对有关收益法若干“理论观点”的评析（上）——兼致评估行业主管部门及学会的建议

本文作者根据并结合自己的实践，对收益法评估方法在实际运用过程中存在的若干问题加以评析并提出了自己的观点和意见。“奇文共欣赏，疑义相与析”。或许其观点仅是一己之见，但正如作者本人所言，“愿与同行专家共同探讨”，本刊登载此文，意亦在此。在此，本刊也欢迎全国的房地产估价从业人员踊跃投稿，善于总结经验并勇于创新，善于发现问题并进言献策，共同为提高我国房地产估价学术水平、推动房地产估价事业发展做出贡献。

对有关收益法若干“理论观点”评析（下）

二、对观点二：“收益不应扣除折旧与所得税”的评析。对资产或企业收益的计算，是否应扣除折旧与所得税，评估行业存有争议。有的评估标准及某些书籍文献赞成“观点二”。其理由大体上是：“折旧没有形成现金流出量，实际上是通过销售与租赁收入回收的原始投资，不仅不是费用支出，相反是收益，因此不应扣除”、“所得税是资产或企业创造的新价值即国民收入(属m范畴)，当然应计人收益中，所得税的交纳虽然形成现金流出量，但应以税前利润为收益。”笔者以为“观点二”在理论上是不能成立的，而且给评估实践带来混乱，让评估人员在具体操作中无所适从。