土地征收成片开发方案编制存在问题及优化建议——以福州市为例

《中华人民共和国土地管理法》于2019年重新修订,明确为公共利益需要组织的成片开发建设用地可依法实施征收。结合福州市土地征收成片开发方案编制实践,对方案编制过程中的公益性比例、用地规模设定、方案调整、规划实施、编制质量等五大共性问题进行剖析,并提出分类设定公益性比例、灵活确定开发面积、细化规则管控、规划先行确保可实施性和合理引导方案编制等优化建议,以更好地衔接国土空间规划体系,为项目落地提供用地要素保障。

公益性:土地征收成片开发方案对国土空间规划的传导

《土地管理法》修正后,明确了为公共利益可以依法征收集体土地的六种情形。土地征收成片开发方案作为城镇综合开发和报批土地的重要依据,承担着维护公共利益的法定职能,但成片开发是否具备公益性成为广泛关注的问题。土地征收是规划实施的重要环节,成片开发被赋予了公益性的法定职能。文章从成片开发方案公益性来源进行梳理,对比《土地管理法》第四十五条及《土地征收成片开发标准》中成片开发的释义,探讨从土地利用总体规划转向国土空间总体规划,导致土地征收成片开发方案的编制存在适用法条内涵缩减、发展需求矛盾突出及公益性保障机制不完善等问题,可能会造成其以公益性为核心的要求无法实现。建议从明确开发控制范围、拓展成片开发释义、强化开发方案公益性审查三个方面,加强土地征收成片开发方案对空间规划的传导,充分体现其公益性。

土地征收成片开发方案羁束效力的规范构造

土地征收成片开发方案作为一种典型的行政计划,旨在凸显土地节约集约高效利用导向下,围绕特定的客体区域范围,来实施公权力主导下的相关开发建设活动。有必要基于计划规范构造视角,尝试明晰土地征收成片开发方案的效力渊源、效力谱系与效力方式这三类羁束事项,进而厘清相应的羁束效力结构定位,以指引完善相关的方案效力规范。首先,效力渊源羁束事项旨在围绕土地征收成片开发活动的羁束性过程与目标表达,来厘清相应方案所涉公权力主导属性事项与公共利益导向定位事项。其次,效力谱系羁束事项旨在从原则性、实施性羁束角度出发,来明晰土地征收成片开发方案对各类综合性发展规划和专门性空间规划的依据衔接事项。最后,效力方式羁束事项旨在立足于土地征收成片开发活动不同面向的行为约束设定,来厘清相应方案所涉程序性前置事项与编制活动指南事项。

空间规划体系下广州土地征收成片开发方案编制思路研究

土地征收成片开发是规范征地程序、满足城市发展需求和保障被征地农民合法权益的重要手段,是分阶段、分步骤实施国土空间规划的重要支撑。文章在研究各省市成片开发方案编制特点与问题的基础上,探讨土地征收成片开发方案编制的总体思路、与各规划的衔接、编制技术要点和实施监督保障体系的构建,并进一步介绍了广州土地征收成片开发方案在衔接多类型规划、灵活划定成片开发范围及依托信息平台辅助方案论证方面的具体经验,以期为我国编制土地征收成片开发方案、完善政策、制定标准和技术细则提供参考。

水利工程建设征地中受影响企业安置探讨——以苏南地区某水利工程建设征地为例

根据水利工程建设征地企业安置规划设计的一般程序,以苏南地区某水利工程建设征地为例,分析了企业因工程建设征地所受影响的程度,结合国家和地方的产业政策、城镇规划、村庄规划和地方工业园区发展规划等专业规划,确定企业安置方案为整体搬迁、后靠改建、原址改建、货币补偿、关停并转,并计算安置补偿费用。就目前水利工程建设征地企业安置中存在的安置补偿标准、安置方案拟定、企业损失补偿和员工安置等问题提出了建议。

土地征收成片开发方案与国土空间规划的协调路径研究

文章基于推动国土空间规划实施的目标,从内容、过程、结果三个维度对全国各地土地征收成片开发方案技术标准进行了系统梳理与分析,发现土地征收成片开发方案与国土空间规划协调存在关键指标和功能布局尚未清晰界定、实施过程中存在公共利益受损的风险、监督检查制度有待深化三个潜在矛盾,进而提出因地制宜明确关键指标、注重用地布局与空间品质、加强土地征收成片开发方案与国土空间规划的全过程动态衔接、完善收益分配和监督检查机制的土地征收成片开发方案技术标准优化策略。

公共利益导向下土地征收成片开发方案编制对策——兼析《土地征收成片开发标准(试行)》的运作逻辑及实践路径

成片开发作为因公共利益而征地的情形之一首次被载入法律,意味着新的时代内涵,并肩负着新的历史使命,为此而制定的《土地征收成片开发标准(试行)》进一步确立了土地征收成片开发方案的重要地位和作用。基于此,文章首先从法理、学理、治理三方面剖析土地征收成片开发标准制定及方案运作的理论逻辑;其次结合当前方案编制实践情况,总结出编制工作面临着规划衔接、技术应用、公众参与等方面的困难与问题;最后围绕维护公共利益、提高空间效益、保障农民权益等协同治理的实践目标,对方案编制的工作路径、编制流程及技术路线等关键问题进行了探讨,就公益性用地及空间范围界定、土地利用及经济社会生态效益评估、全过程公众参与方法创新等提出了相应的优化对策及建议,以期为构建“走新路、守初心、接地气”的生态文明时代空间规划与治理体系提供参考。

从范围划定角度优化上海成片开发方案研究

新《土地管理法》规定成片开发是土地征收的一种情形,自然资源部的《土地征收成片开发标准(试行)》对成片开发方案编制提出了细化的标准,但成片开发方案编制过程中仍面临诸多问题。本文结合上海市成片开发方案编制实践,聚焦范围划定这一成片开发方案编制的核心问题,从上海成片开发规范、成片开发范围划定主要问题、范围划定问题的实践案例分析、成片开发范围划定问题的原因剖析、完善土地征收成片开发方案规划范围编制的建议等方面,对成片开发方案编制与审批提出建议,以更好地衔接国土空间规划体系。

青岛土地征收成片开发的全流程探索与优化建议

2021年修订的《中华人民共和国土地管理法》规定成片开发是土地征收的一种情形,其实际操作颇受关注。文章分析了成片开发的历史溯源和现实意义,系统总结了青岛在土地征收成片开发方案编制、审查、实施全流程中的联动机制建设、空间规划统筹、技术保障、时序控制和权益维护等技术特色与实践经验。同时,文章指出,为保障方案实施的科学性和可操作性,还需平衡好征收与入市、发展与保护、近期建设与长远目标之间的关系,通过下放审批权、健全联络人制度、创新工作机制等措施优化、完善成片开发方案编制工作流程,推动经济社会可持续和高质量发展。

基于功能区视角的土地征收成片开发模式探索

在城市高质量发展、资源集约高效利用的背景下,土地征收成片开发成为促进国土空间规划实施的重要手段和集中建设区空间资源高效配置的重要抓手。文章在武汉创新构建的“功能区片—功能单元”全域功能区体系下,探索了“功能区片布局规划—功能单元实施方案”的成片开发方案编制方法,提出了“空间统筹—综合评估—单元实施”的全流程技术路线,以期在保障公共权益的同时,促进城市高质量发展。

大中型水利工程土地补偿补助费调增方法探讨

介绍我国大中型水库土地补偿补助政策和特点,对土地补偿补助费确定原则、土地补偿补助费调增采用的指标以及调增的方法进行了探讨,提出了相应的注意事项,并以某水库移民安置为例,分析土地补偿补助费调增方法。结果表明,采用人均基本耕地占有量以及移民搬迁前人均年种植业、林果业纯收入作为土地补偿补助费调增指标是合理的;调增后的土地补偿补助费应以恢复移民原有生活水平需要的生产安置投资为限额。

土地征收成片开发方案智能审查系统设计与实现

因土地征收成片开发方案报批空间数据拓扑结构复杂以及业务审查逻辑特殊,以往采用报送界址点坐标数据进行图形合规性审查的形式难以满足土地征收成片开发方案审查需要。本文从报批空间数据质量管控、自动化分析、智能化审查等方面出发,结合用户实际需求,设计了采用报送矢量图形数据进行合规性审查的模式,并进行了系统实现。实践应用证明:基于该思路设计的土地征收成片开发方案智能审查系统能够对报批矢量图形进行质量控制,可进行复杂拓扑情况下的空间数据分层分析,自动化的审查流程和模式能够提高审批的质量与效率,更好地为业务审批提供技术支撑。

土地征收中公共利益条款适用的困境及其对策

新《土地管理法》中土地征收制度明确界定了公共利益条款。新中国成立后,“国家建设”逐渐成为土地征收制度中“公共利益”的代名词,这种情形基于政府执法的连贯性,在此次修法后对公共利益条款的理解与适用仍有着多方面的影响。作为启动土地征收的公共利益的一种类型,“成片开发”在认定标准、征地程序和补偿标准等方面都需要彰显土地开发目的的公私益混合性特质。从制度逻辑来看,征地与集体经营性建设用地入市之间出现了制度断裂,且存在以土地规划权替代土地征收权的制度空隙,故需对相关制度进行体系解释,以实现各种规范的有效对接。在农民集体及其成员的财产权实现过程中,土地征收制度确立的非市场化补偿标准与集体经营性建设用地入市制度中的土地增值收益分配机制在评价上存在冲突,应促使土地补偿观念转向市场化并引入税收制度进行二次分配,以便实现两种制度在土地增值收益分配机制方面的价值整合。