前期物业服务合同刍议

物业服务合同是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。前期物业服务合同与普通物业服务合同前后相续,相互衔接,两者在合同的签订时间、主体以及生效期间都有所不同。文章分别从债权的物权化、涉他合同、合同承受的角度分析房地产开发商、物业管理企业和业主的三方法律关系,以期更好地理解前期物业服务合同。

拉萨市物业服务合同纠纷的成因及对策

随着拉萨市住房制度改革的深化,商品房市场的逐步完善,与之相适应的传统福利性房屋管理模式已被现代化的物业服务所代替。物业服务作为一种全新的模式,在延长物业的使用寿命,使其保值增值的同时也引发了物业服务费纠纷、物业接撤管纠纷以及第三方责任引起的纠纷等。对此,应当进一步完善立法,健全法制,促进物业服务合同有法可依;完善物业服务合同,使物业服务合同规范化;强化政府职能,促进拉萨市物业服务市场健康发展。

论《民法典》第940条之解释与适用

根据《民法典》第940条的文义解释,约定期限届满前的前期物业服务合同因普通物业服务合同生效而终止。在现实生活中,绝大多数情况下若不借助于业主行使合同解除权,即使普通物业服务合同“生效”,前期物业服务合同事实上也不可能终止。在司法个案中,法院应将《民法典》第940条解释为前期物业服务合同的法定解除条件而非法定终止条件。同时,不应当适用合同生效的一般规则而应当根据《民法典》第278条规定之条件,对普通物业服务合同的“生效”进行实质性审查,业主大会和业主委员会成立与否及其表决程序以及缔约主体资格、缔约程序等瑕疵均不应当影响对普通物业服务合同“生效”的认定。

物业服务合同常见纠纷问题初探

随着物业管理事业的蓬勃发展,物业合同纠纷的数量也大大增加,物业服务的法律问题已成为理论界研究的热点。本文探讨了物业合同的法律属性,对几种常见的合同纠纷做了详细分析,揭示了物业合同纠纷频发的原因并提出了对策。

前期物业服务合同对单个业主的法律约束力

《民法典》除了第939条笼统规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力”之外,对于前期物业服务合同涉及的其它法律问题大都付诸阙如。在具体个案中,法院对于单个业主是否为前期物业服务合同当事人、单个业主是否有权主张前期物业服务合同无效、是否有权解除前期物业服务合同以及前期物业服务合同的变更对于单个业主是否具有法律约束力等问题,不应拘泥于《民法典》第939条的文义解释,应当结合《民法典》和《物业管理条例》的其它相关规定,运用利益衡量的方法进行体系解释和目的解释,承认和维护单个业主作为前期物业服务合同当事人的地位和权利。

物业安保纠纷的法律探析

物业安全管理是物业公司的一项重要职责。物业公司履行这项职责的依据是房屋管理法律法规的规定和物业服务合同的约定。在处理物业公司与业主在物业安全方面的纠纷时要以此为依据。

证券公司客户资产管理业务之法律规制

资产管理业务是证券公司一项重要的核心业务,证券公司与客户签订合同时,往往加入保本及高利润回馈客户的条款,客户名义上承担着“零风险”。但证券公司经常不能兑现高回报率,有时甚至危及证券公司的生存。应该加强对客户资产管理合同的规制。

浅析物业管理权的及物性特征

物业管理权由业主的委托授权产生,通过物业管理服务合同确定双方的权利和义务关系。物业管理权的及物性体现在:物业管理人行使物业管理权的目的和结果都是实现对物的管理。

物业服务合同法律性质辨析

物业服务合同是典型的民事合同,是一种新类型的服务合同,是合同法上的无名合同和要式合同。正确分析物业服务合同的性质,理清物业管理中的法律关系,对引导物业管理活动中当事人的行为有着重要意义。

论物业服务合同的特殊性

随着我国经济的发展和住房体制改革的深入,物业管理迅速发展壮大。物业管理合同在规范物业管理活动中发挥了重要作用,是物业服务管理法律关系产生的依据。与一般的合同相比,物业服务合同在性质、主体、合同的解除方面具有明显的特殊性。根据我国《物业管理条例》,结合我国物业管理的实践,分析物业服务合同的独特性。

浅析物业管理合同中的法律关系

探讨了物业管理合同中的前期物业服务合同、物业服务合同和管理规约的概念和区别,指出了物业管理合同的签约注意事项和违约责任。

浅析物业服务合同在智慧社区物业管理中的重要性

物业服务合同是进行物业管理活动的基础,同时智能化又是智慧社区物业管理发展的新方向,基于此如何将两者结合起来实现物业管理水平的提升,是当前人们亟待解决的关键课题。本文结合物业服务合同的特殊性和智慧社区物业管理的新特点,提出了依据物业服务合同提升智慧社区物业管理水平的有效措施,以期为相关研究提供参考。

物业服务合同法律构造之中国模式

我国物业服务合同适用非常态缔约规则,与民法典中的其他典型合同有本质区别。物业服务合同与集体合同在法律构造上并无二致,在规范目的上更是殊途同归,即以团体缔约的构造实现当事人双方的"势均力敌",同时赋予合同规范性效力,以促成小区管理中的强制自治与和谐物业服务关系。物业服务合同"入典"没有改变其特别法规范模式。包括物业服务合同在内的建筑物区分所有制度这一微观体系,构成民法典所有权制度的特别法。在理解和适用物业服务合同规则时,必须将其置于这一微观体系下予以解释。

物业服务合同的解释论--以框架合同为视角

就物业服务合同应采二元的构成,认为它呈现出框架合同与个别合同的基本构造。框架合同体现为前期物业服务合同及狭义物业服务合同,且依法应采用书面形式;个别合同可以表现为书面形式,也可以不采用书面形式。就框架合同对并非其当事人的单个业主的约束力,在前期物业服务合同场合是基于业主受让物业时的概括承受;在狭义物业服务合同场合,则是基于业主大会决议对各个业主的约束力。物业服务合同在整体形象上仍具有特别的有偿委托合同的基本属性,在立法对之欠缺规定场合,可适用委托合同的有关规定。物业服务期届满时,如业主未明确是否续聘,立法承认默示续订物业服务合同;如业主明确不续聘,则合同终止,物业服务人有交接义务,并发生合同终止后的法定债之关系。