租赁住房“N+1”改造的市场效应研究

“N+1”改造是我国租房市场中一个较为普遍的现象,但相关实证研究还几乎没有。本文在文献中首次规范性量化研究“N+1”改造对租房市场所带来的市场效应,重点是对租金和租房流动性的影响,同时也考察了对房东和租客双方福利影响的异质性。本文研究具有多方面的意义:一是对当前租房市场治理具有直接的政策指导意义,二是对城市租房行业发展策略具有一定实践指导价值,三是丰富了对租房市场微观运作机制的了解,产生学术价值。本文构建了一个经济学的分析框架来审视“N+1”改造可能带来的市场效应和福利效果,指出“N+1”改造对市场租金和租房供应净增量的影响大小取决于租房的需求弹性。本文之后利用某头部分散式长租公寓上海样本的承租人租赁合同、业主出租合同以及承租人特征信息数据,基于特征价格法的实证分析发现,相比于普通房源,“N+1”改造后的房源平均能给业主增加近20%的租金收益,也让平均租金下降近5%。同时本文还发现,N+1改造缩短了房源空置期,吸引了对租期灵活性要求较高、房源私密度要求较低和租金支付能力较低的承租人,主要是收入处于暂时性低位的高学历青年人群。这表明,“N+1”改造通过提高住房租赁市场的匹配效率,可以同时增进租赁双方的福利。基于本文研究结果,我们建议,相关政府主管部门应当在合法合规的前提下,有序鼓励租房的“N+1”改造,并制定精细化的管理规范措施。

中国住房公积金与经济社会发展的同步性研究

住房公积金制度在我国已经建立实施30年,但与经济社会的同步性协调性还少有系统研究。本文基于近年来住房公积金年报数据和相关宏观统计数据,分析住房公积金运行演变规律与经济社会发展动态趋势之间的相互关联,以探讨这几者之间的同步性。

大城市放宽落户对楼市影响几何

2020年是户籍制度改革“交卷”之年。在实现中小城市基本全面取消落户门槛的基础上,进一步放宽大城市落户限制是大势所趋,但突发的新冠肺炎疫情对经济发展产生冲击,加之一些地方政府和金融机构及房地产中介的推波助澜,进一步加剧了社会公众对于大城市放宽落户会否异化为刺激楼市工具的担忧。大城市放宽落户不等于放松对楼市的调控,需要通过厘清大城市放宽落户限制和楼市调控的关系,平衡好城镇化水平、人才需求和稳定楼市的关系,要遵循因城施策、循序渐进,制定科学有效的推进方案,增强房地产市场韧性。

物业服务企业提供养老服务的意义、实施难点与对策建议

物业服务企业开展居家社区养老服务(以下简称“物业+养老”)并非是近年才有的新事物,实践案例和理论探讨至少从2007年就有出现,从2010年起逐步引起社会和政府的关注,并进入国家决策层的议程讨论。2019年4月16日国务院办公厅《关于推进养老服务发展的意见》,让“物业+养老”正式进入国家议程规划。

谨慎制度改革,放大养老功能

历史上住房公积金制度在推进住房货币化改革和改善职工住房条件方面发挥了重要作用,当前是适时加强和放大住房公积金养老功能的时候了。住房公积金制度的存废及改革问题,一直为社会高度关注。5月18日发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》专门提到了"改革住房公积金制度",让社会对住房公积金改革充满了期待。

当前居家社区养老服务体系存在的短板与创新——兼论“社区+物业+养老服务”模式推广问题

居家社区养老服务是我国社会养老服务体系的主体内容,但目前存在着供给能力不足、供给水平不高、供给效率低和供需匹配性不强等短板。健全居家社区养老服务体系和提升服务供给能力,需要有效组织社会资源加入和充分利用市场准市场机制。物业企业开展居家社区养老服务即“物业+养老”,是近年来这方面创新探索的重要成果,在满足多样化多层次老年人养老服务需求和提高供需匹配精准性、增加养老服务体系可持续性发展方面,具有很大潜力,受到政府认可和积极推动。本文论证了“物业+养老”模式的必要性、可行性和可推广性,同时基于试点项目的调研,指出妨碍其推广的主要阻碍,并提供了化解阻碍的对策建议。本文强调,“物业+养老”推广的最大难点是处理社区公共资源分配的矛盾冲突,必须有社区组织尤其社区党组织的介入与引领;同时,“物业+养老”的深入应与物业企业有效融入社区治理的实践有机结合。为此,需要升级为“社区+物业+养老服务”,在社区组织引领下进一步探索。

读懂房地产与中国经济

房地产一直是经济焦点话题,社会各界关注度很高。市面上关于房地产的书籍可以说是汗牛充栋,但要么过于追求通俗而缺乏必要的广度、深度与严谨,要么过于学术化而让普通读者望而却步,影响了传播与影响力。盛松成教授领街完成的这部著作则兼顾学术严谨性和大众可读性,做到了两者的平衡,为此受众面可以很广。

历史记忆与居民风险忧患意识——基于非典疫情对新冠疫情防控的长期影响

“生于忧患,死于安乐”是中华民族自古的哲学道理,不断增强忧患意识既体现出宝贵的民族精神,也是防范和化解各种风险的思维方式,更是国家治理体系和治理能力现代化建设的必然要求。本文基于新冠肺炎疫情下社区与疫情认知的问卷调查,匹配各地2003年SARS非典疫情确诊病例数据,实证研究了重大公共卫生安全事件历史经历与社区防疫表现和风险认知之间的关联,并从多维度对比了不同群体对于此次防疫的心理配合度和行动配合度。在此基础上,从理论层面阐释了增强居民忧患意识对于防范化解重大社会风险的价值内涵。研究结果表明,SARS疫情经历显著增强了人们的危机意识,提高了人们抗疫的紧迫感、主动性和配合度,也有助于人们对此次疫情进行科学的属性认知和危害评估。但是,对于身体健康程度不佳、生活困难群体等社会相对弱势群体,以及租住群体和农村居民,他们在重大公共卫生事件中形成的历史记忆和忧患意识仍然需要不断强化,因而需要更精准的纾困政策和更科学的治理方式提升该类群体的防疫意识和能力,进而增强全民忧患意识,提高我国处置应对各类风险的能力。

“租赁赋权”的战略意义与实施路径

租购不同权,是遏制住房租赁市场发展的重要原因,不仅妨碍“租购并举”住房新制度的实现,也违背公共服务应该均等化的社会公平正义。加快租赁赋权,增加租房人在公共服务上的平等权益,有助于加快住房租赁市场发展和改善大城市住房问题,对推进国家治理能力现代化和提升社会治理水平有重要推动作用,同时还是改变我国城市发展模式和升华城市治理理念的重要组成部分。然而,必须正视租赁赋权可能带来的一系列市场和社会风险,需要充分评估并做好针对性准备。在充分评估风险并做好政策储备的基础上,依托顶层设计与高位推动,增加政治势能,持续加大推动各种公共服务均等化的力度,加强制度精细化设计并做好基层配套的整体性治理,同时加强试点工作,鼓励地方因地制宜地创新机制,加快推进租赁赋权,进而助推租购同权的早日实现。

房地产新发展模式下的住房租赁市场发展

一、房地产旧发展模式的主要特征2021年中央经济工作会议上首次提出房地产业新发展模式。尽管2022年中央经济工作会议上简报上对房地产论述不太多,但之后的《求是》文章里看到了习总书记对房地产业新发展模式有很重要的论述。

土地集中供应下的市场效应与房企经营策略

2021年初出台的土地集中供应试点政策效力已显,对市场和企业经营将会产生深远影响。针对第一批次土地集中供应的成交现状进行梳理,分析此次试点新政的市场效应,并进一步剖析供地新政对房地产开发企业融资、销售、利润率等方面带来的影响;并基于开发企业视角,探讨政策调控下开发企业经营策略的调整方向。

大型租赁社区的兴起及可持续发展挑战

一、大型租赁社区的兴起当前住房租赁行业向集中化专业化高质量发展的路径中,比较突出的现象就是大型租赁社区不断的涌现,而且规模越来越大。大型租赁社区的兴起具有一定的必然性;是在特定市场阶段下,由市场需求增加、企业意愿提升、政策引导推动三方力量互动产生的结果。大型租赁社区是一种新型的大规模、空间集约但资本密集、服务密集、创意密集的居住空间,是适应新时期租房者对“好房子”“好小区”“好社区”需求而诞生,是“基于空间的生产”与“基于人的生产”的新型结合。

租赁赋权助力住房租赁市扬发展

一、租赁赋权的战略意义租赁赋权概念的提出及落实,既有来自宏观层面国家治理现代化和落实公共服务均等化的推动力,也有住房制度层面实现“租购并举”和加快住房租赁市场发展的内在源动力,同时也是转变我国城市发展模式和升华城市治理理念的重要组成部分。

保障性抑或互助性:中国住房公积金制度的属性定位与改革取向

当前对住房公积金制度存废的新一轮大讨论,凸显住房公积金改革的迫切性。本文在系统性梳理住房公积金制度的历史沿革和发展脉络的基础上,从反思其制度的本质属性和功能定位出发,剖析其属性定位中出现的深层次问题,从政策目标、政策机理、政策工具等方面详细论证其制度二元目标——保障和互助的内生冲突与矛盾。本文认为,住房公积金制度改革必须从重塑其属性和目标入手。住房公积金制度重构应该立足于互助性,从建立公平高效可循环的专用性资金流动体系出发,提升运营专业性,突破资金跨区域流通的行政壁垒,不断增强制度活力、内在吸引力和抵御风险能力,稳步朝着建立互助性和保障性有机衔接的新型政策性住房金融体系转型。

大都市租赁住房发展模式的差异性及其内在逻辑——以纽约和柏林为例

本文首先梳理了解释城市租房发展模式差别性的相关理论,包括住房—福利替代理论、"一元制vs.二元制"理论和金融化理论,揭示出租房发展模式和租房部门内部结构受经济制度、社会理念、福利体系、金融结构等组成的宏观背景约束而决定。之后,本文以纽约和柏林作为典型案例进行比较性考察,并重点研究了这两个城市近年来租房金融化的不同表现特征和产生的经济社会后果。最后,基于这些理论分析和案例考察,为国内大都市租房发展模式选择和租赁市场治理提出一系列建议。

创业的性别差异如何受住房自有产权的影响

女性在创业上的低参与率是导致两性在经济资本和社会地位上存在差距的重要原因,之前国内外很多文献已经给予关注,但目前文献中还没有结合住房视角的研究。本文首先基于国家统计局的中国城镇住户调查(UHS)数据,发现不仅女性较男性呈现更低的创业率,而且在拥有住房自有产权条件下女性创业率较男性更低。这一观察结果在采用面板数据模型与工具变量法等克服内生性的方法后仍然保持稳健,也在不同来源的样本数据中保持一致。从家庭分工理论出发,本文对这一现象给予了解释,指出住房自有产权的获得会不对称地增加女性与住房相关的家务劳动时间投入,从而不对称地提高女性参与创业的成本。进一步的研究发现,住房自有产权抑制了已婚女性的创业,但没有抑制未婚女性的创业,已婚女性也确实在获得住房自有产权后增加了家务劳动,本文的研究为这一机制提供了证明。据此,本文提出要加强对女性的社会支持,缓解家务劳动对女性参与创业的束缚,在提高全民创业率的同时促进性别角度的社会平衡发展。

贯彻党的二十大精神,加快构建租房发展新模式的思考

一、党的二十大报告对租房发展的要求众所周知,党的二十大报告最重要的关键词之一是中国式现代化。中国式现代化是对人类已有现代化道路及经验的继承、借鉴和超越,既有一般性的现代化特征,又具有显著的中国式特征。中国式现代化最重要的意义在于强调,不是单纯地为了发展而发展,而是为了追求全体人民的民生福证而发展,是以人为中心、人民至上的发展,所以必然要求实现共同富裕。

政治周期、官员任期与房地产投资

政治周期透过地方政府行为,影响着中国经济的增长和波动。基于2002—2010年全国地级市市长和市委书记数据,建立面板固定效应模型,定量检验地方官员任期对房地产投资产生的影响。实证结果显示,以官员更替为标志的中国地方政治周期对房地产投资存在着显著的换届效应,随着地方官员任期的增加,房地产投资额先增加后减少,呈现倒U型关系。进一步研究发现,官员任期对房地产投资的影响存在年龄差异,对于年龄较大的市长来说,随着任期的增加,房地产投资先增加后减少,而对于较为年轻的市委书记来说,房地产投资同样会随着任期的增加而先增加后减少。另外,官员任期对房地产投资的影响也存在籍贯差异,在籍贯地省份任职的市长和在非籍贯地省份任职的市委书记,其任期与房地产投资呈现倒U型关系,而对于在非籍贯地省份任职的市长和在籍贯地省份任职的市委书记来说,这种关系并不成立。从政治周期的视角验证了地方官员对房地产投资的换届效应,为完善地方政府职能、规范地方官员任期和优化房地产投资行为提供了新思路。