宅基地使用权抵押的困境与路径完善研究

2022年“十四五”推进农业农村现代化规划指出,要积极盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅,为农村宅基地使用权的抵押指明了方向,全国多个试点地区进行了实践探索。目前我国宅基地使用权抵押存在着抵押主体范围小、申请抵押难度高、宅基地价值评估不到位、风险防范机制不完善等问题。应从完善相关法律、扩大抵押主体范围、放宽申请抵押的条件、完善宅基地价值评估标准及完善风险防范机制等五个方面来破解宅基地使用权抵押的困境,以提高农民抵押积极性,充分发挥宅基地的财产价值。

农村宅基地流转法律制度的经济分析

我国现有农村宅基地产权制度以节约使用土地、切实保护耕地和保护农民基本生存权利为预期法益目标,然而因为其本身不恰当的权利配置和不稳定的权利边界,导致了产权的激励功能和约束功能违背设计者的初衷,对保护耕地发挥了负面作用,同时它人为影响了农民房屋产权正常功能的发挥,刺激了非法土地流转,给现实中存在的种种房屋产权交易造成了诸多的不确定性。此外,原有农村宅基地产权制度所赖以存在的制度环境,即旧的城乡相互分割的社会保障系统和户籍制度,本身也面临变革。因此,我国现有的农村宅基地产权制度必须也必然要改革,当前理论研究不应固守原有制度安排,而应该积极研究市场经济条件下保护耕地和保障农民权益的制度创新。

我国农村宅基地使用权流转的现状考察

农村宅基地是农村土地的重要组成部分,宅基地使用权是农民的一项最基本的财产权利,农村宅基地使用权是否可以流转的问题一直以来都是社会各界关注的焦点。本文主要考察了我国在立法上对我国农村宅基地使用权流转的规范与态度,以及我国的司法实务现状,并通过实证调查的方式考察了我国农村宅基地使用权流转在现实生活中的实际情况及其存在的问题与原因,旨在为宅基地使用权制度完善提供参考依据。

宅基地使用权制度变迁与现代化构建

为了实现优先发展工业尤其是重工业的战略目标,宅基地使用权制度伴随着农村集体土地所有制及户籍管理制度的产生而应运而生。宅基地使用权制度从其成立之日起,即随着社会经济的变化发展而不断调整,变化更新是其常态,利益安排是制度博弈的核心。可持续发展的理念逐渐向宅基地使用权立法渗透并影响了宅基地使用权制度发展。

农村宅基地使用权流转之法律研究

土地权利和利益的合理配置是实现社会公正的一个重要方面。农村宅基地使用权流转在我国目前法律框架下是不受肯定的,但是事实上存在的地下流转市场呈失控状态。出于土地资源的充分利用和农民合法利益的保护,流转是十分必要的。因此,立法宜"改堵为疏"。应通过实践、配套政策、立法来完善这项制度,使之更符合我国市场经济的需要,以维护农民的利益。

农村宅基地使用权流转新模式的构建

在阐述中国城市住房制度改革中经营性国有土地使用权市场化的基础上,分析目前不允许农村宅基地上市流转的管理模式引发的问题,阐明构建农村宅基地使用权流转新模式的必要性,并提出保证这一新模式推行应采取的措施。

论农村宅基地和房屋转让制度的完善

通过对我国农村宅基地与房屋转让的现状及允许农村宅基地与房屋转让的理论分析,提出应建立我国农村宅基地与房屋有条件的转让制度,以及规范该转让制度的若干具体建议。

关于农村宅基地使用权“一户一宅”的反思

《土地管理法》第六十二条第一款应修改为:农村村民一户只能无偿申请一处宅基地,无偿申请宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市的规定。农户申请超过规定面积的宅基地,其超出部分应向村集体经济组织缴纳宅基地使用费。农户申请的超过规定面积的宅基地的使用期限参照城市建设用地使用权的期限,期满后村集体经济组织有权收回该宅基地使用权。最后,在宅基地使用权的原始取得、流转、回收的循环系统中,提出了宅基地使用权原始取得的无偿取得和有偿取得相结合制度,分析了宅基地使用权流转中的内部流转和外部流转的法律关系,构建了有偿回收、无偿回收和补偿回收的宅基地使用权的退出机制。

农村妇女宅基地使用权侵害的理性分析及对策

在我国,对农村妇女宅基地使用权的侵害存在着数量大、范围广、形式多样的特点。具体原因为:在规则上,表现为法律政策与村规民约的冲突;在实践中,表现为男婚女嫁的观念与土地无法流转的矛盾;在权力行使上,表现为男强女弱的权力格局。因此,治理这个问题就要从规则上、权力上对与法律法规相悖的村规民约进行规范,逐步在实践中建立性别平等的理念,不断完善妇女宅基地权益的法律体系,使妇女宅基地使用问题步入正轨。

河南省农村宅基地利用调查与三权分置政策建议

为探索新形势下适合粮食生产核心区发展的农村宅基地利用模式和产权体系处置方式,以河南省省辖市为例,以行政村作为基本调查单元,采用问卷调查形式对河南省多地农村宅基地的使用、管理、流转、权利认知等情况的进行了深入调查,采用归纳法和对比法对存在的问题进行深入总结和分析.结果表明:①农村村庄规划缺乏且管理不当,空心村现象普遍,宅基地的闲置浪费现象极为严重;②农村宅基地产权体系不清不明,法律对其约束性差,宅基地的权属保护缺失、宅基地权能急待梳理和保护;③农村宅基地隐形交易多、交易平台缺失和不完善,宅基地资源资产价值变现受到阻碍,乡村发展中困难重重.研究认为,通过全民参与村庄规划编制、严格土地用途把控、强化宅基地审批管理权限,厘清理顺宅基地产权体系、完善农民权益保障机制,强化宅基地治理、疏通其流转渠道、采用多措并举的方式来激活宅基地价值,是完善宅基地三权分置、激发农村内在活力、实现城乡融合发展的重要战略选择.

农村宅基地流转纠纷及其解决机制完善

农村宅基地流转纠纷主要有传统和新类型两大类,其特征表现为主体呈现多元化、纠纷原因复杂多样、争议内容广泛。农村宅基地流转纠纷解决中存在的主要问题:现行法律规定不完善,导致纠纷解决缺乏确切的指导规范;司法救济效率相对较低,无法解决夹杂在宅基地流转纠纷中的其他社会矛盾;宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度尚未建立,行政部门不配合加剧纠纷处理难度。完善宅基地流转纠纷解决机制的对策:逐步建立和完善相关法律制度;注重宅基地流转纠纷源头化解;完善宅基地流转多元纠纷解决机制。

我国宅基地使用权流转现状及制度完善

我国现行立法对宅基地使用权的流转进行了较为严格的限制。但随着市场经济的不断发展,其制度缺陷不断暴露出来。不仅不利于土地资源的优化配置,也阻碍了城乡经济社会发展的一体化进程。所以,有必要在保障农民居住权益和农村社会稳定的同时,解决我国现行宅基地使用权制度下存在的问题,完善立法,建立宅基地使用权登记制度,规范流转市场;同时,改革农村社会保障制度和户籍制度,积极推进宅基地使用权流转制度的完善。

农村宅基地流转问题研究

目前,我国现行法律规范关于农村宅基地流转的规定仍停留于《物权法》方面的简单规定,《物权法》明文禁止了宅基地的流转,这与我国的现实状况严重脱轨,法律规范的滞后性对公民利益保护有缺位。目前,对宅基地流转的问题,存在着限制流转说、自由流转说及禁止流转说等学术观点。立足于农村宅基地流转的立法现状和现实情况,分析比较相关学说观点,从而,提出针对农村宅基地流转制度,完善的相关意见。

海南省文昌农村宅基地确权登记发证工作典型问题及处理对策

文章以海南省文昌市农村宅基地使用权确权登记发证工作项目为例,针对农村宅基地使用权确权登记发证工作中遇到的问题及处理对策展开探讨,以期为日后农村宅基地确权登记发证工作提供一些借鉴。

农村金融制度中的信贷担保物:困境与出路

物权法定主义之下,农村金融制度中的信贷担保物较受限制,房屋、宅基地使用权、土地承包经营权均不能作为担保物。在有关政策日益松动的情况下,以上不动产、权利均应允许作为担保物。因此,应对相关立法进行修改,不断扩大农村担保物的范围。

论宅基地三权分置政策中农户资格权的法律表达

我国现行法中并没有"农户资格权"的概念,导致实践中对农户资格权的认知形成"成员权说"和"宅基地使用权说"两种对立的学说。立基于农户资格权的功能负载,其应定位为一项具有身份性的财产权利,即行使受权利主体身份影响、受次级用益物权限制的宅基地使用权。在内容上,其依然具有宅基地使用权的权能,包括获得宅基地的使用费、征收补偿、有偿退出宅基地、监管宅基地的利用。在立法论层面,应舍弃"农户资格权"的称谓,坚持"宅基地使用权"的立法表述,并明确宅基地使用权的"收益"权能。

关于农村土地权利的几个问题

农村土地归农民成员集体所有,土地所有权人有权决定土地所有权的行使方式和得到所有权权益。土地承包经营权具有流通性,通过家庭承包方式取得的土地承包经营权也应可以入股、抵押。宅基地使用权作为一项用益物权也应具有流通性,农民住房可以转让也可以抵押,宅基地使用权可以随同农民住房流通。

乡村振兴背景下的宅基地权利制度重构

现行法下的宅基地权利制度运行失灵,实践中于宅基地继承、内部转让、跨村配置、移民安置、市场化利用、经营性使用等情形,存在大量"法外"运行的宅基地利用样态。这些利用样态在主体、功能、用途上呈现出分化。宅基地法定租赁权的设想无法涵盖实践中丰富的宅基地利用需求,以体系化思维融合多种举措分类重构宅基地权利制度成为必要。以"三条底线"和"体系化分类设计"为指导思想,在总结各地实践探索经验和多方理论研究成果的基础上,以"扩权+转权+分权"为核心内容的宅基地权利制度重构方案,可以为实施乡村振兴战略背景下的深化改革和完善立法提供借鉴。

“三权分置”下宅基地增值收益分配研究

宅基地"三权分置"为宅基地经营性利用和流转中增值收益的获得带来了政策红利。增值收益如何在农户、集体和政府之间以何种方式进行分配成为亟待解决的问题。农户应当享有完整的用益物权,基于收益权能和直接的利用、流转法律关系获得收益;集体基于所有权下的收益权能和管理权能,以集体宅基地收益金和调节金方式分享增值收益;政府基于地租理论应以土地增值税形式参与收益分配。收益分配与宅基地有偿使用等制度交织一起,因权利基础存在差异,应当理顺关系,统筹安排。应当建立宅基地使用权增值收益分配统一规则,亦要因地制宜,集体收益金和调节金按不同缴纳金额由不同主体在转移登记或备案前缴纳给集体,集体应将调节金专款用于公共服务,收益金由集体决议决定用途;宅基地转出方向政府缴纳土地增值税,该税应专款用于农村建设。

宅基地流转的实践路径、权利结构与制度回应

从改革政策和试点实践来看,宅基地流转沿着农户自决和集体主导的双重路径展开。农户流转农房引致宅基地使用权流转,本集体经济组织成员以外的社会主体因农房转让或者抵押而取得房屋所有权的,同时取得宅基地法定租赁权;如果农房流转作为经营性用途的,理应由农民集体为农房受让人设定集体经营性建设用地使用权。在集体主导宅基地流转场合,农户实现户有所居,社会主体通过集体出让取得集体经营性建设用地使用权。宅基地流转的制度设计,需要通过集体权能充实和成员资格认定,落实集体土地所有权,保障农户居住资格利益;社会主体取得的宅基地权利应因宅基地流转路径的不同,而类型化构造为宅基地法定租赁权和集体经营性建设用地使用权。