开征房地产税的分析与思考

对住宅开征房产税的说法已持续不少时间。2010年1月,国务院办公厅出台调控房地产业发展的"国十一条",4月再出"国十条"。在调控措施始终落实不到位,调控结果差强人意的情况下,出现了在保有环节开征房产税的声音。另一种意见是在高档住房的销售环节开征消费税。

城市化和老龄化视野下的房地产市场长效机制构建

德、美、日、韩等主要发达国家在城市化后期及老龄化阶段.住房建设量一般高位盘整一段时期后出现不同程度的下滑态势.但不同国家房价却出现很大分化。在借鉴国外经验和分析具体情况的基础上.今后一段时期我国在城镇化速度放缓和老龄化速度上升的双重叠加影响下,住房需求总量增速将明显放缓甚至下滑,不同区域需求分化也会更加明显.进而从建设用地高效配置.租售并举.保障性住房建设.房地产税等角度,对构建房地产市场长效机制进行探讨。

房地产新政,打造“租赁宜居”城市新形象

2015年中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度,2016年进一步明确要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展;2016年6月国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出培育发展住房租赁市场的具体要求;2017年7月18日住房城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,对加快发展住房租赁市场提出明确要求。2017年8月21日,国土资源部和住房城乡建设部联合颁布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》并确定第一批在北京、上海、沈阳、南京等13个城市试点.

城乡统筹背景下集体建设用地流转实践探索与机制创新

建立城乡统一的建设用地市场是党的十八届三中全会提出的重大改革目标。在简述我国集体建设用地管理现状和存在问题的基础上,总结分析各地在实践探索中形成的间接入市、直接入市、混合入市三种模式的主要特征及其收益分配情况,进而从同等入市、同步规划、同地同利、同权同价等方面,对建立城乡统一的建设用地市场提出政策建议。

生态城市土地利用评价体系构建及其应用研究——以江苏省扬州市为例

文章通过分析发达国家和地区城镇化不同发展阶段经济发展、土地利用、生态环境三者之间的相互关系,阐述了生态城市土地利用的特征,综合考虑土地利用的自然条件、经济效益、社会效益和生态效益等多个方面因素,构建了生态城市土地利用评价指标体系。根据长三角地区的扬州市建设生态城市的需要,对其2000-2018年的土地利用综合效益进行分析评价,在此基础上提出了城镇化后期土地利用与保护的政策建议。

“房住不炒”背景下的学区房政策分析及调控机制探讨

学区房价格上涨过快已经成为当前社会关注的焦点问题。本文在分析发达国家学区房概况与发展经验的基础上,系统阐述了国内主要城市学区房政策的四种典型模式及其效果,进而提出通过“限购、限时、限售”等限制性措施严防学区房“空转炒作”,以及通过实施教育资源均衡化、生源质量均衡化、住房租售同权等长效性措施扩大学区房覆盖面,削弱学区房的流动性、确定性,降低其溢价率,从而使学区房逐步实现功能回归与价格回归,并最终达成“有学区但无学区房”的目标。

对集体建设用地使用权估价方法的选择和使用年限确定的思考

本文对集体建设用地与国有建设用地存在的不同点进行比较，针对这些不同点，结合集体土地现状，对各种估价方法进行梳理，提出适合集体建设用地使用权估价的方法。此外，笔者对集体建设用地使用权估价中的土地使用年限问题进行了探讨和分析。

综合用地估价方法的选择

在土地估价实际操作中，综合用地的综合性往往体现任不同用途和不同权属的不同组合上。显然，随着用途、权属的组合种类和组合比例的不同，综合用地的价格也将千差万别。为使估价结果醛可能地准确，住口前市场条件下，根据化“综合”为“单一”的思路，对多种用途的综合用地估价，首选的估价方法应是剩余法（假改开发法），其次是市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法（在有综合基准地价的地方），收益还原法则应慎用。

集体经营性建设用地直接入市,任重而道远!(下)

拉动内需就是拉动国内的消费需求。这是解决经济转型的必由之路。14亿人8亿农民,全国661个城市中(不包含台港澳地区,2016年数据)一线城市4个,省会级城市28个,计划单列市5个,合计才37个。所以拉动内需的重点在三,四线城市,在农村。拉动内需首先必须让国民,包括三,四线城市市民和8亿农民手中有钱,有钱才能消费。

公租房、养老等行业税收优惠的联想与建议(下)

公租房免征城镇土地使用税、契税,签约印花税,房产税,单位、团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源之增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税,经营者租金收入免征增值税,承租人领取住房租赁补贴免征个税:期限为2年,养老,托幼、家政服务业方面,其收入免征增值税,并减按90计入所得税应纳税所得额;承受或提供房产、土地用于上述服务的,则免征契税、房产税,城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等6项税费:期限从今年6月1日到2025年底,比较可见,后者的优惠力度不逊于前者。

集体经营性建设用地直接入市,任重而道远!(中)

四、建设租赁住房是集体经营性建设用地,获准进入住宅用地市场的标志。自2015年中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度以来,国务院、住建部和全国各大中城市也先后颁布了关于培育和发展住房租赁市场的各项法律法规,发展住房租赁市场的重要及深远意义不可估量,如推动住房制度改革,促进住房租买选择机制形成,加快中国房地产开发业转型升级,实现城乡融合发展等等。

集体经营性建设用地直接入市,任重而道远!(上)

集体经营性建设用地直接入市建设租赁住房和共有产权住房,其突破和影响以及对未来之预期令民众满怀憧憬与鼓舞,回顾和梳理近期出台的一系列改革政策。2017年8月21日,国土资源部和住房城乡建设部联合颁布了《利用集体经营性建设用地建设租赁住房试点方案》并确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市试点。

公租房、养老等行业税收优惠的联想与建议(上)

“公租房”是公共租赁住房简称.其以“中低收入住房困难家庭”为供应对象,政府或政府委托的机构按照市场租金向中低收入的住房困难家庭提供租赁住房.同时政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴,以解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的居住困难.

生态城市建设土地利用评价体系构建及其应用研究(下)--以长三角城市生态建设高质量发展为例

2.评价体系应用--以长三角城市扬州市为例扬州市地处江苏省中部,江淮平原南端,长江与京杭大运河在境内交汇,是一座具有“人文、生态、精致,宜居”特色的城市,先后获评全国首批历史文化名城、首批优秀旅游城市,全国文明城市,全国生态建设示范市、国家森林城市,中国人居环境奖和联合国人居环境奖获得城市。

规范有序的租赁住房市场是构建多层次住房供应体系的坚实基础(上)

习近平总书记早在2013年10月29日中共中央政治局学习会上就强调,从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。顾名思义,住房就是供人居住的房屋;供应指以物资(或人力)满足需求:体系泛指一定范围内或同类的事物按照一定的秩序和内部联系组合而成的整体,是不同系统组成的系统组合。

北京上海的试点集体租赁住房探索(下)

首先,根据住建部统计:目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主。房价高,租赁需求旺,各大中城市租赁房源总量严重不足。集体租赁住房以较低成本,增加了住宅用地来源和租赁住房供给量,也拓宽了集体经济组织和农民的增收渠道。但集体租赁住房不是保障房,也不是公租房,政策法规并没有规定其租金必须低廉。

规范有序的租赁住房市场是构建多层次住房供应体系的坚实基础(下)

四目标有了,关键在于:怎样才能规范有序地发展住房租赁市场?为了在2020年基本形成多主体参与、多品种供应。规范化管理的住房租赁市场体系,2018年以来,上海出台的政策措施主要有以下几条:1.多措并举建设住房租赁市场发挥市、区两级推进机制作用,指导服务各区推进租赁住房建设。

“多规合一”的国土空间规划整合重点与路径探讨

我国"多规合一"的发展历程十分短暂.2003年10月,国家发改委开始在苏州市、宜宾市、宁波市等6个市试点规划体制改革,将土地利用3个规划落实到一个共同的空间规划平台上。之后上海市、广州市、武汉市等城市相继开展"两规合一""三规合一",同时部分城市进行了规划国土部门的合并.

《民法典》视野下收益法回归的思考和研究

收益法估价结果失真由来已久。有分析认为主要是收益年限和报酬率这两个参数的确定.未按照房地产市场的变化发展.而导致收益法估价结果失真。笔者基本赞同此观点,在《民法典》视野下,就收益法回归,作进一步的探讨和研究。

关于房贷市场报价基础利率LPR全面实施的思考

2019年8月26日,央行发布公告推行个人住房地产抵押贷款利率定价机制改革.其核心是将房地产抵押贷款利率定价基准由基准利率转换为LPR(下简称换锚),以使房地产抵押贷款利率更加市场化。公告从2019年10月8日开始实施.