宅基地使用权依托农房转让的制度沿革、司法裁判与实践创新

宅基地使用权依托农房转让的制度沿革经历了从允许到限制的转变,体现了政府政策的强制驱动和利益诱导的结合。宅基地使用权依托农房转让的司法裁判具有明显的被动性,农户在集体经济组织外部转让农房时,法院一般会认定该转让合同无效,但司法政策又为宅基地改革预留了政策空间,体现了原则性与灵活性的统一。在宅基地使用权依托农房转让的实践创新中,国家并没有直接废除宅基地使用权依托农房限制转让的既有路径,径行允许转让,而是秉持审慎原则,独辟蹊径。试点地区宅基地使用权依托农房转让下受让人范围拓展,与集体经营性建设用地入市衔接,与宅基地资格权退出耦合及与宅基地入股、合作打通,均体现了对宅基地使用权权能受限的克服。

农村住宅买卖合同的效力——以“房地产权分离原则”和“房地交易一体原则”的区分为研究视角

随着近现代城市多层建筑的出现,产生了房地产权分离原则。该原则逐渐成为整个不动产领域的立法原则,其目的在于赋予多层建筑中的区分所有权人单独处分其房屋的权利。另外,考虑到房地物理属性的不可分性,在房地产交易时应坚持房地一体原则。我们应根据房地交易一体原则,而不是产权分离原则去判断农村住宅买卖合同的效力。农村住宅买卖合同的标的物,既包括农村住宅,也包括宅基地。我国法律对取得宅基地使用权的主体资格有限制性规定,如果农村住宅买受人不具备取得宅基地使用权的资格,转让宅基地使用权无效,根据房地交易一体原则,宅基地使用权转让无效会导致农村住宅买卖合同整体无效。

宅基地“三权分置”改革:制度创新、功能探究与建构方略

2021年中央一号文件指出,加强宅基地管理,稳慎推进农村宅基地制度改革试点,探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式。当前宅基地“三权分置”改革正处于关键阶段,制度变革带来了农村社会发展的时代机遇,也在实践过程中产生了空心村、一户多宅等问题。宅基地“三权分置”改革是一项兼具社会政治功能、经济功能与法理功能的政策方针,通过在明晰产权改革重点、完善拓展改革试点体系、做好与相关法律制度衔接等层面推进深化改革,促进农村土地节约集约利用并助推农村经营制度的自我完善。

“三权分置”改革下农村房屋抵押合同效力探究

在司法实践中,关于农村房屋抵押合同的效力问题一直存在着有效与无效之争。法院基于“房地一体”原则,常常认定农村房屋抵押合同无效。虽然法院的认定没有违背农村宅基地使用权不得抵押的法律规定,但与目前适度放活宅基地和农民房屋使用权的政策目标相差甚远。在目前的法律框架下,“房地一体”原则有其规范的适用范围,不宜盲目适用于农村房屋抵押合同。在符合政策原则的条件下贯彻农村房屋与宅基地处分相分离的原则,承认农村房屋抵押合同有效,可以充分发挥农村宅基地和房屋的经济价值,促进新农村建设。

利益相关者视角下农村宅基地“三权分置” 改革效果研究——基于社会网络分析

文章运用社会网络分析法,以长垣市为例,剖析宅基地“三权分置”改革中利益相关者之间的关系结构特征及问题,探寻改善关系结构的对策,为宅基地“三权分置”改革的科学有序推进提供决策参考。研究发现,长垣市宅基地“三权分置”改革中的利益相关者之间初步建立了良好的联系和沟通机制,没有出现明显的结构空洞;村委会、乡政府和自然资源管理部门位于网络中心,具有战略性优势地位;整体网络密度有待提高。因此,宅基地“三权分置”改革亟需为边缘利益相关者创设多元参与途径,提高其中心性,增加网络中的“桥”联结,消除结构洞,提高整体网络的密度。

典权现代价值之探析

典权制度是我国土生土长的物权制度,对于典权存废学界一直存在争议。典权存废之争的实质是关于法律继承与移植的不同态度,从辩证角度来看,典权的存在有其客观条件和现实土壤。与不动产质权、担保用益、买回合同制度相比,典权有其自身优势,更加契合我国社会发展和民族需要。典权可以破除我国农村土地“三权分置”的理论困境,在农村房屋流转和土地流转上发挥作用。

宅基地“三权分置”背景下农村房屋买卖合同效力的研究

"农民与非本集体经济组织成员签订的房屋买卖合同"的效力问题,一直存在争议。法院常认定此类合同无效,这种做法虽符合当前法律规定,但与未来法律、政策目标相差甚远。在农村宅基地"三权分置"的背景下,农民对外转让房屋时,认定农村房屋买卖合同的效力,应注重"法无禁止即自由"、坚持"物权区分"原则。同时还应赋予农村本集体经济组织的成员享有"宅基地优先购买权",有条件的承认合同有效,以"放活"农民的固有资产,化解当前农村地区经济发展中遇到的问题。

农村宅基地“三权分置”改革探析

近年来,宅基地制度改革试点在宅基地取得、有偿使用、无偿退出、交易流转等方面成效显著,但也面临着诸多问题。党的十九大提出实施乡村振兴战略,并具体作出了宅基地所有权、资格权、使用权三权分置的改革部署。目前,三权分置改革主要面临着如何明晰权属关系、如何确定资格权的地位等问题。探索三权分置改革应当做好确权工作,从法律层面确定资格权的地位,从而实现盘活农村宅基地,促进经济发展的目的。

“三权分置”下农村集体经济的发展机遇与路径探索

在农村土地集体所有制条件下,土地一直占据农村集体经济所有资产的主要成分,但由于各种制度瓶颈的制约,农村集体经济一直难以发挥其土地资产效用,难以为其生产和公共服务募得资金,农村集体经济的发展面临着种种困难。农村土地产权制度的革新如"三权分置"的推进,特别是利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的创新探索又给农村集体经济发展破除制度瓶颈,迎来新的发展机遇提供了可能。"三权分置"改革背景下,利用集体建设用地建设租赁住房探索农村集体经济的发展机遇及其面临的挑战,并据此对新时期农村集体经济发展提出建议,毫无疑问是有意义的。

宅基地使用权对外流转的概念廓清、政策意蕴与路径实现

“流转”一词的内涵与物权变动联系紧密,包括物权的设立、变更与转让。对外流转本质是指代权利分置,也即只有分置出新的、独立的权利,才能顺利实现宅基地流转之目的。政策文件中的“适度”重在通过扩展宅基地的用途,为农村新产业新业态的发展提供用房空间;“放活”意在创设出可以进入市场流转的具体路径,化解实践困局。可以参照适用土地经营权,通过权利分置这一“分”路径,将宅基地使用权分置出农房土地使用权以供外部主体向集体提出申请,并在获批后临时使用农房土地之用。

农村宅基地“三权分置”与股份制改革

通过系列政策文本解读,厘清农村宅基地"三权"的名实关系及其权利内涵,主张农村宅基地改革应当区分为保障型与资产型两类,进而确定其市场化空间与路径。重点论证农村资产型宅基地股份制改革所涉的对象范围、前提条件、基本原则和路径选择,力求以股份制改革为杠杆,撬动庞大的农村宅基地资产,立体化、多向度地增进集体和农户宅基地福利,助推农村、农业的现代化转型。

宅基地“三权分置”探索中的地方创新与启示——以浙江省瑞安市为例

自中央提出乡村振兴战略以来,各地都进行了"三权分置"的改革探索,以盘活农民闲置的宅基地和农房,带动乡村产业振兴,带领农民致富。瑞安市的改革是在维护农民财产权益不受损的前提下,通过对宅基地使用权中的租赁权益进行颁证、登记、金融支持、规范流转农房改造的审批制度与流程等一系列措施,推动农村闲置宅基地与社会资本的融合,实现农民资产的金融增值。其政策方案既借鉴了其它地方的做法和经验,也有自己的创新和探索。

非保障性宅基地使用权的市场化变革

农村宅基地超标准、“一户多宅”的问题十分普遍,此外,还存在非集体成员以及非农业户口占用农村宅基地、城镇居民继承农村住宅的现象,这些都导致不具有保障功能的宅基地占比越来越高。保障性宅基地与非保障性宅基地应当分开变革,保障性宅基地限制市场化转让,建立非保障性宅基地自由流转市场。如此变革具有可行性,因为目前不但有流转需求,而且实际流转着的主要是非保障性宅基地。非保障性宅基地市场化的具体措施包括:一是将有独立四至的非保障性宅基地市场化、鼓励超标准宅基地的超标准部分流转,允许未建住宅的宅基地流转;二是以收取住宅保有税替代土地出让金;三是建立以宅基地使用权人直接转让为主的宅基地市场,允许城镇居民购买宅基地。

房地分离:宅基地流转之钥——以宅基地使用权继承之困局为切入点

尽管具有一定保障性,但宅基地制度的首要目标在于经济管理,其表面上强调"户有所居",实际是"户有定居"。宅基地上使用权所承载的管理性与农民自费建造农房所有权的私权性,存在内在的矛盾,不应适用房地一体规则,因为后者遵循着传统民法应对市场交易的基本逻辑。自然资源部所发布的文件明确了宅基地使用权可以由城镇居民继承,内核乃是基于房地一体,以房屋所有权的可继承带动宅基地使用权的可继承,颇为冒进。宅基地上所有权与房屋使用权应当分离,这将为宅基地的流转与乡村振兴提供新的契机:农房的自由流转加上宅基地使用权的农民保有,将最大限度地在现有阶段实现市场与制度的有机契合;对于取得农房的所有权人,在房地分离之下,可以借助对宅基地使用权的法定租赁来设计合理的权利结构。