“银十”成交年内新高 中央意稳住房消费

1十月聚焦：一线成交受益购物中心过剩 1．1一线城市非拿地“安全港”我们对北京、上海、广州及杭州四个城市2009年至今的累计土地出让和新房销售量进行了对比分析，发现其中的3个一线城市，虽然整体上土地供略小于求，但分区来看，个别区域仍存在宅地供应过量、消化周期过高的潜在风险（见图1，2）。

解读标杆企业 寻找战略出口

2010年全年国内房地产项目销售增长放缓,市场始终笼罩在调控压力之下。然而,许多标杆房企却在低迷的市场中提前完成了年度销售目标,销售额增幅达到25%,跑赢全国大市。本文将对这些企业在逆市中取得胜利的原因分析一二,给其它企业作为借鉴。

2012 中国楼市限速中前行

2011年,全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年,央行总共进行3次加息,6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩,致使房地产行业运行整体放缓。这一年,全国有超过120个城市出台了房价调控目标,46个大中城市出台了＂限购令＂,10个城市出台了针对楼盘的强制＂限价令＂。＂限价＂。

华东区七大城市新房市场调查

受楼市调控持续从严以及传统销售淡季的影响，7月以来各地住宅市场日趋回暖的势头有所收敛。随着传统的“金九银十”旺季即将拉开帷幕，未来市场究竟继续不温不火还是再次逆向升温，各方都在猜测和争论。8月下旬我们对华东区进行了调研，调研的对象是上海、常州、无锡、南京、杭州、宁波、苏州等7个华东区域的50余位新房项目同事。调研所得数据为各地同事对近期新房市场的估测所得，供各位参考。

重新界定“普通住宅”标准 北京调控微调

11月25日，北京市住建委，地税局出台《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，该《通知》对北京市普通住房的价格标准进行了调整。于此同时．北京根据最新的房地产交易价格，确定了新计税价格，但并未公开。此时出台的两条新政对于处于冰冻期的二手市场将带来哪些变化，又将对其他地方政府产生何种影响？

多地微调政策 住宅市场回暖

随着“稳增长”被提上首位，地方政府对于房地产调控政策微调放松的；中动亦进一步增强．湖南、重庆以多种优惠措施支持”刚需”购房．微调手段增多，同时力度明显加大。5月份，新房及二手住宅市场成交量均已达到去年调控以来的高位水平。针对目前各地楼市政策频现微调及成交回暖，新华社再次发文表态，

行业加速洗牌 标杆房企生存仍严峻

2012年上半年，由于流动性改善．地方政策微调等利好因素．房地产市场交易量呈现连续小幅回暖之势。开发商在推盘策略、产品定位以及销售策略等方面均进行了调整．标杆房企（10家上市公司：保利．富力，恒大、华润、金地、绿城．万科、雅居乐、招商．中海）的销售表现较为平稳．总体上依然跑赢市场大势。

上海外围新兴商区的发展与潜力分析

上海是国内餐饮最为发达的城市之一,已成为国内百强餐饮企业和世界跨国餐饮连锁集团的必争之地。近几年,南京路、淮海路、老城隍庙等传统商业区已面临饱和,如何在上海新兴商业区中找到尚未被发现的＂黄金岛＂,是各大餐饮企业关注的热点。在上海市的＂十二五＂规划中,政府把城市发展的重心转向郊区新城,以适应上海经济高速发展的需要。外围郊区的城市化进程是以居住社区的人口导入为基础,配合当地产业、经济的发展,建设起能与中心城区相呼应的郊区新城。城市化的推进往往伴随着居住社区的导入、商业的兴起,而地铁和持续的社区开发并不能决定外围商业体的命运,外围商业成长的核心动力在于人口持续导入和大型商业中心的开拓。

2012房市收官——“十八大”后政策走势分析

宏观经济缓中趋稳 楼市调控难松 中共”十八大”报告确立了住房“双轨制”的发展目标．且提出“加强保障性住房建设和管理”．明确了后市将继续着力保障房建设的政策导向。新一轮房地产调控以来．“限购“、“限贷”政策旨在通过行政手段抑制房地产市场的投资投机需求。

地产十年：双轨兼修大势趋稳

从2003年到2012年，中国房地产走过十年。2003年8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》的文件，即“18号文”，称房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。这是我国首次明确房地产的国民经济支柱地位。此后，中国房地产业开始了突飞猛进的狂飙。

地方调控细则密集出台“姿势”柔和

各地公布的2013年度房价控制目标（见表1）．与2011年相比总体上更为严厉。2011年度普遍采用的标准是房价涨幅低于城市GE）P和城镇居民人均可支配收入增速．而2013年度采用的口径是城镇居民人均可支配收入的实际增幅．即名义增幅减去CPI，实则提高了目标。据测算，扣除CPI因素．21个城市的房价目标在75％～13．2％。此外．此次房价控制目标天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分．价格控制难度更高。

华东区七大城市新房市场调查

受楼市调控持续从严以及传统销售淡季的影响，7月以来各地住宅市场日趋回暖的势头有所收敛。随着传统的“金九银十”旺季即将拉开帷幕，未来市场究竟继续不温不火还是再次逆向升温．各方都在猜测和争论。

调控从严房市十月开局惨淡

9月底以来中央持续强化坚持对房地产市场的调控，住建部和国土部分别表示加强对于高房价、高地价的监管，北京、广州、贵阳亦再出新规加强对房地产市场的监管和引导。“十一”黄金周市场惨淡，新房市场和二手房市场均呈现下降趋势。

加速扩容 二手房市场稳步增长

虽然在2013年初遭遇‘新国五条’汉遇第三季度信贷收紧，再有年末各主要城市陆续出台调控细则，但主要城市二手房市场2013年的表现仍可用“持续活跃”来形容。在自住改善需求占据市场主体的情况下，主要城市二手房市场受调控的影响相对有限。除3月份政策末班车影响，其余月份成交量一直较为稳定，价格则呈现持续上升的态势。虽然有各地新政持续出台的影响但由于自住改善型需求依然充足市场走势会相对平稳，预计2014年主要城市二手房市场依然能够保持活跃。

八大城市二手住宅市场调查

在年前积累的刚性需求逐步释放的促进下，2012年3月各地住宅市场迎来一波“小阳春”，成交量环比均出现了回升。然而在3月份召开的全国“两会“上．温总理关于“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施．进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”的讲话使得略有起色楼市再度放缓，尤其在二手住宅市场．买卖双方博弈加剧．观望气氛加重。

公租房主体地位日益凸显

《基本住房保障条例》草稿的出炉，可谓继续稳步推进保障房建设的政策亮点。《基本住房保障条例》草稿规定，购置型保障房，购房人要和政府按比例共享产权。在此硬规下，经适房的牟利空间将被基本清除，但具体情况仍将视地方出台的细则及执行尺度而定。此外，广西欲将流动人口纳入公租房供应范围；佛山明确提出暂停经适房建设。截至目前，已有11个地区出台相关细则明确保障房结构，公租房主体地位日益凸显。

温和增长 迎“新常态”

2014年临近尾声，市场在经过将近三个季度的萎靡之后，于近期在一系列行政干预及信贷紧缩政策陆续退出之际，又逐渐有了起色。行政干预让位于市场作用，这将是大势所趋。中国的房地产市场一直是“政策市”，其起伏的周期与宏观政策调控密切相关，而2014年的波动更是将之前被政策掩盖下的市场因素凸显出来。

供求主导 2014各线城市喜忧参半

2014年市场的走向主要受政策与市场两方面的影响。在让市场起决定性作用的大前提下，供求关系是市场发展的基础，而政策的制定一方面基于市场的表现，同时也刺激或抑制市场的供求。而政策与市场互动最终的结果，也不会偏离市场基本面。