府推动、行政行为为主,农村集体和集体成员的主体地位没有得到体现,土地权利没有保障,宅基地使用权退出的性质不清、程序不明确、补偿不合理,应在明确其民事法律关系性质的基础上合理确定宅基地使用权退出的事由与方式,并对宅基地使用权退出进行适当的规制与扶持。

产权让渡、价值实现与宅基地退出收益分享——基于金寨、余江的实地调查

合理分享宅基地退出收益,切实保障宅基地产权主体合法权益,是促进闲置宅基地退出,提高宅基地配置和利用效率的重要途径。基于“产权结构决定收益分配结构”这一逻辑主线,本文构建了“产权让渡-价值实现-宅基地退出收益分享”的理论分析框架,借助安徽金寨县和江西鹰潭市余江区的实地调查,分析了不同宅基地退出情景下农民集体和农户的权利让渡状态及其退出收益分享比例。研究发现:(1)宅基地退出本质上是产权主体对权利的让渡,产权主体让渡权利的不同决定了其退出收益的分享比例也不同。(2)产权主体即使让渡相同的权利,也会因为权利载体可实现的价值量不同而实际分享不同数量的收益。(3)即使在案例区这样市场交易不够活跃的传统农区和经济欠发达农区,农户让渡宅基地资格权的所得收益也已明显低于让渡使用权的收益。同时,村级集体经济组织或村民小组作为宅基地所有权的实际行使者并未在退出收益分享中得到应有的比例。据此,本文研究认为:不同产权主体对宅基地退出收益的分享应根据其权利让渡的类型和程度,参照宅基地价值的实现度来确定;对农户宅基地产权权益的关注重点应由保障资格权权益转向显化和保障使用权权益;而对于传统农区和经济欠发达农区来说,村级集体经济组织或村民小组缺乏有效的产权实施能力,其所有权权益应在退出收益分享中给予足够的尊重和重视。