住房限购、公众预期与房价调控——来自中国热点城市房地产市场的证据

本文以第二轮限购政策为研究对象,使用中国热点城市2015年1月至2021年4月二手房市场数据作为研究样本,采用多期DID联立方程研究政策实施、公众预期与房价调控之间关系。研究发现:第一,限购政策无显著效果,且限价政策会导致新建住宅和二手房房价倒挂。第二,政府出台限购政策主要考虑市场交易量、房价以及公众预期三个方面,是基于房地产市场活跃程度、居民承受的房价压力和政府面对的社会压力做出的决策。第三,公众预期会存在两种效应,即非理性预期的直接效应和舆论压力引致政府非理性决策的间接效应。第四,二线城市、京津冀城市群以及土地财政依赖度较强的城市实施的限购政策效果较差。

“两轮限购”政策是否降低了房地产企业的经营绩效

利用多期双重差分模型(DID)检验了房地产“两轮限购”政策对房地产企业经营绩效的影响,本研究认为:第一轮限购政策在短期内显著降低了房地产企业的经营绩效,长期则无明显效果;第二轮限购政策却显著增加了房地产企业的经营绩效。区分房地产企业的产权性质、规模和地区的进一步研究发现:第一轮限购政策对房地产企业经营绩效的负向影响在非国有企业、小规模企业、处于省会城市与非沿海城市中更显著,而第二轮限购政策对房地产企业的正向影响则在国有企业、小规模企业、处于非省会城市与沿海城市中更为显著。拓展性分析结果显示,增加(缓解)融资约束水平是第一轮(第二轮)限购政策降低(增加)房地产企业经营绩效的一个渠道机制。

限购令下房地产市场的多方博弈分析

运用博弈论的基本知识,建立了中央政府与地方政府、地方政府与开发商之间的博弈模型,分析得出了各自的博弈均衡。提出中央政府和地方政府追究惩罚的威胁必须是可置信的,才可以通过合理的激励约束与惩罚机制,来改善调控,提高被动方执行限购令的积极性。

住房限购令真的起作用了吗?--来自中国70大中城市的证据

本文通过对中国70个大中城市2009年3月到2011年12月的面板数据使用倍差法(difference indifference)进行实证分析,测算出了2011年房地产限购令对于房价和房地产交易量的影响:平均来看,限购令使得实施限购令城市相比于没有实施限购令的城市房价下降了2.5%,交易量升高了0.15%。本文对于倍差法的一系列传统的检验方法、对于样本选择(sample select,ion)问题的处理、使用倾向分数配对(propensity score matching)构造更加有效的对照(counterfactuals),从而验证了政策的效果。

“限购令”对西安房地产市场的影响趋势分析

"限购令"政策的出台会对西安房地产市场产生重要影响。在短期内,"限购令"政策会使得普通住宅的成交量和价格都发生大幅度的下跌,而使高端住宅的成交量和价格发生上涨,但房地产的均价不会发生多大发生变化,房价的上涨速度会减慢;在长期中,"限购令"会对房地产投机行为有抑制作用,将使得普通住宅的价格下降,高端住宅的价格上涨,两者的成交量均会发生变化;"限购令"同时也会促使商业楼房、小产权房、郊区楼房价格的上升。

房价上涨如何影响实体企业债务融资——兼论房地产调控政策的实施效果

本文从房地产市场挤占信贷资源的视角切入,实证检验了房价持续上涨对实体企业债务融资的影响,并进一步探讨限购、限贷政策的实施效果。研究发现:(1)房价上涨对实体企业债务融资的影响表现为明显的"挤出"作用,抑制了实体企业债务融资;(2)房价影响实体企业债务融资的中介渠道为,房价持续上涨促使信贷资金迅速以个人住房贷款、房地产开发投资贷款的形式往房地产市场聚集,挤占了信贷资源,对实体企业债务融资形成"挤出"效应;(3)"涉房"决策对房价与实体企业债务融资之间的负向关系具有显著的正向调节作用,"涉房"企业面临的挤出效应小于未"涉房"企业;(4)房价上涨对实体企业债务融资的挤出效应在产能过剩行业更为明显;(5)限购、限贷政策对房价与实体企业债务融资之间的负向关系具有显著的正向调控作用,有助于减小房价上涨对实体企业债务融资产生的挤出效应。

我国大中城市住房市场的价量相关性

本文在分析住房市场价量关系经验和理论的基础上,通过构建VAR模型,对35个大中城市住房市场价格和交易量的相关性以及相互作用进行了实证研究;然后考虑限购政策对价量的影响,分析限购前后价量相关系数和Granger关系的变化;最后,通过拟合成分分析,找出价量相关性的主导因素。研究结果显示,我国大部分沿海发达城市,住房市场存在由滞后的价格变化导致的价量正相关关系,其根本原因是首付款增强效应和价格预期作用,这表明限购政策对于抑制我国城市住房市场的价格增长有一定效果,但对价量互动关系影响不大。

房地产限购政策实施效果的实证分析——基于双重差分模型的估计

房地产限购政策对遏制房价过快上涨、抑制投资性购房需求具有重要意义。运用我国70个大中城市2009年9月至2011年10月的面板数据,采用双重差分模型对房地产市场限购政策的实施效果进行了系统而严格的实证研究。结果发现,房地产限购政策的实施对我国相关城市的房价有大约1.88%的负面效应,但是短期效果并不明显。

房地产调控政策效果评估:基于购房者的实证

中国房地产调控问题备受关注,但鲜见基于购房者视角的实证研究。通过对35个大中城市购房者的调查研究,结果表明:限贷和限购政策都能够抑制需求,但机理不同。限贷政策对购买力较弱的人群影响更大,与政策设计初衷相反,而限购政策对购买力较强的人群影响更大,符合政策设计的初衷;政府所实施的限贷、限购、限价和保障房政策中,只有保障房能够改变购房者对未来房价上涨的预期。限贷、限购和限价这种短期的行政干预政策并没有削弱购房者对未来房价上涨的预期,其中限贷和限购政策适得其反。

共有产权保障性住房发展需要抉择的几个问题

尽管一些地方已经在发展共有产权保障性住房方面做出了有益的探索,但如何发展共有产权保障性住房依然需要在一些基本问题上做出回答和选择。从共有产权保障性住房的性质和住房保障的公平与效率等方面来考虑,共有产权保障性住房应作为一项新的制度安排,但是否全面推进,应主要取决于住房和住房保障的发展阶段;共有产权保障性住房的购房人应限于住房保障对象,但产权共有的主体则除了购房人和政府之外,还可包括第三人;套型面积、供应标准应进行限制,房源可以多元化;建设资金筹集渠道应面向社会,但应着力考虑如何通过合理的制度安排取得住房金融的支持;共有产权保障性住房的销售价格宜依循市场价格,对购房人的补贴宜采取明补的方式;要规定购房人初始出资份额的合理下限和购买完全产权时限的合理上限;应有允许退购的制度安排,但对不同原因引起的退购经济上应有不同的安排;在抵押、租金缴付、专项维修资金缴付等方面应按产权共有财产安排的一般规则行事,但在某些方面需要给予政府以特殊的限制权利。

H省C市住房限购令决策程序的合法性考量

自2010年以来,为了抑制日益高涨的房价,我国中央和地方政府陆续出台了一系列房屋限购政策,作为中部H省省会所在地的C市也不例外。为了抑制投机炒房行为,C市于2017年3月18日起先后出台了三个住房限购令。但是,依据该省的行政程序规定和规范性文件管理办法,C市三个住房限购令存在一系列程序性瑕疵,比如缺少草案公布程序、缺乏专家咨询论证程序、未举行听证程序、公众参与程序不足以及合法性审查程序落实不到位等。

从二、三线城市看限购令的房价影响效应——基于南昌市的实证分析

本文以现在广受热议的房地产"限购令"政策为研究对象,重点观察二、三线城市限购措施实施情况,并针对南昌市房价在限购前后进行定性的图表分析与定量的两配对样本检验SPSS13.0实证分析,得到的结论是限购政策在南昌房价调控上起了一定作用,但效果并不显著,房价的涨势依旧狂热。为了南昌房市能更平稳健康发展,在此基础上给出了相关建议。

论中国住宅限购的局限性

住宅商品化并不能解决中国的住房问题。劳动力再生产费用的内在规定性使工薪阶层的工资不足以覆盖商品化住宅的所有权价格—绝对地租,只能覆盖商品化住宅一定时期使用权的价格—土地租金。中国住房问题起源于住宅商品化,但劣质土地财政恶化了中国的住房问题。住房限购不能降低房价,更不能解决住房问题,它是对劣质土地财政的妥协,因而具有过渡性。住宅限购终将会取消,并被其他住宅市场宏观调控措施取代。

地方政府房地产限购限贷限售政策的效应评估

对2008~2017年热点城市房地产调控政策对房价的影响进行的实证分析表明,房贷利率提高1个百分点,在当月即能降低房价增速2.86个百分点,效果在8个月后达最强,20个月后失效;首付比例要求提升10个百分点后,2个月即可降低房价增速0.62个百分点,在4个、7个季度后分别达到最强效果和失效;限售强度提高1档,会在3个、4个月后显著降低房价增速0.8~1.2个百分点。限购强度提高1档,在14个月后才能降低房价增速0.5个百分点,在16个、24个月时分别最有效和失效;人均供地增加10%,18个月后才可稍微抑制房价增速,在30个、38个月时分别最有效和失效。

购买者视角下的“小产权房”问题探析——以太原市为例

近年来,随着城镇化、工业化进程的加快,经济的迅速发展,太原市的房价节节攀升,城市的高房价使得消费者的实际购房能力下降,在高房价与社会主义新农村建设的双重背景下,"小产权房"应运而生,并成为普遍关注的热点问题之一。从购买者的角度,探讨"小产权房"带来的好处与存在的问题,并提出解决对策。

论房屋承租人优先购买权行使条件的限制与扩充

房屋优先购买权的行使条件是承租人行使优先购买权的必备前提,我国相关法律对于行使条件应如何适用的规定过于笼统和原则,缺乏可操作性。应在兼顾承租人与出租人双方利益的基础上,运用限制解释和扩充解释的方法重新审视行使条件,明确房屋优先购买权必须以合法租赁关系为前提、让利方式下不适用同等条件、未约定排除优先购买权行使三个限制条件,以及"承租人"可包括特殊关系人;出卖限于有偿,但有偿不限于现金支付两个扩充解释,以完善房屋承租人优先购买权行使条件的适用。

南京市住房限购令的政策绩效评估研究

房地产宏观调控政策对房地产市场运行有着重要作用,研究政策对房地产市场的影响意义重大。以南京市为例,从'总量平衡、结构合理、价格稳定'的角度构建绩效评价指标体系,采用变异系数TOPSIS法对2010年5月至2015年12月南京市房地产绩效进行定量评价,以考查住房'限购令'实施和取消对南京市房地产市场宏观调控的效果,探讨南京市房地产市场健康平稳发展的途径,为更为科学地开展房地产市场调控提供决策参考。

限购限贷政策对住宅价格的影响——基于35个大中城市的实证研究

住宅价格的过快上涨一直困扰着普通居民和国家管理者，虽然国务院发布了诸多房地产调控政策，但该政策是否真正有效一直存在争议，而房地产调控政策中最直接的限购与限贷政策尤其引人注目。虽然限购限贷政策的发布能在短期内有效抑制住宅价格的上涨，但根据2006-2016年35个大、中城市面板数据的实证研究结果发现，限购限贷政策从长期来看对住宅价格的上涨并没有显著的抑制作用，而增加房地产供给因素却能够抑制住宅价格的上涨。因此，若想控制住宅价格的快速上涨，房地产市场调控需要建立长效机制，才能真正实现房地产调控的政策目标，促进房地产市场的健康平稳发展。

“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗?①——基于70个大中城市的实证研究

2010年以来我国政府实施的五次房地产宏观调控中,以数量管制性质的"限购令"最为严苛。本文按照户籍和限购地域两个标准对限购政策了进行细分,在倍差法的研究框架内,通过动态面板模型CMM估计来评估限购政策对抑制住宅价格上涨的效果。实证研究发现,对非户籍购房人实施限购的政策效果最为明显。限购范围影响政策效果,仅在市区范围内限购难以起到抑制房价上涨的作用。通过对限购政策效果的评估,本文认为,投资(投机)性需求是推动我国房价上升的主要动力,我国房地产泡沫的根源在于粗放的经济增长方式,以货币超发带动经济增长的发展模式是房地产泡沫的根源所在,也是我国房地产市场调控的难度所在。

基于搜寻匹配模型的住房限购政策效果仿真与评价

为评价住房限购政策效果,该文构建住房市场搜寻匹配模型,将交易市场和租赁市场纳入统一的研究框架,数值仿真了限购政策约束下家庭租买选择与住房价格之间的动态关系。结果表明:在限购住房市场中,房租对需求冲击的响应比房价更敏感,房租水平在短期内将快速上升,并大幅提高租金收益率。可见,限购政策通过冻结部分购房需求抑制当期房价上涨,但是需求冲击会推动房租的上涨,并通过租金收益率对资产价格的传导作用提高房价。据此建议,应及时采用市场化的经济调控手段替代强制性行政干预政策,从而长期稳定市场预期和房价波动。