Methods and Paths for Rural Collectively Owned Profit-oriented Construction Land Entering into Trading Market

On the basis of analyzing cases of existing rural collectively owned profit-oriented construction land entering into trading market,this paper put forward several thoughts,introduced methods and paths for rural collectively owned profit-oriented construction land entering into trading market,including reforming rural collective land property right system,cultivating new rural collective economy organizations,helping them to become market entities; improving various legal systems,making clear range of construction land entering into trading market; formulating scientific benefit allocation mechanism; establishing fair and transparent decision making mechanism.

Developing the Commons: Models of Rural Land Trust in China

In recent years,experiments on land trusts(xin tuo)have been made in the rural areas of China.To better understand such practice,this research identifies four case studies based on their operational structures and divides them into government-led models and market-led models.The government-led models include the Yiyang Model in Hunan Province,and the Longgang Model in Hubei Province.The market-led models include the Suzhou Model in Anhui Province,and the Golden Field Series Model in Jiangsu Province.This paper compares their profit-sharing mechanisms with specific attention given to the incentives for the villagers.Findings suggest that the villagers’profits are limited in both models.The government-led models concern less about profits but more on reusing the desolated agricultural land.The market-led models are profit-driven therefore tend to exclude the villagers from the profit-sharing process.

农村集体经营性建设用地入市改革的困境与出路

2020年1月1日起施行的《土地管理法》明确规定了农村集体经营性建设用地入市制度,以实现与国有土地同权同价。2022年9月6日中央全面深化改革委员会通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》,进一步明确规定农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价,在城乡统一的建设用地市场中交易,适用相同规则。但《民法典》却未将农村集体建设用地纳入到“建设用地”章节中统一规范,导致农村集体建设用地的民事规范缺位,阻碍其正常有序入市。依据相关法律与实践要求,健全农村集体经营性建设用地入市制度,可以从农村集体经营性建设用地使用权属于用益物权、农村集体经营性建设用地入市客体包括存量用地和增量用地、政府在再次土地流转中可征收土地增值收益调节金、缩小土地征收范围、协调与农村集体经营性建设用地入市流转的关系等角度综合考量,以实现农村集体经营性建设用地有序流转,保障农民合法经济利益。

我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究

农村集体经营性建设用地入市,是贯彻党的二十大提出的全面推进乡村振兴的重要战略部署。入市改革是促进农民经营增效、赋予农民更加充分财产权的必要举措。入市改革牵涉多方利益,因此,要将入市工作置于中国农地改革、激活乡村发展活力背景下,在现有政策和法律框架内,将土地管制、土地发展权、农民土地增值权益等立法理念,贯穿在入市改革配套制度的建构中。本文结合全国入市试点地区的工作实践,研究了农村集体经营性建设用地入市的制度支持体系。聚焦农地入市的法律障碍,提出了相关修法和政策建议。

集体经营性建设用地入市改革再出发的权利逻辑

随着农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革于2019年完成立法转化,集体经营性建设用地入市改革成果成为《中华人民共和国土地管理法》修改的重要内容。但现行法仍存在集体经营性建设用地使用权法律地位尚未明确、制度体系尚不健全以及其与土地征收和宅基地改革协同联动不强等制度疏失,存量集体经营性建设用地量小、零碎、效率低,增量集体经营性建设用地的来源单一且与闲置宅基地整治衔接不够等现实问题。对此,我们须更新观念,以权利构造、权利行使和制度配套保障为重点加以规范,助推乡村振兴,促进农民农村共同富裕。

集体经营性建设用地出让程序的规则设计

乡村振兴是决胜全面小康社会的重大决策部署,农村集体经营性建设用地使用权的出让正是在此背景下为促进农村土地资源流动、发挥乡村资源要素活力的一项重要改革举措。文章在对集体经营性建设用地出让的现行法律规定以及改革试点的出让规定进行规范分析的基础上,总结梳理了集体经营性建设用地出让程序的几种现有模式,并详细分析了现有模式在实践中存在的不合理之处,提出了解决问题的规范进路及配套的规则设计。

后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲——以对我国十省农地问题立法调查为基础

农地权利体系是以集体土地所有权为基础,派生出土地承包经营权,集体建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,自留地、自留山使用权和债权性农地使用权的权利体系。同时,由集体土地所有权衍生出征收征用补偿权、农民的社会保障权和成员权、土地发展权等保障农地权利实现的权利。各项农地权利的运行机理以及法律救济有其内在的特点和规律。

集体土地使用权流转方式焦点问题研究

研究目的:研究当前农村集体土地使用权流转方式存在的法律问题,针对农村土地流转方式的立法状况,提出立法对策和法律架构。研究方法:案例分析法、对比研究法、实证分析法。研究结果:(1)立法应开禁集体土地使用权抵押;(2)继承作为集体土地使用权流转的新方式在法律上具有可行性。研究结论:尽快修订《土地管理法》、《土地承包法》和《物权法》等相关法律规定。

基于特征价格模型的农村集体建设用地流转价格影响因素研究

采用特征价格模型,判别区位特征和产权特征对农村集体建设用地流转价格的影响程度,深入探究农村集体建设流转市场建立的障碍因素。模拟结果显示:区位因素中,繁华程度、道路通达度、农民人均纯收入、基础设施完善度提高1%,农村集体建设用地流转价格分别提高11.3%、10.1%、7.3%、5.9%;产权因素中的使用权能、处置权能、占有权能的完整,集体建设用地流转价格分别提高40.8%、13.4%、8.1%。农村集体建设用地流转市场建立过程中,政策上要从提高农民生产、生活水平和完善社会保障制度着手,逐步改善农村集体建设用地条件,并从法律上明晰农村集体建设用地使用权,赋予占有、使用和处置权能,依靠市场经济手段,激活农村闲置集体建设用地。

农村集体经营性建设用地的政策演进与学术论争

学术界对农村集体经营性建设用地入市总体持支持态度,但同时强调要妥善解决入市面临的一系列问题。部分省市已开展此方面的实践,但其中隐含土地范畴扩大化、农民收益难保障、不符合规划和用途管制等诸多风险。推进集体经营性建设用地入市,应明确集体经营性建设用地的内涵、范畴及权能;完善价格形成机制,建设农村集体经营性建设用地有形、无形市场;完善土地收益分配机制,明确收益使用范围;保障农民决策权和知情权;明晰政府规划、管理、监督、服务等职能。

农村集体建设用地发展权配置模式分析:委托代理视角

委托代理理论表明,双重委托代理机制下的地方政府和农民共享农村集体建设用地发展权的模式比单一委托代理机制下的地方政府垄断发展权模式具有更高的绩效,主要表现在改进了信息不对称情况下的监督效率以及土地发展权取得环节和建设用地供应环节的竞争。我国农村集体建设用地发展权配置方式正处在从单一委托代理机制下的垄断模式向双重委托代理机制下的共享模式转变。但是,初步建立的发展权共享模式并不完善,需要从农村集体建设用地流转法规完善、土地征收的公共利益界定、信息公开和法规教育等四个方面改进。

农村集体建设用地流转的困境与对策——基于制度经济学的视角分析

为了深化农村土地制度改革,促进农村集体建设用地流转,文章运用制度经济学的相关理论对农村集体建设用地流转进行研究。研究表明,当前,中国农村集体建设用地流转缓慢主要有以下几个原因:农村集体土地产权主体不明晰、农村集体建设用地流转的交易费用较高、流转制度安排存在不足、相关配套设施缺乏等,这些成为制约农村集体建设用地流转的障碍。针对这一困境,提出相应的对策建议。

3S技术在农村三种土地确权登记发证中的应用

[目的]根据3S技术具有高精度、高效率的特点,明确3S技术是开展农村集体建设用地、宅基地确权登记颁证项目和农村土地承包经营权确权登记颁证项目的主要技术手段。[方法]根据两种项目各自的特点,从调查底图制作,界址点测量、数据库建设等方面阐述3S技术的具体应用。[结果]得到农村集体建设用地和宅基地使用权以及农村土地承包经营权的确权技术与方法。[结论]本文为农村三种土地确权工作提供了行之有效的技术路线和方法步骤,对确权中遇到的关键技术问题给出了解决途径。

十八大以来的农村土地制度改革

十八大以来我国农村土地制度改革的进展情况,可以从农村土地承包经营权改革、农村宅基地制度改革、征地制度改革、农村集体经营性建设用地制度改革等四个方面进行梳理。当前,深入推进土地制度改革还需要做好三个方面的工作:一是解决确权登记存在的问题,更好地发挥农村承包经营权确权登记颁证的政策效果;二是在实现土地的"三权分置"的同时,需纠正实践过程中存在的价格扭曲现象;三是在分类试点的基础上,扎实推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革等"三块地"改革。

农村集体建设用地流转中土地权属问题的研究

目前,农村集体建设用地流转过程中有关土地权属的一系列问题已成为人们关注的焦点。针对这一现象,本文对流转过程中的土地权属问题进行了总结,找出了产生这些问题的原因,并有针对性的提出了相应的对策和建议,以期能够促进农村集体建设用地的健康、有序、协调、稳定的发展。

从管制到规制:集体经营性建设用地入市的理念转变与制度构造

集体经营性建设用地入市是一个"既成事实",是国家工业化、城镇化深入推进的表现,也是国家政策引领、制度支撑和经济利益驱动共同作用的结果。集体经营性建设用地入市牵涉到土地供给格局的根本性改变、土地利益分配的内外协调、土地制度安排范式的重大变迁,这在技术层面上是权利本位思维的彰显,在理念层面上是"从管制走向规制"的具体化。集体经营性建设用地入市的制度构建需要更多地利用法律解释而不是轻易进行法律修改,需要对农民权益进行保护但要注意转变方式,需要对增量利益进行持续规范而不能一分了之,需要政府的适度干预而不是政府的统管一切。

我国集体建设用地流转态势与走向判断

我国近年来集体建设用地流转方面的政策出现连续松动的迹象。虽然全国性规则尚付阙如,但各地规范性文件接踵而现,并在流转实践中形成了几种相对固定的模式。透过各地规范性文件和流转实践,可以提炼出若干关涉集体建设用地制度变革的根本性问题,为学术研究和立法完善提供进一步思考的方向。

论农村集体经营性建设用地使用权

农村集体经营性建设用地使用权是同国有建设用地使用权具有同一性质的用益物权,应当通过对《物权法》第135条的修改将其纳入物权法规定的建设用地使用权中。要实现集体建设用地与国有土地的同等入市,同权同价,就要从规划和用途管制的源头入手,尽快建立和完善农村集体经营性建设用地入市的程序;禁止政府对规划为经营性建设用地的集体土地的征收;将集体建设用地交易纳入与国有建设用地统一的交易平台,在同一个有形市场上、按照同一交易规则进行交易。同时处理好政府投入基础设施对集体经营性建设用地入市的利益分享。

顺势而为,深入推进农村土地管理制度改革——安徽、江苏、深圳农村土地管理制度改革探索的启示

农村土地管理制度改革主要包括征地制度改革,集体建设用地流转、宅基地管理、农村土地整理和城乡建设用地增减挂钩、土地产权制度改革等。通过调研发现,安徽、江苏、深圳两省一市对农村土地管理制度改革进行了积极的探索,为进一步推进农村土地制度改革奠定了重要基础,农村土地管理制度改革从长远看,应建立城乡统一的土地市场和土地管理制度,建立完善的土地要素市场配置和政府管控机制,健全土地增值收益分配和税费调节机制。从近期看,要进一步落实最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度,加快征地制度、农村土地使用制度和农村土地产权制度改革,推动建立城乡统一的建设用地市场,促进城乡土地要素合理流动和布局优化,理顺国家、集体、农民之间的收益分配关系,着力破解城乡土地二元结构,推动城乡共同繁荣和统筹发展。

农村集体经营性建设用地使用权权益及其价值研究

研究目的:阐释农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价的含义,明晰农村集体经营性建设用地使用权权益及价值类型。研究方法:文献资料法、对比分析法。研究结果:农村集体经营性建设用地使用权权益因取得方式不同而存在差异,需进一步细分。研究结论:农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价,需建立在土地使用权性质相对应的基础上;现行不区分土地使用权性质,笼统评估集体建设用地使用权流转价格的做法,很容易产生歧义和混乱。