住宅建设用地使用权续期问题研究——兼评《民法典》与《城市房地产管理法》之冲突

随着一些地区住宅建设用地使用权届临期限,使用权续期问题逐渐引发讨论。梳理相关立法,肯定“自动续期”的《民法典》和肯定“申请续期”的《城市房地产管理法》相互矛盾,而关于续期期限和续期费用则属于立法空白。分析认为,《民法典》的位阶高于《城市房地产管理法》,故“自动续期”模式具备合理性。有期限续期模式符合物权基本理念但应当合理界定续期年限,再次续期期限应比照初次续期逐步递减,直至房屋使用价值耗尽为止。有偿续期模式已被现存立法承认,但具体设计上应注重对使用权人权利保障,如不能及时缴费或存在缴费困难,应设置“缓冲时间”以减轻负担。

“三权分置”视角下城乡合作建房实践观察与理论模式构建

研究目的:通过实践观察,系统性构建城乡合作建房理论模式,分析不同模式产权配置与风险收益,为推动农村宅基地“三权分置”改革提供理论支撑。研究方法:比较研究法,理论研究法,归纳演绎法。研究结果:(1)在实践观察基础上,从农户合作参与方式和宅基地使用权流转比例维度构建城乡合作建房理论模式,包括农房流转型、个体合作型和成片开发型。(2)从农户角度来说,所需要承担的风险大小依次是成片开发型>个体合作型>农房流转型,即农户的剩余控制权依次增强,合建方依次减弱。(3)三种模式下产权结构与配置不同,所要承担的风险与收益各异,适用的区域也不同。研究结论:城乡合作建房应因地制宜选择不同模式,政府应当加强城乡合作建房管理减少社会资本投机行为,强化集体经济组织的控制权地位,平衡农户宅基地资格权与合建方宅基地使用权权能设置,才能使双方权益得到保障,从而实现城乡融合发展与乡村振兴战略目标。

传统村落新住区营建中的主体利益分析——基于土地发展权视角

文章基于土地发展权视角,从传统村落新住区营建土地发展权内涵和土地开发利用政策方面,分析传统村落新住区土地发展权现状,对各参与主体在传统村落新住区营建中的行为选择进行博弈分析。结果表明,传统村落集体土地发展权引致土地增值收益是传统村落新住区营建中地方政府、村集体、村民三方博弈的关键。产权制度及乡村治理模式创新是传统村落新住区营建的根本动力;完善规划管控体系、规范征地制度将为传统村落新住区营建提供保障;加快实现城乡一体化是传统村落新住区营建的必然选择。

城乡建设用地增减挂钩中土地权属调整的研究

"城乡建设用地增减挂钩"是国家推出缓解城镇用地压力、促进城乡统筹发展的一项重要管理措施。目前随着各地积极开展城乡建设用地增减挂钩试点工作,随之带来的土地权属问题也日益突出。基于城乡建设用地增减挂钩项目实施中所涉及的土地权属调整内容,遵循权属调整的原则,提出在实施过程中建新地块和拆旧地块内的土地权属调整方案,并总结了权属调整的相关程序,最后列出还应特别注意的问题和建议,以期能够促进城乡建设用地增减挂钩的有序、协调、高效实施。

住宅建设用地使用权续期问题之探讨

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《物权法》已经确立了住宅建设用地使用权续期规则,但该规则过于原则,操作性不强,导致理论与实践上均存在诸多问题。为了保障公民最基本的生存权,同时为了均衡分配土地资源,缩小贫富差距,续期应当以无偿为原则,有偿为例外;续期的期限应当以建筑物的安全使用年限作为续期的上限,且不应限制续期的次数。

住宅建设用地使用权续期问题的法律解释困境与出路

在现行实定法框架下,运用传统的法解释理论对住宅建设用地使用权期满自动续期的法律规定进行文义解释、体系解释、历史解释和目的解释都无法实现法律体系的融贯性,唯有通过合宪性解释才能满足利益平衡的要求。深入剖析住宅建设用地使用权的本质可以发现,其不仅具有财产权属性,受到私法体系的保护,而且具有宪法财产权性质,应当受到宪法的保护。国家不得随意侵犯、随意收回公民的住宅建设用地使用权,不过,这并不意味着房产所有者对住宅建设用地使用权期满续期不需要支付任何形式的费用,只是不应再次缴纳土地出让金。与此相配套,国家应适时实施房产税制度。开征房产税不仅不会破坏对住宅建设用地使用权作为一种宪法财产权的保障,反而是对宪法"维护社会公平"的价值取向的有益实践。

宅基地权利分置的制度结构与农户福利

研究目的:在分析宅基地制度改革面临的理论与实践困境基础上,提出一种权利分置的制度安排,期望为深化宅基地制度改革提供新的思路。研究方法:运用Amartya Sen的可行能力理论及自然实验法、实证分析法与主成分分析法,分析城乡联建对农户福利的影响,作为检验宅基地权利分置制度绩效的现实参照。研究结果:联建后农户总体福利得到较大程度的改善;从子系统看,福利效应最显著的是居住环境和公共服务,就业发展和家庭经济居中,公平感知最差;从重要性来看,农户看重的福利因素依次为公共服务、家庭经济、居住环境、就业发展、公平感知。研究结论:宅基地权利分置改革思路可行,风险可控,但约束条件与机制设计至关重要。应以权利分置为突破口深化宅基地制度改革,并从底线出发搞好约束机制设计。

住宅建设用地使用权期满自动续期的核心价值

住宅建设用地使用权的期间不足70年的,应当自动续期至70年,权利人对取得该权利时与70年期间所差的出让金差额应当予以补交,政府不得在此外再收取其他费用。对于70年的住宅建设用地使用权期间届满自动续期的,应当确定为一次取得永久使用,使该权利成为一个永久性的用益物权,既能够保障国家所有的土地公有制,又能够解决人民群众安居乐业的迫切需求。确定住宅建设用地使用权为永久性用益物权后,住宅建设用地使用权人应当向土地所有者即国家承担缴纳土地使用税的义务。

论我国住宅建设用地使用权的附条件有偿续期

物权法确立了住宅建设用地使用权期满自动续期制度,但未对续期是否有偿明确规定。基于法律规定和住宅用地的性质,附条件有偿续期是较为妥当的选择。收取形式是以土地使用税替代土地出让金。计算办法是按住宅建筑总面积超额累进计算。

基于土地发展权的增减挂钩中农民权益保障机制研究

在城乡建设用地增减挂钩中保障农民权益问题一直是学者关注的热点问题。本文基于土地发展权理论,从农民权益保障的角度,首先阐述了土地发展权在增减挂钩中的实践,分析了增减挂钩中农民权益损失路径,据此提出了保护农民权益的保障机制。以期为区域平衡发展的城乡建设用地增减挂钩实践提供理论依据。

住宅建设用地使用权期满续期改革应当与增设房地产税配套进行

回顾住宅建设用地使用权期满续期制度的改革背景可以发现,改革的核心在于住宅建设用地使用权期满续期后的税费抉择。拟增设的房地产税为这一改革提供了具体措施,即住宅建设用地使用权期满续期改革应与房地产税增设配套进行,取税去费。一方面,住宅建设用地使用权期满续期后的法律安排选择课征地产税具有合理性根据,即房地产税中的地产税是对住宅建设用地使用权课征的税收;另一方面,住宅建设用地使用权期满续期后法律安排选择课征地产税具有正当性根据,即地产税作为住宅建设用地使用权自动续期配套制度时合乎理性层面的比例原则以及经验层面的民众需求。因此,在民法典物权编(草案)修改之际,应当明确规定住宅建设用地使用权期满续期后取税去费,并在房地产税法中规定合理的地产税征收方法,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

“三权分置”背景下宅基地使用权流转的法学视角再审视

研究目的:审视宅基地使用权流转纠纷典型案件,为宅基地“三权分置”改革提供法制化改造路径。研究方法:案例分析法、归纳演绎法。研究结果:司法理论上,现行《物权法》、2004版《土地管理法》以保障农户生存发展权为立法原意,虽将宅基地使用权认定为用益物权,却限制了宅基地收益权能的实现。2019版《土地管理法》虽允许宅基地有偿退出与盘活利用,但框定受让范围与主体也扼制其收益权能的变现;司法实务上,宅基地使用权转让纠纷的裁判结果趋于一致,而农民渴求土地变现并自发流转宅基地的行为,往往会跨出司法审判严格框定的允许范围。研究结论:宅基地“三权分置”是彰显宅基地私益财产属性的可行路径,在立法技术上亟待将宅基地“三权分置”政策言语转换为法律语言,进而在农民集体、农民个人及社会主体间形成三权兼顾的清晰配置格局。

《民法总则》规定对修订分则物权编三个重大问题的影响

物权法定原则是《民法总则》和《物权法》确定的原则,由于没有规定物权法定缓和规则而使其过于刚性,而《民法总则》第十条规定了习惯作为民法法源,因而使其与刚性的物权法定原则发生一定程度的冲突,需要进行协调,承认物权法定缓和原则。中央关于"建立公民财产长久受法律保护的良好和稳定预期"的指导思想,已经体现在《民法总则》第113条之中,对于解决《物权法》第49条规定的住宅建设用地使用权到期自动续期规定的不确定性,确立了住宅建设用地使用权一次取得、永久使用的核心价值,应当在物权编中得到具体落实。《民法总则》确立农村集体经济组织的法人地位,对于农村土地权属制度改革,实现农村经济体制深化改革,具有极为重要的意义。

住宅建设用地使用权“自动续期”问题的再思考——基于650份调查样本的体系性分析

现行法对于住宅建设用地使用权期限届满“自动续期”制度及其实现机制并未作出明确规定。“自动续期”制度可以视为民众均等取得续期机会的社会福利性措施。住宅建设用地使用权是一种兼具个人属性与社会属性的财产权。在个人层面,“自动续期”制度能够使居民形成对房屋所有权及住宅建设用地使用权的稳定预期;在社会层面,住宅建设用地使用权持有税制度可以通过调节“自动续期”带来的溢出利益实现福利分配的实质公平。在征税的具体操作层面,应当区分住宅面积和住宅用途,设置三级幅度定额税率,对社会关联性较强的投资性住房课以更多的社会义务。

非住宅建设用地使用权续期规则的思考

研究目的:分析非住宅建设用地使用权续期活动的规则与性质,提出完善续期规则的建议。研究方法:规范分析法,比较分析法。研究结果:非住宅建设用地使用权的续期规则存在疏漏,使续期申请的起止期间难以清晰界定,以私法视角理解续期活动也不妥当。研究结论:续期是申请人取得重新设立的建设用地使用权的过程,因此要求在续期过程中必须清晰界定续期权利的设立与灭失期间,保证续期或救济得以顺利进行。续期也是获得行政特别许可的结果,应当采用协议出让方式予以确认。

住宅建设用地使用权到期的续期对象界定问题研究

《物权法》提出住宅建设用地使用权期届满后自动续期的法律制度,但是并未对住宅建设用地使用权到期续期对象这一关键核心问题进行明确,致使学术界关于续期对象这一问题存在着住房套数、房屋面积以及住房套数和房屋面积相结合等诸多争议。在对已有学术观点进行评价的基础上,提出应以住宅实际分摊的土地使用权面积作为续期对象,并从权利性质与功能、可操作性和公平性3个角度论证该观点的科学性和合理性。鉴于家庭拥有多套住宅可能存在着建设用地使用权到期时点不统一、分布于多个不同城市、类型多种多样等诸多情形,深入探讨了以住宅实际分摊的土地使用权面积作为续期对象可能遇到的深层次问题,并针对性地提出了相应的对策与建议。

住宅建设用地使用权期限届满续期对住宅拥有者福利影响

住宅建设用地使用权期限届满续期是我国土地公有制下的一个非常具有中国特色的社会问题,基于城市土地国有的法律制度、土地使用权出让合同的法律效力以及地方财政收入可持续性的实际需要等原因,研究认为,住宅建设用地使用权期限届满应当实行有偿续期。然而,住宅建设用地使用权期限届满有偿续期会涉及到一些关键要素的界定,诸如有无免费续期面积、是否采取超面积加成征收的惩罚措施、续期费用缴纳标准、续期费用缴纳方式等,这些关键要素的确定在制度上的不确定性势必会对住宅拥有者的福利产生或轻或重的影响。基于阿马蒂亚·森的可行能力理论,从个人权利、经济状况、生活状况、心理活动这四项功能性活动,深刻剖析住宅建设用地使用权期限届满有偿续期对住宅拥有者福利影响的维度,据此,从明确住宅建设用地使用权期限届满续期后享有的各项权利、科学制定续期缴费标准测算方案、合理划分土地出让期内建设用地使用权增值收益、加强续期制度顶层设计等方面提出了针对性的对策与建议。

住宅建设用地使用权到期续期中权益冲突问题研究

《民法典》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但是“自动续期”这一表述过于抽象而存在着多种解读的可能性,极易导致诸多相关利益主体均站在理性人的角度为实现自身利益最大化来对法律条文的字面意思进行选择性解读,进而诱发不同主体在“自动续期”过程中围绕利益分配以及权利享有产生激烈竞争和冲突。在住宅建设用地使用权期限届满续期过程中,作为行使国有土地所有权主体的政府与通过“自动续期”延长住宅建设用地使用权的个人是一对最重要的权益冲突主体,如若两者之间的权益冲突得不到妥善的化解,将不利于住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”法律制度的顺利贯彻落实。首先,本文分析了在住宅建设用地使用权到期续期过程中政府和个人各自的经济利益和权利利益。其次,剖析两者在经济利益和权利利益上的冲突表现,经济利益冲突包括续期缴费标准和住宅建设用地使用权出让期内增值收益分配上的冲突,权利利益冲突主要表现在续期过程中房产内在的装修权、修葺权、出租权、出售权、重建权、抵押权等各项具体权利的争夺上。最后,根据政府和个人在住宅建设用地使用权到期续期中权益冲突的具体表现,提出了针对性的对策与建议:第一,住宅建设用地使用权期限届满权益冲突的展现与调查;第二,完善法律规定,界定住宅建设用地使用权期限届满时政府与个人的权益边界;第三,明确住宅拥有者对建设用地使用权处于续期状态的住宅享有处分权与继承权。

经济宪法学视阈下的住宅建设用地使用权制度研究——基于续期费用问题的分析

住宅建设用地使用权续期费用问题是中国亟待解决的、关乎国计民生的重要议题。从理论导向看,续期费用问题的产生与马克思主义产权、地租理论以及我国土地制度的设计密切相关。中国应当在充分审视现有房地产管理法律规范的基础上,坚持宪法所规定的土地公有制,明确土地及房屋产权性质及分离界限,构建合乎公民心理预期的续期费用制度,使之同土地使用权价值补偿要求桴鼓相应。

住宅建设用地使用权续期规则设计:基于基本概念的考察

自动续期确定土地管理部门与土地使用者之间续订土地使用权合同的强制缔约义务,无须公众单独逐个申请延续土地使用权期限。自动续期实际上导致了住宅建设用地使用权成为永久性用益物权。永久性用益物权并非与国有土地所有权相冲突,仍然立基并受制于国有土地所有权,亦能够真正保证居者有其屋,有恒产者有恒心,实现土地充分利用和改良。自动续期宜采用区分对待标准,针对生存性住宅采用无偿续期的方式,针对投资性住宅采用有偿续期的税费制方式。20年、30年等非70年住宅建设用地使用权采届期续至70年的标准是正当的,但不应当采用与民争利的出让金形式,因为造成非70年住宅建设用地使用权的问题,与政府立法体制不合理相关。同时为维护公平公正,应设定合理的缴费标准,使得非70年住宅建设用地有偿续期至70年,而后适用70年期满续期的规则。