“住有所居”对流动人口定居意愿的影响--基于非正规产权房的视角

流动人口及其家庭在城镇安居是新型城镇化进程中流动人口市民化的重要内容,探索影响其定居城镇的决定因素具有十分重要的理论和现实意义。基于2017年中国流动人口动态监测调查数据,从住有所居的视角出发,探讨非正规的产权住房--小产权房对流动人口定居意愿的影响。研究发现:第一,小产权房通过其价格低廉化和在购买后形成的事实性占有提高了流动人口的定居意愿,但在现实中仍应高度警惕和重视小产权房对流动人口完整市民化和正规房地产市场健康运作带来的诸多负面挑战;第二,小产权房对流动人口定居意愿的“锁定”效应存在显著的群体异质性,在法律意识淡薄和对廉价住房需求高的“初中”“收入低”“老一代”流动人口群体中的影响作用更加明显,说明经济地位偏低和法律风险感知能力弱的流动人口在面对小产权房的低廉性时更容易作出“非理性”选择。这一结果预示着提供可负担的保障性住房和稳定城市住房价格,将附着在小产权房上的“廉价保障房”功能剥离开来,可能是解决小产权房问题行之有效的方式;同时,在治理和整顿存量小产权房时,要对蜗居其中的弱势流动人口群体予以充分的人文关怀,找寻保障弱势流动人口群体的住房权益与解决小产权房问题之间的平衡点和兼容性。

小产权房中的利益博弈和利益平衡研究

小产权房由来已久,建设部的"风险提示"使"小产权房"骤然成为舆论关注的焦点,透过对小产权房的解读,我们不仅看到其对高房价市场的对抗和对住房保障体系苍白无力的反衬,更看到了城乡二元社会结构对以土地、房产为代表的社会资源的人为分割。"小产权房"问题涉及众多主体,各主体之间的矛盾关键在于博弈主体之间的利益之争。基于主体之间的利益博弈对小产权房的内质予以厘定,从利益驱动角度分析小产权房的成因,结合新农村建设的实际,尝试性地提出几种平衡小产权房利益博弈问题的具体制度安排,对于"小产权房"问题或许能提供一些不同的视角借鉴或解决之道。

“小产权房”存在的合理性及其合法化途径研究——基于土地发展权角度

文章针对目前广泛存在的小产权房问题,结合十七届三中全会有关土地制度改革的精神,从社会和经济两个方面着重探讨了小产权房存在的现实合理性,并运用土地发展权原理,通过土地增值收益再分配的方式就小产权房的合法化进行了应用对策的尝试性研究,以期对小产权房问题的解决提供有意义的启示。

利益衡量视角下“小产权房”的出路探究

近年来,房价上涨引起"小产权房"热销的局面。在现有法律框架下,集体土地使用权不能自由流转,导致"小产权房"违法,其买卖合同无效。"小产权房"问题关系政府、集体经济组织、农民、购房者、开发商等多方利益,从利益衡量的角度分析,合法化更能体现社会公平。通过类型化处理是目前解决"小产权房"问题的合理做法,但要从根本上解决问题,还有待于集体土地使用权制度的改革。

论基于“小产权”房市场的农地发展权的缺失

城乡二元土地制度及相应的土地管理制度,不断上扬的房价,农民维权意识的增强,城市化过程中住房需求的增加,地方政府管理缺位等是"小产权"房产生的原因。"小产权"房市场中存在着农地发展权缺失问题。虽然我国的土地有国家所有和集体所有两个产权主体,但是这两个主体的地位是不可比的,农村集体土地所有权没有最终处分权,国家可以动用征地权来获取集体所有土地,甚至通过行政力量侵犯农村集体土地的经营收益。因此,确保农民利益的最佳途径就是让农民真正完全享有农村集体土地所有权,实现国有与农村集体土地同地同权。

产权理论框架下小产权房开发管制研究

小产权房是集体村民与地方政府利益集团博弈的结果,但是这个结果带来的是租金耗散和土地的低效率,并未产生帕累托改进的理想效果。要从根本上解决小产权房问题,需要在土地利用相关者之间明晰产权,从财产权益、利益结构和制度设计上给予全面考虑。

社会保障视角下的小产权房合法化问题研究

虽然小产权房依现行法律为"非法",但小产权房已成为许多中低收入人群的选择。文章认为,小产权房问题的出现在某种程度上反映出我国城市居民住房保障的不足,而小产权房合法化可以帮助解决城市居民住房保障问题。对农民而言,农村社会保障资金来源有限一直是农村社会保障建设的最大障碍,小产权房合法化可以给农民增加收益,大大缓解农村社会保障不健全的资金来源问题,有利于农村社会保障制度的建立和完善。以上目标的实现还须加快《住宅法》以及农村社会保障方面的立法,只有法律的指引才能更好地发挥社会保障的作用。

农村宅基地若干问题探讨

在我国历史上,农村宅基地从来都是农民私有的,共和国开国后,农村宅基地经历了从农民私有、农民享有宅基地所有权到宅基地归集体所有、农民享有宅基地使用权的演变。在社会主义市场经济条件下,现行农村宅基地制度日益显露出严重的弊端和矛盾,造成农村宅基地利用效率低,宅基地供需矛盾,空心村、一户多宅现象大量存在以及"小产权"房问题,并引发政府与农民、房地产开发商与农民和政府、城市居民与农民和政府的利益冲突。应着眼于农村宅基地的利用效率与公平,通过立法,将农村宅基地的所有权归还农民,变农村宅基地无偿取得为有偿取得,以提高农村宅基地的使用效率,促进农村发展和城乡一体化。

基于农民权益保护视野下的“小产权”房的法律问题研究

"小产权"房的出现带来许多的社会问题。建立在集体土地上的"小产权"房,以其低廉的价格带动在其各个地区的热销。"小产权"房热销直接侵害弱势群体农民的利益,同时也给购房者带来一定的风险。基于对农民权益保护的视角,在对"小产权"房的理论进行界定的基础上,提出需要从立法、监管、市场、宏观调控等方面进行制度安排。

产权残缺的折价效应及影响机制:基于秦皇岛市“小产权房”交易价格的研究

研究目的:基于秦皇岛三个市辖区“大”“小”产权房市场交易价格数据,探究产权残缺在住房交易价格中的折价效应,并测度其中由于产权残缺引致的教育资源差异对交易价格的影响。研究方法:Hedonic特征价格模型、倾向得分匹配(PSM)和双重差分模型(DID)。研究结果:(1)产权残缺的折价效应在理论上包括产权不清导致交易成本升高所带来投资价值的折价,以及无法享受完整产权所保障的公共服务而导致使用价值的折价。(2)控制其他因素,秦皇岛“小产权房”相较“大产权房”折价约42.31%。(3)“小产权房”折价效应中约25.81%可归因于无法享受完整产权所保障的公共基础教育资源。研究结论:产权残缺的折价效应客观存在,深入探讨产权残缺对“小产权房”价格的影响对理解不动产交易价格形成机制具有理论意义,并在实践中为化解产权残缺带来的负外部性提供可能的治理思路。

开发权交易、区域农田保护及其国际经验借鉴

广东农田过度损失的根源在于征地的非公平补偿、对农田保持的激励缺位和对集体土地开发权的不当管制。美国的开发权交易政策能够保证农田业主获得公平补偿,因而能够缓解或避免农田开发。开发权交易工具包括开发权购买和开发权转让。广东可以借鉴美国的经验,对农田开发权施加明确的数量限制,并积极推动农田开发权交易。广东征地补偿标准要依据农田的开发权价值和农业用途价值确定。

“三农”视野下的我国小产权房法律问题研究

目前小产权房已经大量存在,但由于小产权房所带来的侵占耕地、破环农村生态环境、威胁国家粮食安全等种种危害,我国在现阶段已经明令禁止小产权房,然而要顺利、妥善解决小产权房问题还需要国家在法律制度方面加以协调和规制。在我国的农业安全、农村和谐和农民利益的研究基点下,通过对"小产权房"的危害性进行分析,进而提出在"管"、"调"、"控"手段下建立起完善的约束机制、协调机制和防控机制,为解决我国"小产权房"问题提出若干建议。

小产权房问题的现实困惑与法律路径——以城乡统筹背景下的成都小产权房为样本

中国经济的迅速发展促使城市规模不断扩大,在住房需求的刚性增长和房价不断攀升的矛盾中,城市郊区小产权房的出现有着自身的深层次原因,但也有着先天不足的缺陷。分析了小产权房的复合风险和面临的法律困境,从分类处理的角度提出解决小产权房问题的现实办法和未来路径,以期对宅基地流转问题的解决找出可供参考的思路。

关于深圳“小产权房”问题的理性思考

本文首先立足小产权房的内涵,分析认为深圳要处理的违法建筑属于小产权房。再从深圳小产权房的由来、现状和存在问题入手,分析认为"小产权房"问题的解决是深圳城市化进程的继续。最后本文分析了小产权房转正对深圳房地产市场和耕地保护的影响。

小产权房的法律问题思考

按照现行法律法规、规章,在集体所有的土地上建设的小产权房是违法的行为,城市居民作为购房人不可以请求债务人履行义务,只能有不当得利的请求权。但法律实证主义绝对化易形成"恶法亦法"现象。所以当恶法影响甚众时,仍以法律实证主义剖析现实问题可能并不妥贴,因此继续完善相关制度以解决小产权房问题。

论宅基地使用权流转的宪法保护

宅基地使用权属于农民的私有财产,我国宪法保护公民私有财产权与现行法律限制公民自由处分宅基地使用权的规定相矛盾,也不利于我国经济建设大局和人民居住条件的改善。我国应该完善宪法对这种私有财产权的保护,使得法律限制财产自由更加符合社会公共利益。

小产权房出路的法律思考——以天津市“宅基地换房”为视角

20世纪90年代初,土地制度的变革,使得集体土地的流转经历了一个一波三折的过程,小产权房也随之兴起。作为我国土地制度变革的产物,小产权房涉及到我国经济建设、土地和住房等诸多问题,同时也关系到农村居民、城镇居民和房地产商等多方主体的利益。今年国土部表示将试点清除小产权房,这一决定无疑再次将小产权房推向了舆论尖口。笔者以天津小产权房的现状为背景,对其形成原因进行分析。而对于小产权房的处理,虽说理论界学者和各地方政府相继提出了不同的解决方案,笔者却认为小产权房的治理方式在"疏"而不在"堵",并通过介绍天津"宅基地换房"政策,试图探寻小产权房的新出路。

基于利益博弈视角的小产权房市场分析

阐述了小产权房,通过政府与集体经济组织之间的利益博弈和购房者与集体经济组织之间的合作博弈分析,得出政府将继续反对开发小产权房,但集体经济组织和购房者都将支持小产权房的开发与买卖。指出解决小产权房的问题应该兼顾国家、集体、个人利益,通过立法、改革土地制度及住房保障等措施,以切实解决民生问题。

利益博弈下的小产权房现实困境与解决对策

小产权房在大城市周围的郊区和农村大量存在,随着国家对小产权房限制措施的实施,小产权房日益成为各地政府面临的一个棘手问题。小产权房的形成是经济转轨过程中村集体、村民、购买人、政府无规则博弈的结果,集体土地所有权权能的缺失和土地利益分配的不公是其产生的根源。要从根本上解决此问题,需要改革我国长期以来形成的城乡二元土地制度,建立集体建设用地使用权流转制度,但这在短时间内难以达到,当前要做的是区分不同情况予以灵活解决。

“小产权房”交易火热的原因及对策分析

从市场上"小产权房"交易火热这一现象谈起,分析了"小产权房"交易是供需双方共同利益驱动的结果。其交易火热的直接原因在于"小产权房"的低价,而深层原因则在于我国长期形成的城乡二元土地制度——国有土地和集体土地。为此,不合法"小产权房"交易的遏制应从供需双方同时进行:一方面,宏观调控房地产市场,保障城市居民住房;另一方面,打破城乡二元土地制度,改革中国农村土地产权制度,通过土地渠道让农民享有经济发展成果,缩小城乡差距。