Study on Circulation and Management of Rural Land Use Right

Currently,agriculture and rural economy have entered a new development stage. According to market demands and comparative advantages of regional resources,strategic adjustment of agricultural structure and realizing transformation from traditional agriculture to modern agriculture have become primary tasks. Land is the essential element of agricultural production,making innovation upon rural land use system and establishing flexible and effective land circulation system concern efficiency and optimization of agricultural resource allocation and development of rural element market. With more and more farmers engaged in secondary and tertiary industries,land left by those farmers is circulated to those farmers willing to do farming. Rural land circulation is inevitable trend of economic and social development,but it is a progressive process. To realize smooth rural land circulation,there must be standardized system.

“三权分置”下农村宅基地流转的路径选择与规则建构

农村宅基地流转是实现宅基地“三权分置”的重要内容,其路径选择与规则建构对于宅基地“三权分置”的有效实现具有重要意义和价值。宅基地的“保障功能”和“福利性”决定了农村宅基地权利不能单独流转,“房地分离”理论不符合房屋与土地的天然附合,“房地一体”的天然属性决定了房地权利必然一并流转,房带动地流转成为“三权分置”下宅基地流转的路径选择。宅基地使用权在该流转中是一种由《民法典》宅基地使用权分化出来的以使用和收益为内容的用益物权,其应当是有偿、有期限的,类似于“土地经营权”的用益物权。文章以浙江省象山县宅基地改革实践为基础,明确“确权是基础、赋能是核心、机制是关键、保障为根本”的理念,并以此为基础对农民宅基地流转进行规则建构和机制完善。

“三权分置”下宅基地使用权利用主体多元化的路径探索

随着“三权分置”改革的不断深入和城乡融合的进一步发展,农村宅基地资源的开发利用是当前土地制度改革的关键。但宅基地使用权所具有的身份性使其流转受到极大的限制,致使宅基地被大量闲置和浪费,也难以解决“一户多宅”的问题。引入多元主体共同开发利用农村宅基地资源,构建新型宅基地盘活利用主体结构,应当完全放开宅基地使用权受让主体范围,拓展宅基地流转方式及多主体利用,健全宅基地退出机制和流转交易市场建设,完善宅基地经营性用途和利益分配机制,才能促进农村宅基地资源的有效利用,助力农村共同富裕和乡村全面振兴。

宅基地使用权对外流转的概念廓清、政策意蕴与路径实现

“流转”一词的内涵与物权变动联系紧密,包括物权的设立、变更与转让。对外流转本质是指代权利分置,也即只有分置出新的、独立的权利,才能顺利实现宅基地流转之目的。政策文件中的“适度”重在通过扩展宅基地的用途,为农村新产业新业态的发展提供用房空间;“放活”意在创设出可以进入市场流转的具体路径,化解实践困局。可以参照适用土地经营权,通过权利分置这一“分”路径,将宅基地使用权分置出农房土地使用权以供外部主体向集体提出申请,并在获批后临时使用农房土地之用。

基于模糊综合评价模型的农村宅基地流转风险评价

农村宅基地功能的特殊性及对农民的重要性，决定了宅基地制度改革的敏感性和风险性。如何让改革的风险最小化，利益最大化，是该项制度改革成功的关键，因此研究农村宅基地使用权流转的风险问题十分必要。文章在界定农村宅基地流转风险内涵的基础上，从农户的“经济、社会、环境和保障因素”四个维度构建宅基地流转的农户个体风险评估体系，然后运用层次分析法和模糊综合评价法对广东省翁源县的样本数据进行实证评估，得出农户个体风险处于“中警”级别，应重点关注家庭农业收入占比、家庭自我发展能力和新环境适应能力等具体微观的敏感性指标带来的风险问题。

“三块地”改革背景下集体建设用地使用权的再体系化

集体建设用地使用权应类型化为集体经营性建设用地使用权、集体公益性建设用地使用权与宅基地使用权。入市客体仅限于集体经营性建设用地,实施主体的入市行为需符合农民集体决议程序以及国土空间规划。只能有偿出让设立集体经营性建设用地使用权,并通过转让、互换、出资、赠与或抵押等方式流转。入市与征收是联动和分工的关系,若出让金数额或调节金缴纳比例与征地补偿标准保持适当平衡,征收与入市模式的差异不大。应采用“法定+意定”相结合的模式在集体内部成员之间分配土地增值收益抑或征收补偿费。宅基地使用权应坚持特殊主体居住保障的功能定位,视为法定的非经营性建设用地。在符合土地规划的前提下,三种集体建设用地应当允许相互转化,将转权与入市两个步骤有机结合。

我国宅基地使用权流转的解禁

农村宅基地等农地使用权流转一直为我国现行法律所禁止。这一起源于计划经济时期的农村土地管理法律制度在现阶段市场经济条件下面临日益严峻的挑战。尽管学术界在我国农地使用权能否流转问题上争议很大,但随着这一法律制度得以支撑的经济基础的丧失、对经济建设阻碍作用的凸现以及法律的公平性遭到质疑,解禁宅基地等农地使用权流转已为大势所趋。我国应当因势利导在正确的立法理念指导下,完善宅基地等农地使用权流转的配套法律机制,在试点的基础上逐步开禁宅基地等农地使用权的流转,科学完善农地使用权流转制度。

新农村建设背景下的宅基地使用权流转初探

从新农村建设的要求出发,分析了我国宅基地使用权流转的制度障碍,探索实现宅基地使用权流转的途径,提出通过推行宅基地有偿使用、明确宅基地使用权的物权性质、建立农村房产登记制度、宅基地流转的价格体系和收益分配体制等措施来实现宅基地使用权的合理流转,以加快新农村建设的步伐。

限制农村宅基地使用权流转正当性辨析

从权利属性、土地利用、社会公平以及城市化等角度阐明了中国当下"禁止城镇居民在农村购置宅基地"等限制农村宅基地使用权流转规制形成的深层社会背景和正当性。农村宅基地使用权具有身份性、无偿性和福利性,这些权利属性限定了其不具备自由交易、流转入市的条件;允许农村宅基地进入土地市场并不会很有高的市场价值和提高土地利用效率,相反会破坏城乡土地规划的整体布局,打乱建设用地的使用秩序,使得城市土地政策难以实施,从而大大降低土地的使用效率;不限制农村宅基地使用权流转必然割断农民在城乡之间的纽带,损害农民生存和发展的安全机制,贻误城市化进程。

我国宅基地流转法律问题探究

宅基地使用权是我国农村居民重要的住宅福利制度,但伴随着城镇化的快速发展,大量农民进城务工,宅基地大批闲置,造成了"乡村空心化"现象和严重的土地资源浪费。在全国土地资源紧缺的大背景下,建立与完善宅基地流转机制是解决宅基地闲置的一项可行方案。但是我国关于宅基地流转的法律规定在实践中可操作性较低,并且各地方政府的规定不一。文章总结了国内较为典型的土地流转模式,并结合现实存在的问题进行分析,提出了完善土地流转机制的参考方案。

城乡融合发展中宅基地使用权流转的必要限制与合理扩张

宅基地三权分置改革背景下,推进农村宅基地使用权流转是大势所趋。在城乡融合发展中,宅基地使用权流转的必要限制与合理扩张是宅基地使用权流转制度发展的关键,土地增值收益公平补偿和合理共享是土地发展权分析视角的核心要义。宅基地使用权流转制度的构建需体现以土地资源可持续发展为核心的生态功能、以土地利益分配正义为核心的社会功能以及以土地财产属性彰显为核心的经济功能内涵。同时,应妥善应对土地资源利用中存在着的生态风险和社会风险。在推进农村宅基地盘活利用中,须在把握差异性的基础上适度突破限制,构建合理的宅基地增值收益分配机制以达成分配正义,完善宅基地退出补偿机制以提高农民满意度,更应注重政府干预的合理边界以减轻政策风险,从而保障农民合法的土地权益。

“三权分置”下宅基地信托流转的法律探析

作为推动宅基地流转的助推器,宅基地“三权分置”改革为开展宅基地使用权信托提供了政策依据。通过分析宅基地信托关系的法律构造,明确宅基地信托法律关系的委托人、受托人和受益人分别是宅基地使用权人、农地信托公司和宅基地使用权人,客体是具备用益物权属性的宅基地使用权,目的是切实增加农民收益并发展壮大农村集体经济。在充分结合法理渊源及实践经验的基础上,明晰“三权分置”下宅基地使用权信托的运作流程,实现宅基地信托流转的法律探析。

城镇化进程中农村宅基地使用权流转问题研究

城镇化是一个系统化的浩大工程,它涉及到土地管理、住房保障、人口流动、产业结构、社会保障、城镇管理、财政税收、金融融资等一系列制度协调配合,其中土地制度中农村宅基地使用权制度在城镇化中扮演着尤为重要的角色,成为制约现代城镇化的一个首要需要解决的问题。本文将从法律角度对宅基地使用权流转作出探讨。

我国农村宅基地使用权流转的法律问题研究

我国宅基地使用权设置的初衷在于保障农民的基本生存条件,但是随着社会主义市场经济的高速发展,宅基地使用权的财产属性显然愈发重要。我国现行法律对于宅基地使用权没有明确的规定,但国家政策中对宅基地使用权流转的限制使得农村闲置的土地资源配置得很不合理、农民利益需求得不到满足,甚至阻碍了城乡一体化的进程。此外,从现状来看,宅基地使用权立法体系的缺失间接导致农民私下建立起了一个混乱的宅基地使用权流转地下交易市场,这个处于制度外的市场不仅损害农民利益也损害国家和集体的利益。因此,基于时代发展的要求,国家先行在试点地区尝试了宅基地使用权的自由流转。在试点地区的尝试过程中,宅基地使用权自由流转产生的新问题暴露了出来:政府主导色彩浓重、利益分配不均、农村社会保障制度跟不上等。这些都意味宅基地使用权的自由流转仍有很长的路要走。

城镇化发展背景下宅基地合作开发问题探讨

宅基地无偿使用制度由来已久,农民是否可以以无偿获得的宅基地使用权获利,却始终没有统一的意见。我们结合当前国家经济形势的发展,考虑到大多数市民、农民、国家的利益可以得出的结论是,禁止宅基地流转已经不在符合中国国情。流转是必然的,流转则必然有风险——是否会产生大规模的"游民"?该流转是否会成为富人的"游戏"?脆弱的农村经济是否经得起城市经济的冲击?我们要防止这些危机的产生,就必然要对宅基地流转采取一定的限制,农村宅基地合作开发就是一个很好的解决途径。

“三权分置”改革回顾、研究综述及立法展望--以农村集体土地权利体系的分层解构为视角

"三权分置"思想发端于承包地,而后针对宅基地阐发,体现出在农村集体土地制度全局改革中的理论兼容和制度弹性。当前,"三权分置"研究呈现块状化特点,有必要开启全景视角,审视和应对推行"三权分置"可能遇到的普遍性问题。为此,可在自物权和他物权二分的基础上,将农村集体土地权利体系再解构为所有权、使用权(用益权)、担保权三个层次,结合对承包地、宅基地、集体建设用地三类主要农村集体土地特殊性的分析,提炼能够反映、重构和化简农村集体土地生产关系复杂性的立法思路。具体而言,所有权是原权利,农村集体土地的次级权利和各项权能均由其衍生。作为次级权利,使用权的实现包括初次分配和复次流转两种形态。担保权是次级权利的延伸,其存在基础是使用权的可流转性。立法远景中,农村集体土地所有权人的"代理人"均应逐渐过渡为一元化,国家应克制对所有权的僭越以及垄断同类土地市场的冲动,方能使农村集体土地所有权制度名实相副。农村集体土地使用权的立法和实践经验表明,复次流转制度设计的关键在于去身份化和对价化;通过物权化方式保护复次流转取得的权利是可行路径,使用权流转的行政管制逐步退出是大势所趋。若以强化农村集体土地的担保属性为立法意旨,则其复次流转取得权利的物权化立法方向务必坚持,今后立法的关键在于创设符合规律的、科学的担保权利实现方式。

我国市场经济条件下宅基地使用权流转问题研究

当前,农村宅基地流转是由政府主导的,包括宅基地换房、保障房建设和地票交易等模式,其本质是政府"采购"宅基地。这种行为固然能提高容积率,解决集约使用的问题,但是不合理,因为在没有交易市场的前提下,宅基地是"无价"的,买方垄断的政府"采购"行为,极易形成"掠夺之手"。研究结论:通过扩大宅基地的用益物权,改革户籍制度,引入市场机制,能够保障农民"住房财产权",让农民分享城市化的级差收益。

宅基地“三权分置”改革的农户响应程度及其影响因素——浏阳市实证

基于浏阳市宅基地"三权分置"改革的348份农户调查问卷,从支持度、参与度、满意度三方面探寻农户响应行为的区域分异规律,通过有序Probit模型分析农户响应程度的影响因素,结果表明:(1)农户响应总体情况较好,依城中村、近郊、远郊大致呈反距离衰减特征;(2)对农户总体响应程度产生正向显著影响的因素有带来收入增长、政策宣传意愿、改革总体成效、使用权流转形式,产生显著负向影响的因素有农户性别、家庭年收入、住房用地来源、样本村社距离、补偿机制选择、文化程度、政策了解程度、生活变化预期;(3)对城中村、近郊、远郊的农户响应行为影响强度最大的分别是样本村社距离、使用权流转形式、文化程度。