“城乡两栖”视角下农村宅基地“三权分置”问题研究

“三权分置”改革有助于化解“城乡两栖”背景下宅基地的制度困境。在我国城镇化进程和乡村振兴过程中,城乡人口双向流动以及异地居住的“城乡两栖”现象日益明显。人口迁居带来了宅基地及其地上房屋所承载的居住功能弱化,而它们的财产功能和社会情感功能则逐渐增强。总体来看,现有部分制度抑制了宅基地的产权权能开发和资产价值挖掘,造成了闲置、低效利用与隐性流转共存的困局,需要合理推进“三权分置”改革。宅基地“三权分置”改革受到乡村治理机制不完善、产权边界不清晰、农民宅基地权属观念模糊等因素掣肘,面临所有权主体虚置、过度“资本化”等诸多问题,阻碍了相关体制机制创新。为此,“三权分置”改革需要清晰界定“三权”边界,明确宅基地的法权属性,在保障农户资格权的基础上适度拓展宅基地使用权,推动实现宅基地的财产价值;引入市场机制多元盘活闲置宅基地,进而提高土地资源利用效率。

以遗嘱方式设立居住权“参照适用”的法理解释与规则展开

“参照适用”规范的配置将合同设立居住权的有关规定准用于以遗嘱方式设立居住权,实现了财产处分方式的多样化。然而,“参照适用”的规范解释仍存在诸多困境,尤其表现在“参照适用”的登记效力存疑以及《民法典》第368条与第230条的适用顺序模糊等方面。上述困境的产生原因表面上在于法条解释与适用矛盾,实际上却指向物权规范和继承规范的价值冲突。遗嘱设立居住权“参照适用”的解释路径应立足类型化思路,即首先明确居住权作为客体参与遗产分配的逻辑前提;其次,理清登记对抗主义在居住权设立中的细则;最后,完善共同继承场景中登记宣示主义的类型化适用路径。

开放型农房居住权的制度空间与法权建构

《民法典》为农房居住权提供了广阔且可行的制度空间,但在具体制度设计层面,如何创设农房居住权,创设何种类型的农房居住权,其内在法权如何建构,如何与乡村振兴战略实现有效衔接和制度反馈,显然属于一个关联性、系统性工程。立足公平、自由、效益三大价值维度,在制度上应根据不同现实需求,将农房居住权区分为保障型、康养型及投资型三种类别并对其内在法权进行不同设计,力求以农房居住权为杠杆,撬动乡村沉睡的巨量资产,实现乡村不动产的有限市场化,增进农户收益,推动城乡和谐共荣。

关于宅基地使用权的立法建议

物权法草案应规定城镇居民的宅基地使用权,对农户占有的宅基地数量不应限制,为保护农民的利益及维护物权法私权的性质,应允许宅基地的流转。

新农村建设视野下宅基地使用权流转的困境与出路——由画家村案引发的思考

针对长期以来我国法律限制宅基地使用权自由流转的问题进行了研究。指出司法实务常将市民购买农宅的合同认定为无效。认为宅基地作为农民安身立命之所和主要财富,应当允许宅基地使用权自由流转,以充分发挥农村房屋效用,实现城乡一体发展。

关于农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷,其立法基础和标准不统一,导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。

农村宅基地利用与抵押调查研究——基于重庆市不同区域农户的问卷分析

重庆市是全国统筹城乡综合配套改革试验区。对重庆特定区域农户的宅基地利用现状、宅基地产权状况以及农民宅基地抵押融资意愿进行实地调查,分析得出结论:大部分农民对宅基地具有强烈的财产意识,希望国家能够解除对宅基地流转的各种限制,以实现其最大化经济利益。因此,应赋予农民对宅基地使用权完整的占有、使用、收益和处分权利;进一步开展宅基地登记确权,明确宅基地的财产属性;逐步放开宅基地抵押的政策限制,并弱化宅基地抵押的社会风险。

农村宅基地使用权人的权利与义务

我国法律法规中关于农村宅基地使用权人的权利和义务规定,背离了用益物权的基本原理,违反公平和效率的基本原则,缺乏权利与义务的系统性规定。宅基地使用权人可对宅基地享有占有权、使用权、收益权、处分权及物上请求权,负有按约定用途利用宅基地的义务,保护与合理使用宅基地的义务,相邻关系的注意义务,依法交回宅基地的义务。

论农村宅基地使用权的流转

我国农村宅基地使用权法律制度存在一定缺陷,其立法基础和标准不统一,导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。

商品住宅小区地下车库土地使用权登记研究

通过研究商品住宅小区地下车库的性质,将小区地下车库划分为三类。分别针对三类地下车库进行产权研究,通过追溯土地权利,研究地下车库国有土地使用权登记。研究表明利用人防改造的地下车库产权属于国家,投资人只有使用权和收益权,此类地下车库不能办理国有土地使用权登记;作为配套设施和开发商修建的用于盈利的地下车库,转让前产权属于投资人。通过进一步的论证指出计入公摊的地下车库,转让后归全体业主共有;未进行面积公摊的地下车库,转让后产权归权利人所有,可办理国有土地使用证。此研究对住宅小区地下车库的国有土地使用权的登记具有一定的借鉴意义。

水库移民共享安置区土地补偿性质研究

研究目的:研究水库移民安置中安置区土地权利的保护以及移民和安置区居民之间的利益整合。研究方法:理论分析法和文献资料法。研究结果:通过引入土地产权边界的概念,分"土地产权边界内的移民安置"、"土地产权边界外的非成建制移民安置"和"土地产权边界外的成建制移民安置"三种情况,分别界定了水库移民使用安置区土地的补偿性质。研究结论:水库移民使用安置区土地补偿性质的界定是安置区集体和居民获得补偿科学化和合理化的前提,也是安置区内部利益分配的关键环节。

质疑“撤村并居”

撤村并居近年来已在全国许多省市实行。但其政策依据"增减挂钩办法"与《土地管理法》等上位法相矛盾,其合法性值得质疑;撤村并居及"增减挂钩办法"类似于国外的土地发展权制度,但却很不完善,其妥当性值得质疑;撤村并居的实施效果存在外部性,效果并不理想;撤村并居不能解决中国的用地矛盾,应构建完备的土地发展权制度并完善相关配套制度。

关于农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷,其立法基础和标准不统一,导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。

关于城乡收入差距产生原因及经济影响的思考

我国城乡居民收入差距非常明显并且有不断扩大的趋势,这主要是由于农民从事农业劳动收入低以及农民工工资水平低造成的。城乡居民收入差距的现实从多方面影响我国经济的持续、健康发展,必须彻底解决这一问题。根本出路在于农地产权制度创新,建立现代农业,这离不开政府的大力支持。

私有产权、不可转让性与宅基地使用权流转

农村宅基地是否可以自由流转,关乎农民的切身利益。我国相关法律禁止农村宅基地流转。从产权的构成、功能和不可转让性规则角度分析,限制宅基地流转破坏了产权的完整性,并且有悖于不可转让性规则的理论基础,宅基地使用权应当自由流转。

我国进城农民工市民化模式探讨

我国"外劳模式"的农民城市化,是一种"浅度城市化",产生了大量"准城市人口",并带来一系列社会经济问题。"土地换身份模式"是各地政府为解决"浅度城市化"、"准城市人口"相关问题,实现"农民市民化"进行的积极探索和实践,但其面临交易风险、就业及社会保险风险等不确定因素,且受到"局部性"的限制。"权利与义务对等模式",基于"依法享有当地居民应有的权利,承担应尽的义务"的原则,使农民工作为纳税人享受与城市人平等的公共服务和社会保障,是更加有利于科学发展和社会和谐、更加符合完善社会主义市场经济体制的要求的"农民市民化"模式。为推动这一模式的实施,应积极推行城市公共服务的一体化;在基本层面建立覆盖全体非农业劳动者,进而覆盖全体国民的社会保障体系;并改革农业用地转化为城市用地的收益分配制度,让失地农民获得更加公平和充分的土地补偿。

住宅建设用地使用权“自动续期”的未来构造——基于解释论的中间路线

对“自动续期”的解读应具备一定的解释论基础:生产资料与生活资料的不同特点、市场自由竞争与政府增进公益、法治人文关怀的不同功用、土地使用权上对住宅与非住宅的不同法律构造。基于上述基础,永久续期论无法成立,有偿续期论也需进行修正。“自动续期”的未来设计可以走一条介于无偿与有偿、永久与期限的中间道路:期限上,一次性将住宅建设用地使用权的期限延长至权利人的终生,而不是永久;对价上,为有条件无偿续期,但在完成保障基本居住条件的使命后转变为有偿申请续期,即权利期满后权利人转移权利或死亡的,受让人或继承人需要提出申请并缴纳相应费用方可取得法定期限的住宅建设用地使用权;非70年住宅建设用地使用权亦适用物权法“自动续期”的规定,并无偿续期至权利人的终生,但在进入申请续期阶段应由申请人补缴费用,以体现公平。

重庆统筹城乡改革缩小了城乡收入差距吗?——基于合成控制法的经验研究

2007年重庆市被设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区,在推进城乡经济协调发展方面进行了诸多改革,其中户籍制度、地票制度、"三权"抵押融资等改革措施,有效促进了劳动力、土地和资本等生产要素在城乡间的流动。利用合成控制法分析全国统筹城乡综合配套改革试验区的设立对重庆市城乡居民收入差距的影响,结果表明:如果没有设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,2007—2011年重庆城乡居民收入比的降幅为12.7%,而重庆城乡居民收入比实际降幅为21.8%,即重庆的统筹城乡改革使其城乡居民收入比多下降了0.37。可见,设立全国统筹城乡综合配套改革试验区后,重庆的统筹城乡改革通过促进资源自由流动提高了农村居民相对收入水平,对其城乡居民收入差距的缩小产生了积极的影响。因此,资源错配是我国城乡居民收入差距产生和扩大的重要原因之一,破除对资源自由流动的限制可以有效缩小城乡收入差距,实现城乡协调发展。

禁止农村宅基地使用权流转的正当性质疑

农村宅基地使用权流转是当前我国新农村建设和城镇化进程中的重要问题,对促进土地资源的合理配置与利用及保护农民利益均有重要意义。当前政府禁止农村宅基地使用权流转并不具有正当性。政府应将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用和收回制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。

征地补偿现存问题的分析——以河南省新乡市、安阳县为例

文章以河南省新乡市、安阳县为例,分析征地补偿中的征地补偿金额偏低、地方政府借"村改居"名义侵犯失地农民获得补偿的权利、各地征地补偿分配纠纷多、法院受理该类纠纷难和我国缺乏土地承包经营权征收补偿制度等问题。