Urban Residential Land Value Analysis： Case Danyang, China

The research attempts to find out how the location of the CBD(central business district), the dis- tance to the main roads, the distribution of the public facilities, and the urban land-use pattern influence the urban residential land value variations. The study begins by identifying the influences into two categories: general circumstance and micro/neighboring circumstances. Benchmark price and market land value are tested to be the results influenced by general circumstance and both the influential range and the influential force of individual land-use are investigated and compared. At last explicit case comparisons are also taken for testing the result. The finding of the research is not only useful for understanding the spatial patterns of land values, but also beneficial for the policy-makers concerning land administration and urban planning.

规划导向下的城市商业商务用地价值模拟分析——以武汉市中心城区为例

区位条件作为级差地租产生的重要原因,是土地资源在国土空间规划调控和城市选址投资中的主要价值体现。文章以武汉市中心城区商业、商务用地为研究对象,聚焦土地区位价值,从设施配置、人口分布等方面构建评价指标体系,结合混合衰减模型的空间量化表达方式和遗传算法的全局搜索能力,自适应构建特征价格模型下的商业、商务土地价值反演模型。研究发现:第一,遗传算法逼近求解,证实土地价值指数评价指标体系的合理性,以及商业、商务土地价值指标体因子选取的差异性。第二,商业、商务用地现状价值高区具有沿“两江四岸”十字发展轴的分布特征,且二环线附近具有较为清晰的高、低值空间分异。第三,规划实施对商业、商务用地的土地价值提升效果显著,尤其是商业用地价值的提升更依赖规划要素的实施;在空间上,各区域空间发展潜力具有差异性,汉阳、后湖区域具有较好的商业发展前景,光谷东则应侧重商务。

应用基准地价评估城镇综合用地地价的方法

探讨了应用基准地价结合地价楼层分配系数和基准地价结合面积分摊系数两种测算综合用地价格的方法,同时给出了案例分析,并用剩余法对测算结果进行了验证.还探讨了实际评估过程中易出现的问题.

基于MapGIS地价系统的城镇土地定级研究——以德州市城区商服用地定级为例

为了全面掌握德州市城镇土地质量和利用状况,为政府土地利用决策提供技术支持,以德州市城区作为定级区域,采用特尔菲法确定定级因素因子体系和因子权重,应用MapGIS6.7进行单因子层量化,确定各因子层的衰减方式、要素级别、各级别的功能分和服务半径;在此基础上,基于MapGIS地价系统,输入专家信息、因素因子体系和权重以及因素因子信息,设定单元格大小和障碍物通行点、通行线,进行因素因子分值计算;根据生成的单元总分值频率直方图并经过检验和修正,确定最终土地级别界线。结果表明:德州市城区一、二、三、四、五级地面积分别占总面积的2.82%、11.08%、15.70%、31.93%和38.47%,土地级别呈现由中心向外围逐级降低的趋势,京沪铁路、岔河、京福高速公路和减河成为各级别划分的主要界线。与上一轮商服用地定级结果相比:一级和二级商服用地的面积明显增加,土地质量有较大提高;其原因主要是近年来对经济开发区投入加强,进行了商业设施和基础设施建设。

住宅用地价格微观影响因素的定量研究——以南京市为例

通过构建南京市住宅用地的特征价格模型,探讨了微观因素对城市住宅用地价格的影响。研究结果表明,地块的实际出让面积、容积率、建筑密度、绿化率等地块特征,城市中心可达性、公共交通状况等区位特征,三级甲等医院可达性、省级实验小学可达性等邻里特征对住宅用地价格有显著的影响。通过特征变量系数的比较发现,城市中心可达性对地价的影响高于省级实验小学可达性,而省级实验小学可达性对地价的影响又高于三级甲等医院可达性。研究还考察了在扣除通货膨胀因素,控制各特征变量不变的情况下,同质住宅用地价格随时间的变化情况。

面向可持续发展的城市地下空间开发外部性价值评估及应用

研究目的:分析并量化地下空间对城市可持续发展的外部性价值,为城市地下空间规划和土地管理提供外部性价值数据分析和决策支持。研究方法:服务重置成本法、归纳演绎法、空间计量分析法。研究结果:(1)以SDGs为可持续发展评价标准,提出了“城市地下空间资产”和“城市地下空间服务”的概念及外部性价值指标体系,并建立了服务重置成本法的货币化评估方法框架;(2)提出了基于外部性价值评估的地下空间规划决策及使用权价格评估方法;(3)青岛市市南区的实证分析结果表明,城市地下空间开发产生的正外部价值(外部效益)大于负外部性价值(外部成本),有利于城市可持续发展。研究结论:兼顾正外部性和负外部性的城市地下空间开发外部性价值评估是城市地下空间规划决策和土地管理的关键因素,本文提出的理论框架和评估方法为城市地下空间可持续利用及城市可持续发展提供了一条全面、合理、可行的分析路径。

都市渔业现状及发展思路浅析

概括了都市渔业的概念、特点及基本模式类型,在此基础上分析了发展都市渔业的意义以及我国发展都市渔业的制约因素和有利条件,并结合我国都市渔业的发展现状,进一步探讨了发展我国都市渔业的思路。

农地产权结构变迁视域下土地增值收益的公平分享

农地产权结构是搭建土地增值收益分配与宪法秩序有效链接的重要桥梁。从农地产权结构变迁的视角看,我国传统土地增值收益的国有化机制实际在很大程度上符合1982年宪法所确立的社会主义地租国有原则及地利共享秩序。然而,由于宪法土地条款一开始就被注入了地利分配具有倾向性的思想基因,长此以往便忽视了农民作为整体分享土地增值收益的"另一半宪法秩序"。新型城镇化背景下,国家进行了"同地同权"、赋权于"民"的农村土地管理制度改革,其实质是宪法秩序的延续而非替代,我国土地增值收益分配的主要机制仍是征地补偿制度。要实现我国土地增值收益的公平分享,必须回到社会主义"国家—集体"一元论的完整地利共享秩序中来,并遵循实质平等的要求,通过以"人的城镇化"为目标对区片综合地价进行限定、采取倾向于农村及农业发展的"土地财政"政策、打破城乡户籍二元制实现城乡一体化发展等方案,推动农民全过程参与、共享土地利益。

我国城市建设用地价格扭曲研究

从理论上构建城市建设用地价格扭曲值的测算公式,进而实证测算我国各省份和东中西部的价格扭曲值,研究我国2004年至2013年各区域城市建设用地价格扭曲。研究发现:(1)我国各省份城市建设用地价格均存在价格扭曲Ⅱ,北京、上海和浙江等省份的城市建设用地价格扭曲程度大于新疆、内蒙古和西藏等省份;(2)东中西部城市建设用地价格也均存在价格扭曲Ⅱ,城市建设用地价格扭曲程度是东部高于中部,中部高于西部。因此,政府可依据各区域价格扭曲程度,制定有关土地利用、土地供给与需求等政策,进而提高城市建设用地配置效率。

土地价格对城市综合杠杆率的影响及近邻空间溢出效应研究

去杠杆、防风险是近年我国宏观经济调控的重要任务。城市综合杠杆率的上升是我国宏观杠杆率上升的重要原因,而土地价格的上涨是城市综合杠杆率上升的重要推动因素。基于全国105个地级及地级以上城市2009—2018年数据所做的实证分析发现,土地价格确实推动了城市综合杠杆率的上升,特别是住宅用地和商业用地价格的上涨显著地推动了城市综合杠杆率的上升,大城市及低经济增速城市土地价格的上涨更显著地推动了城市综合杠杆率的上升。分析还发现土地价格上涨推升城市综合杠杆率的作用还有显著的正向空间溢出效应,这也说明主要城市地价高企推升城市综合杠杆率的作用最终会传递到其他城市,从而推升全国宏观杠杆率。要使城市综合杠杆率及其变化处于合理水平就需要构建平抑土地价格过度上涨的长效机制,弱化地方财政对土地出让收入的依赖性,完善土地出让方式和土地出让价格分类调控机制,重点防控高杠杆率城市的债务增长,要以经济高质量发展为目标,以产业结构升级为抓手,努力实现债务增长与经济增长的协调。

农地城市流转选择价值的测度及影响因素研究——基于期权理论的分析与实证

农地是城市建设用地的主要来源,其价值测算在农地城市流转决策中占重要地位。农地城市流转的不确定性、不可逆性以及时间弹性使其具有选择价值。基于期权理论对农地城市流转的选择权内涵进行分析,并在已有的农地价值测算方法基础上,以海口市为例运用期权定价法对农地城市流转为不同用途土地的选择价值进行实证测算,探讨选择价值的影响因素并提出农地城市流转决策建议。

基于弹性分析法的城乡土地要素交换的福利效应分解及其测度

城乡土地要素交换使稀缺资源得到优化配置,但随之带来城乡土地要素的不平等交换问题,成为当前制约城乡统筹发展的最大障碍。基于弹性分析方法,建立城乡土地要素交换的福利效应分解模型,充分考虑我国现行土地市场上政府垄断和农地承担的社会保障职能,将土地增值收益分配转变为需求弹性的估计。研究发现:政府获得的土地收益不仅包括其应得的自然增值收益,还包括因垄断、外部性等市场失灵因素导致的价格扭曲。实证研究估算出价格扭曲占政府土地出让收入比重高达62.8%,剔除土地正外部性影响后的农地补偿仅占土地增值收益的8.67%。因此,要建立城乡土地要素平等交换的长效机制,政策需从过去单纯提高农地补偿,转向如何提高城市建设用地需求弹性和降低农用地需求弹性的轨道上来。

城市轨道交通新建线路对沿线住宅价格增值的时空效应

定量分析城市轨道交通对沿线土地价值的影响,是通过土地价值捕获将外部效益内部化,解决中国新型城镇化过程中城市轨道交通财务可持续的关键问题。本文在开源数据环境下,获取2011—2016年北京市二手房交易数据,采用特征价格模型(HPM)分析北京城市轨道交通新建线路对沿线住宅价格增值的时空效应。研究表明:与全局常参数的多元线性回归模型(MLR)、空间滞后模型(SLM)、空间误差模型(SEM)和空间杜宾模型(SDM)相比,局部变参数的地理加权回归模型(GWR)拟合效果更优,可以更好地消除残差的空间效应,刻画轨道交通与土地价值关系的空间异质性。城市轨道交通带来的可达性提升对沿线80%以上住宅小区的房价具有显著的正效应,住宅价格增值比率随地铁站距离递远递减,且具有显著的空间异质性。轨道交通对住宅价格的影响在空间上具有网络化效应,新建线路不仅会改变周边房价,对城轨网络其他位置的住宅也具有影响。城市轨道交通对住宅价格的影响范围为1 km,在该范围内,住宅价格受到的增值效应在2011—2016年基本稳定,约为3%;受新线直接影响区域的住宅价格会产生相对更大的提升(0.02%~0.22%)。

基于用地价值评估的城市更新模式研究——以重庆黔江为例

我国的城市发展已逐步进入存量更新阶段,市场主导下的城市更新所带来的问题日渐显著,城市更新当前面临一系列矛盾亟待调和解决。本文以重庆黔江老城为例,从城市总体与宗地两层面,分析用地价值的构成,进行用地价值的综合评估,并以更新单元制度作为衔接用地价值与城市更新模式的平台,提出不同用地价值下的多元参与主体、多层次更新规模、多种发展导向的城市更新模式,探索新常态下的城市更新之路。

征地区片综合地价调整方法研究

制定征地区片综合地价将简化征地程序,提高征地效率,保护农村集体和被征地农民的利益。论文提出了征地区片综合地价的调整思路,明确了征地区片的调整和区片地价的具体测算方法,对其他地区制定征地区片综合地价具有借鉴作用。

商住综合用地地价评估方法探析——以长沙市区为例

通过介绍楼面基准地价系数修正法的具体应用,探讨商住综合用地的地价评估思路。在阐述楼面地价及楼面基准地价评估方法的基础上,结合长沙市楼面基准地价水平,采用实证分析方法与对比分析方法,提出楼面基准地价系数修正法在商住综合用地地价评估中的具体应用过程,并与现行商住综合用地的评估方法(分算法)进行对比分析。指出楼面基准地价系数修正法较分算法评估商住综合用地地价,能更真实地体现立体地价水平,更具合理性。

区域城市地价影响差异及极值衰减度研究——以全国105个地价监测城市为例

为科学分析当前我国地价空间分布特征和变化规律,以全国105个地价监测城市为例,基于引力模型和极值模型探讨了区域地价综合影响值差异及极值衰减的变化规律。研究结果表明:1)2013年我国城市地价综合影响值空间分布差异较大,分区特征显著,由华东、华南、华北、华中、东北、西南、西北地区依次递减。2)区域地价综合影响极值衰减率自中心向外逐渐降低,且衰减率趋缓,但各区域发展水平不同,衰减率存在差异性。3)引力模型能够较好地反映城市地价空间相互作用以及分布特征,有利于区域间城市地价的协调平衡;极值衰减分析能够反映地价的变化规律与速率,能有效促进区域内城市社会经济的协调发展。