浅谈上海试行《营业税改征增值税试点方案》对房地产估价机构财务与经营的影响

财政部、国家税务总局于2011年11月16日下发了《关于在上海市交通运输业和邵分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2011]111号），2012年1月1日起将在上海市正式施行营业税改征增值税（以下简称“营改增”）试点。按照该文件所示，房地产估价机构属现代服务业之一，其中一般纳税人适用增值税税率为6％，小规模纳税人增值税率为3％。为了能够更好理解“营改增”税收政策对房地产估价机构财务与经营方面的影响，现从以下几方面进行综合分析，供广大从业者参考。

对农用地征收补偿中土地发展权价值的思考

当前，政府在土地一级市场多采用先行征收、继而出让的运作方式。按照国家现行关于土地补偿的相关政策规定，评估机构和政府部门在计算农用地的征收补偿价值时多按照成本法进行评估。成本法的评估结果往往是出让价格与征地补偿价格之间存在巨大的差异，这个溢价就是土地发展权形成的。本文就土地进行补偿评估中是否应该考虑土地发展权价值这一问题提出了一些看法，供读者讨论。