中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹:坚持因城施策 让房地产业与实体经济协调发展

此次会议强调继续坚持因城施策。坚持因城施策可以切实落实房地产市场发展的属地责任,让地方政府放开手脚、实事求是地解决当地房地产市场存在的问题、回应居民对住房的需求;可以将房地产市场发展与本地整体发展战略目标相结合,让房地产业与实体经济协调发展。此外,如何研究好当前及未来的房地产市场发展新需求,提供品质优良、服务到位、配套齐全的好住房、好小区,这对习惯于建设图纸标准化的房企来讲是个重大的考验,也是房地产市场发展的新空间所在。

城市更新助力产业迭代升级

城市更新是城市高质量发展的战略举措城市更新不是一项工作,而是城市发展方式转变的战略举措。城市发展方式转变的政策逻辑十分清晰:2015年12月20日,中央城市工作会议提出,要坚持集约发展,控制城市开发强度,树立“精明增长”“紧凑城市”理念,推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变;2020年10月,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出:加快城市发展方式转型,统筹城市建设规划管理,实施城市更新行动,推动城市空间优化和品质提升。

城市更新行业趋势判断与片区更新

近几年来,城市更新一直是国内比较热门的话题。2021年,我们去了广州、深圳、北京、成都、重庆、上海、南京、杭州等一、二线城市,还有潍坊等三、四线城市,看了不少的案例,其中有两个比较明显的感受:一是各地城市更新的热情比较高。地方政府对城市更新的政策和下一步的规划以及推动都很积极努力,从政府到企业都很重视城市更新,也有一些比较好的创新案例、成功案例;二是困惑比较多。

推动房地产业向新发展模式平稳过渡

房地产业新发展模式的提出与近期房地产市场格局变化、调控周期失灵、贯彻新发展理念、进入新发展阶段等方面有关。建立房地产业新发展模式需要坚持问题导向,从过去快速扩张规模式的发展转向稳健多元化发展,包括房地产业供地、住房供给、行业融资、房企运营等方面。房地产业向新发展模式平稳过渡有优化开发业务、增加轻资产业务、开拓存量业务、探索成长性业务和抓住政策机遇五大路径。

解读“十四五”规划展望房地产业发展新格局

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(以下简称《“十四五”规划建议》)的核心要义体现在三个“新”上——新发展阶段、新发展理念、新发展格局。新发展阶段是未来的高质量发展阶段;新发展理念指五大发展理念,创新、协调、绿色、开放、共享;新发展格局则是以国内大循环为主体,国内国外“双循环”相互促进发展的新格局。在这样的大背景下,《“十四五”规划建议》在“形成强大国内市场,构建新发展格局”里提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”,房地产是一个城市存在和运行的载体,这是其最本质的特征,载体的发展一定依托于载体之上的东西,即二、三产业所需的厂房、办公楼、商场等和从事二、三产业的人及家庭需要,如住房、文体卫教等设施。所以党中央在新格局里面提出,房地产要同实体经济均衡发展,房地产未来要与城市所承载的产业和人口共兴衰。

谨慎乐观看房地产市场

“十四五”末期,我国城镇新增常住人口预计会下降到1000万人以下,这对房企来说影响很大,所以十四五期仍然是机会期,因为“十四五”时期还会保持每年新增常住人口在1500万人左右的增速,对房产市场是个巨大的需求空间。

探寻房企新的发展模式

目前,房地产企业的的确确需要新的发展模式,但这个新的发展模式需要企业探索,大概有四个方面:开发模式,从“三高”向轻重并举的开发、运营、服务一体化进行转型;盈利模式,从单纯的增量开发向增加存量更新进行转型;融资模式,从高负债到股债多元进行转型;目标模式,从追求规模和速度的扩张向品牌和品质提升方向转型。

“十四五”房地产发展新格局

未来5年中国房地产业有五大新投资机会:聚集城市内涵发展的城市更新;人口和产业流入的都市圈发展;高人口基数下的县级市;以整合资源为特征的新型地产;满足美好生活的完整和健康社区。三大政策要点贯彻"十四五"始终《"十四五"规划建议》的核心要义体现在三个"新"上——新发展阶段、新发展理念、新发展格局。新阶段是未来的高质量发展阶段,新发展理念指五大发展理念,创新、协调、绿色、开放、共享。新发展格局则是以国内大循环为主体,国内国外"双循环"相互促进发展的新格局。

当前房地产政策及走势前瞻

未来房地产市场调控的方向不动摇。概括起来:第一是房住不炒;第二是租购并举;第三是实现"三稳";第四是住有所居。会变化的是房地产调控政策,包括四大类:金融政策、土地政策、税收政策、行政管控政策。2021年房地产市场走势及原因分析从数据上来看,一方面,2021年的数据不能只看累计值,2021年1-10月,商品房销售面积、销售额、施工房屋的面积、房地产开发投资完成额、本年实际到位资金的绝对量均是历史同期的最高水平,掩盖了下半年市场下行的事实。